房企监管持续加码，还有春天吗？（再续）

大家知道，房企是资金密集型企业，资金对于房企来说，就像血液对于人体一样重要。

2021年除了投资端的“两个集中”监管措施外，融资端也有两个重要的监管措施于2021年1月1日生效，一个是“三条红线”措施，另一个是“房地产贷款集中度管理”措施。

“三条红线”是从房企角度来监管的。

所谓“三道红线”是指：

红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；

红线2：净负债率大于100%；

红线3：现金短债比小于1.0倍。

如果三个都踏线了，有息负债就不能再增长。踩中两个，有息负债的增长不能超过5%。踩中一个是10%，最高的有息负债未来也不能超过15%。

比如绿地控股2020年度这三条红线都踩了，则2021年度在三条红线都踩了的条件下，绿地控股有息负债就不能再增长了，因此，绿地控股2021年度一而再，再而三地降有息负债和回购债券，并在2021年第一季度实现“一条红线”转绿。

当然，为了应对“三条红线”监管政策，房企的应对策略就是降低有息负债，将原有的股东投入全部转为注册资本金，而且融资尽量以股权投资进入到项目公司。

比如，房企拿地时，一块3个亿的土地款，原来的做法是项目公司注册资本实缴5000万，其余资金2.5亿均以股东借款投入，然后再以项目公司自有资金5000万和项目公司2.5亿的股东借款去支付土地款；现在的做法是3个亿的资金全部做成注册资本金，并且在土地款缴纳前完成实缴用于支付土地款。

“房地产贷款集中度管理”则是从金融机构角度来监管。

“房地产贷款集中度管理”考核的五档银行机构依次为中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行，房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限依次为40%、32.5%；27.5%、20%；22.5%、17.5%；17.5%、12.5%；12.5%、7.5%。

根据监管要求，如果银行业金融机构适用第一档和第二档，则于2021年1月1日“房地产贷款集中度管理”实施之日起1个月内将调整方案报送人民银行、银保监会，并按季度报告执行情况；适用于第三档、第四档、第五档，则于2021年1月1日起1个月内将调整方案报送当地人民银行分支机构、银保监会派出机构，并按季度报告执行情况。

在房地产贷款集中度管理中，第一档和第二档是红线，今后不能够再突破，但是，“房地产贷款集中度管理”对第三档、第四档和第五档开了一个监管口子，即人民银行副省级城市中心支行以上分支机构会同所在地银保监会派出机构，在增减2.5个百分点的范围内，合理确定辖区内适用于相应档次的地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求。

房地产行业从销售端、投资端和融资端进行全面监管，而且监管还有进一步收紧的趋势，那么房地产还有春天吗？