雄安新区投资机会分析

一 雄安新区概况

​河北雄安新区地处京津冀腹地，围绕白洋淀做文章。雄安新区规划范围涉及河北省雄县、容城、安新3县及周边部分区域，地处北京、天津、保定腹地。

我们分别来看一下这三个县的基本情况

雄县

    隶属于河北省保定市，地处冀中平原，北距首都108公里，东距天津100公里，西距保定70公里，东依霸州市，南部、东南部隔大清河与任丘市、文安县相望，西南隔白洋淀与安新县相连，西部与容城县相接，西北与高碑店市毗邻，东北与固安县接壤。东西长26公里，南北阔25.5公里，雄县域面积524平方公里，2012年，雄县总人口60万人，雄县以汉族为主，少数民族有满、回、蒙古、壮、朝鲜等16个民族。

      雄县地势呈西南东北走向，东北高，西南低，以丘陵、山地为主。  雄县属温带大陆性气候，四季分明，年平均气温2.5摄氏度，有效积温2500多摄氏度，降水量600毫米左右，无霜期132天。 2012年，雄县耕地面积134.3万亩，水田42万亩，旱田92.3万亩。2012年，雄县境内天然气储量10亿立方米以上，境内有油井1200余眼，年产原油70万吨、天然气1800万立方米；地热田面积320平方公里，地热水储量821.78亿立方米。  2012年，雄县林地盛产蕨菜、木耳、松籽、榛子等上百种山产品，以及人参、天麻、五味子、大力子等500多种野生中药材，雄县半山区的三棱草、狗尾草、山榆枝、柳条等资源年供应量达80万吨。

安新县

    河北省保定市下辖县，位于河北省中部，县境东与雄县、任丘相连，南与高阳接壤，西与清苑、徐水交界，北与容城毗邻，总面积738.6平方公里。全县设9镇3乡，共12个乡镇，207个行政村，全县人口393113人（2011年），有汉、满、蒙、回、壮等15个民族。有100多年的发展历史，在发展的过程中逐步形成了集回收、电解、线缆加工、精密仪器制造于一体的完整产业链，成为华北地区最大的废旧有色金属集散地。

容城县，

隶属于河北省保定市，位于河北省中部，京、津、石三角腹地，总面积314平方公里，辖五镇三乡、127个行政村。处于北京、天津、石家庄的中心位置，北邻北京，东依天津，南部石家庄。容城县服装加工业发达，2012年拥有服装企业920家，年生产能力达4.5亿多件。容城境内有“磁山文化遗址”、“宋八王衣冠冢”、“杨六郎晾马台”、“明月禅寺”、“革命烈士纪念馆”等名胜古迹。元初著名学者刘因、明朝名臣杨继盛、清初大儒孙奇逢被誉为容城“三贤”。同时也是狼牙山五壮士中胡德林、胡福才的故乡。2016年5月25日，第三届中国县域电子商务峰会在山东寿光举行，阿里研究院发布了“2015年中国电子商务百佳县”榜单，容城县上榜。

二  雄安新区投资机会分析

   日前，中共中央、国务院印发通知，决定设立河北雄安新区。  对此，xx证券房地产团队称，近期对雄安新区范围内的容（城）安（新）雄（县）三县进行了调研。  xx证券房地产团队认为：  三个县里面，安新离白洋淀最近（301医院要在此设疗养院），容城交通最便捷（南边是高速，北边是通往天津和保定的高铁），雄县基础设施最好，路最宽。  目前三个县都已经冻结全部房产过户（3月31日到房管局调研得到的结果），本地人、外地人都无法买房。可以关注周边的霸州、保定等城市的投资机会。  

   受益标的：京汉股份，华夏幸福。  

   我们认为雄安新区建设意义重大，股票投资主要有三个层次，

   一是规划区域内有或者预计有土储直接受益（华夏幸福481.2平方公里+京汉股份1500亩），二是京津冀区域升级带来的收入来源改善（荣盛发展21%+廊坊发展100%），三是后续或将推动中央特区建设 （金融街西城112万方储备+北京城建127万棚改）以及新领导信任的城市综合运营商（招商蛇口将和深圳市政府开发前海2.9平方公里）。 

       层次一：规划区内土地储备升值直接受益这层次简单，就是说谁在规划新区内事先有土地储备则最先也最大幅度受益，最直接的便是:1、华夏幸福：其在2014年12月31日和2015年8月28日公司公告分别在白洋淀及雄县获取签约面积300平方公里和181.2平方公里，合计潜在供给481.2平方公里

2、京汉股份：在2015年3月10日公司官网的新闻稿《京汉置业大打健康牌，砸重金发展养老产业》及《地产大佬争食养老地块京汉置业把控市场主动权》中，京汉股份披露公司在河北白洋淀大手笔拿地1500亩，并斥资60亿元深入挖掘区域优质生态资源，将项目建设成为环京津休闲度假旅游基地。

   层次二：区域价值提升带来的收入来源改善雄安新区，

      听名字应该是最初以雄县和安新县为主，起步区面积约100平方公里，中期发展区面积约200平方公里，远期控制区面积约2000平方公里（超过深圳1992和浦东1210平方公里）。目前看，安新县728平方公里、容城县314平方公里、雄县514平方公里，接近满足远期规划。所谓区域价值提升，是指在雄安新区建设取得突破、京津冀一体化不断推进时，整个京津冀区域，尤其是相对落后的河北，区域价值都将大幅提升，这个层面我们主要考虑收入来源于这些区域的公司：华夏幸福（94%河北）、京汉股份（23%河北）、荣盛发展（21%河北）、廊坊发展（100%河北，目前没有实际储备，但集团有储备，未来发展可期）、北京城建（80%北京）。京津冀一体化已经提出三年，我们在2月26日三周年之际写了《京津冀三周年，买什么地产股怎么买？》里面提出，短买河北（主题投资最好介入、短期受益更直接、上涨更快）；中买北京（大北京建设难度小于京津冀、进度快于京津冀、更加靠谱），天津在中、短期中都跑输；长期都买（长期来看，我们坚定看好京津冀在习大大任内必将取得重大进展）。

     层次三：后续政策及衍生性投资机会我们用一句话概括京津冀一体化的远期规划，

       应该是：中央特区是中央政府和中央部委所在地，通州副中心是北京市功能所在地，雄安新区除了本身的七大任务，应该是不畏直属企业及部分央企所在地。与地产有关的后续政策和衍生性机会主要有：1）紧接着或将推动北京中央特区建设——金融街和北京城建：从投资角度，我相信雄安新区出台之后，外传的中央特区或也将推出，东西城合并也将可期，这将有利于商业物业开发商和持有者，其中金融街在西城区有112.3万方储备（销售62.5万方+持有型49.8万方），全部持有型项目投资性房地产余额254亿元，北京城建在东城区有126.9万方网坛棚改项目（待开发46.4+一级整理80.5），预计总投资411亿元。

      2）更长远的需要受河北新领导信任的城市综合运营商——招商蛇口：即将赴河北上任的许勤，自2008年开始在深圳任职，前后至少2次公开与市委书记接待招商局，招商局集团在深圳，致力于成为中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商，目前获取大量前海蛇口自贸区储备约712万方，其中土地储备510.7万方（蛇口219.77+太子湾53.28+前海237.68），房产储备201.55万方（蛇口172.39+太子湾13.9+前海15.26），此外公司与前海管理局合资成立公司共同开发2.9平方公里前海土地。