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根据之前产业地产企业的分类，今天分享的是产业新城类的企业，华夏幸福、宏泰发展、招商蛇口是其中的代表。个人认为了解一个公司重点就是看产品线、盈利模式还有核心能力，所以将从这三个维度展开介绍。
一、华夏幸福
1.1产品线
华夏幸福产业板块的产品线包括产业新城与产业小镇。
产业新城是核心产品，是公司与地方政府签署PPP协议，并由区域项目公司作为园区开发主体，负责土地整理、基础设施建设、产业发展服务及其它工作。
产业小镇是在一些主要城市，以某一产业为主题、具有鲜明特色、人文气息兼具旅游与社区功能的特色小镇，如影视小镇、科创小镇等。
1.2盈利方式
在开发产业新城的时候，企业会为政府提供几项服务：土地整理、基础设施建设（道路管网、景观设施）、公共设施建设（公园、规划馆）、产业发展服务、咨询服务。
其中，土地整理、基础设施建设、公共设施建设会收取投资成本的15%作为回报；咨询服务收取成本的10%作为回报；以合作区内当年签约项目落地投的45%作为产业发展服务费。
在整个过程中，政府不承担债务与经营风险，前期都是企业自筹资金进行开发建设。
1.3核心能力
华夏幸福的核心能力有三点：起步早、布局广以及招商能力强。
起步早，让企业在行业中积累了名气；华夏幸福的产业新城从沈阳、到环北京、环上海等都有，所以给客户的选择较为广泛。在这里想特意强调下企业的招商能力。
为了能够获得优质的产业资源，企业在招商方面下了很大力度，既通过自有的近千名招商人员进行地推，又开展渠道合作，如收购伙伴地产，与清华大学、中科院等结为产业联盟。另外，还下功夫培养产业资源：通过设立孵化器，打造全产业链，通过产业基金进行产业投资，获取优质资源。招商方式是值得学习与研究的。
二、宏泰发展
2.1产品线
宏泰发展也是有两种产品：产业市镇与专业园。
产业市镇是其核心产品，在该产品中，聚集了产业、配置了物流、住宅、商业等，与华夏幸福的产业新城如出一辙，代表项目有龙和高新。
专业园以多层厂房、研发楼为主，是产业市镇的副中心，代表项目为慧谷中国。
2.2盈利方式
在盈利方式上，与华夏幸福基本一致，都是将土地投资开发与产业服务作为收入来源。
2.3核心能力
宏泰发展2018年的营业额大约40亿元，核心能力是与地方政府的关系较为密切，其10个项目中有8个在河北，而河北的项目又有4个在廊坊。当然这可能也局限了其对外的扩张。
三、招商蛇口
3.1产品线
在招商蛇口，与产业相关的业务叫做园区开发与运营，包括产业新城、产业园区。
产业新城为大型综合开发项目，规划面积4到56平方公里不等，以港口经济、健康、文旅为主题，如前海蛇口自贸区、蕲春健康产业新城。
产业园区类似于深圳科技园这样的产品，有的还会配置住宅，如青岛网谷。
3.2盈利方式
盈利方式相对简单，就是物业的销售以及出租，2018年产业板块的收入约为90亿元。对产业项目，招商蛇口还是非常有耐心的，并不追求高周转，合理配置了盈利周期，对于中期与长周期项目，分别为T+10与T+30。
3.3核心能力
招商蛇口首要优势就是其背后的招商局集团，其丰富的国内外资源都是招商蛇口可挖掘的宝藏。其次，是独特的战略资源，招商蛇口在深圳、青岛等地拥有大量尚未开发的土地，且拥有资金优势，这都为企业的发展提供了保证。第三是丰富的开发运营经验，经过三十多年的经营，已经拥有了从规划设计、一级开发到后期运营的宝贵经验。
以上是产业新城型企业的分享，后续会继续对其它类型的企业进行介绍。
参考资料
[1]克而瑞.2017全国产业地产发展白皮书
[2] https://www.sohu.com/a/310994234_100117214
[3] http://news.winshang.com/html/065/4902.html
[4] https://www.cmsk1979.com
[5] http://stock.10jqka.com.cn/20190330/c610583158.shtml
[6] https://www.vastiud.com
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