6月13日上午,银保监会主席郭树清在2019陆家嘴论坛开幕式上表示:
凡是过度依赖房地产的(城市、企业、个人等),最终都会面临问题,并付出代价!
根据最新的统计数据显示,居民的一半投资都投入到了楼市,而“炒房客”买房的目的都是为了投资或者投机,这样的房子其实就是一堆水泥和砖头。
从郭主席的讲话,我看到一面写着炒房致富的铁幕正在被击碎。
从上图可以看出,商品房年度投资金额的同比增速,在2001——2013年一直位于20%—35%的区间,在2014至今,则逐步回落至5%—10%之间,说明本届政府对房地产领域是持谨慎态度的,不让地产投资继续高增长,也不限制到负增长,而是维持到一个低位增长的阶段。
1.回顾2008—2017年的黄金十年
黄金十年,造就了无数躺赚的富翁。
2008年,在一线城市中的上海成功上车的,到了2017年回头看,会发现有了6倍的涨幅,再乘以3—5倍的贷款乘数(即贷款比例的倒数),相较于十年前的首付,总涨幅会高达20—30倍,年化复合增长率高达35%—41%,妥妥的低风险、高收益,胜过老巴。
新一线城市的涨幅见下图,大家可以同样算算年化增长率。
正是这十年的房价大涨,让全体社会形成了如下共识:
创业败家,炒房兴国。
无数上市公司也拿着本该投入实业和科技研发的,加入了炒房买楼的行列。
大干快上,企业和个人都在以熟悉的速度,加速买房、屯房,都希望在下一波的楼市红利中成为新赢家。
2.2017年至2018年
记住这个公式:当M2增速大于GDP和CPI增速之和时,说明整个社会是在加杠杆(放水);而当M2的增速小于GDP和CPI增速之和时,说明整个经济体是在减杠杆(收水)。
中国房价在过去10年高速上涨的背后,就是因为放出来的天量新增货币资金都进入了房地产市场。
从上图可以看出,自2009年到2016年的8年间,是处于加杠杆阶段的;而2017年、2018年,M2增速为8.2%、8.1%,GDP和CPI增速之和为8.4%、8.7%,说明整个经济发展是处于去杠杆阶段的。
如果这样的预期持续下去,房价很难再难以上涨。
关于今年二手房的涨幅,可以参见这篇:看房笔记—2019年3月2日
对投机客而言,尽可能短的持有,等房价涨幅达到一定程度后迅速抛售获利的路子,就行不通了。
例如,一套总价300万的房子,按30%的首付比例计算,不计入折旧和首付资金的机会成本,每年仅支付贷款利息的持有成本大致为5%—6%,算上月供依靠资金拆借的年均4%成本,年度持有成本在9%左右。3年后如按原价卖出,亏损30%左右。
一个趋势一旦形成,要改变是比较难的。同样,炒房致富的心理,要想扭转过来,也是需要一番功夫的。今年水果价格连番上涨,既有商品投机炒作的原因,也是社会游资没法进入楼市的一种合理宣泄。
预计在今后一段时间,各类楼市的调控政策,作为政府最容易掌握的抓手,也只会趋紧。
(PS:今天在武汉加推的神盘,中建大公馆本期均价为2.4万,相比去年开盘的一期,价格仅上涨2000元,几乎持平。)
向实体经济定向降准降息放水,鼓励,同时限制资金进入房地产市场,对开发商的信贷持续收紧,鼓励资金通过一二级市场参与5G、稀土、农业等特定行业,促进实体经济发展,会是今后的主流导向。
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