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我为什么说,你一定要买房

我为什么说,你一定要买房

作者: 笑点滴滴 | 来源:发表于2018-12-21 17:50 被阅读973次

    这几天我听了香帅的北大金融学课中的房地产特辑,与你们分享一下我的收获。

    一、现在的中国房地产有泡沫吗?

    现在,中国房价已经很贵了,很多人会拿1990年的日本来说事,说我们现在的房价就像日本1990年之前的情况,就处在泡沫破灭的前夜了。为了说清楚这个问题,我们用东京1990年的房价和北京2017年的房价作一个简单的对比。可是这么多年过去了,不好直接比较,所以我们用美国作为一个标尺来比较。

    美国这些年一直是全球最大经济体,相对比较稳定,是一个比较好的标尺。

    1990年的时候,东京好一点的住宅的价格大概在每平米8万美金多一点,当时的纽约是什么价格呢?纽约好一点的房子大概是不到1万美金,所以1990年的时候,东京的房价是当时纽约房价的8倍多。

    我们再来看,2017年北京和纽约的房价。2017年,纽约的均价是2万美金多一点,北京的均价是1万美金多一点,所以纽约房价是北京房价的2倍。换句话说,以纽约房价作为基准,东京在1990年是纽约的8倍,北京在2017年是纽约的1/2,一里一外,北京现在的房价相当于东京1990年房价的1/16,所以北京的房价虽然很贵,但是和日本1990年的情况还差得很远,远远不在一个数量级上。

    这就说明,贵和有泡沫是完全不同的两个概念,贵不一定有泡沫。

    对于目前中国大城市的房价是否存在泡沫的问题,基本的结论可以用三句话来概括。

    第一句,这些年我国房价的快速上涨,符合全球范围内的一般规律,并不是一个特例。

    你看,在很多国家经济较快增长的过程当中,都发生过房价的较快上涨,我国并不例外。比如说像韩国、马来西亚、巴西、俄罗斯、南非这些国家。随着经济的较快上涨,房价也都较快上涨,速度也不比我们慢,幅度也不比我们小。我国的情况符合一般的规律。

    只不过,这鞭子不打在自己身上是不疼的,别国房价上涨的时候,我们虽然也看到了,但是并不注意,感受并不深。但是我国房价快速上涨的时候,我们面临着购房的压力,面临着很多的焦虑,那个切肤之痛的感受是很深的。

    第二句话,我国房价还有很大的上涨潜力,这是我国目前的发展阶段决定的。

    你通过看一系列指标,包括现在的收入水平、消费水平、房价水平、城市化率等等,我国现在仅仅相当于日本1970年左右的水平,或者说韩国上世纪80年代的水平。我们现在的人均收入水平,只有美国的1/7,向前发展的空间还非常地大。

    那么随着经济的进一步增长,城市化的进一步推进,房价还会有大幅的上升。我给你打个比方,你现在回头看十几年前的房价,会发现非常非常地便宜,那么同样的道理,如果你十几年后回头看今天的房价,也会发现非常地便宜。

    第三句话,我国政府调控房价,调控的不是房价的水平,而是房价的增速,特别是最近一段时间房价的过快增速。

    注意,我再强调一下,是“过快增速”。为什么呢?房价增速过快的话,会导致财富差距拉得过大,不利于社会的繁荣稳定,也不利于未来社会持续的安定和进步。

    二、房价上涨的一些似是而非的原因

    说到这里,你可能还是有很多的疑惑,因为现在社会上有很多关于中国房价的分析,很多分析听上去都挺有道理的。比如说,是不是货币超发导致房价上涨?是不是土地供应不足导致房价上涨?或者是过度的投机炒作导致房价上涨?下面我们一个个来分析这些问题。

    第一个问题:是不是货币超发导致房价上涨?

    这个说法,听起来很有道理,但是其实是个伪命题。我给你举个例子,从2015年到2017年,我国的货币供应量(M2)增速是持续下行的,下降的幅度高达40%(从13.3%下降到 8.2%)。可是在这段时间里,我国的房价是一直上行的,上涨的幅度还非常地大,是这次房地产调控的直接原因。你想一想,货币增速一路下行,房价一路上涨,这两个方向是反的,所以货币超发作为房价上涨的犯罪嫌疑人,它是不在现场的,你怎么能说货币超发是导致房价上涨的原因呢?

    更何况,说我国货币超发的观点,其实是没有数据支持的。从2000年到2016年,这17年间,我国平均的通货膨胀率是多少呢?是2.7%,同期世界平均通胀率是3.8%,也就是说我国的通胀远低于同期世界的平均水平。怎么能说我国是严重的货币超发呢?可是我国的房价的增速远高于世界其它国家的房价增速。这个原因是什么呢?原因还是我国较快的经济增速,是我们的城市化推进得比较快,而不是货币超发。

    第二个问题:供地不足导致房价上涨?

    这里,我给你举两个例子。

    你看很多三四线城市,地方政府为了筹集资金,卖了很多的地,它的土地供应是很足的,可是这些城市的房价还是上涨了很多。

    你看巴黎、纽约这些城市,土地是私有的,是可以敞开供应的,可是市中心的房价还是非常非常地高,比我们北京、上海还要高。你知道为什么吗?这是因为决定房价的并不是土地,而是位置,土地可以供应,但是位置是固定的,是没法增加的。你增加供地的话,只能是城外的地、城乡接合部的地,这些地是不能代替城市中心的地的。那么随着收入的增加,城市中心的房价和地价还是会上涨的。这就是为什么城市中心的房价那么贵的原因。

    其实,对于房子位置的重要性,买过房子的人都知道,有一句话是这么讲的,选房子的时候有三个因素是特别重要的,分别是位置,位置,还是位置。

    第三个问题,房价是炒作起来的吗?

    这个问题其实不难回答,如果是炒起来的,那么过一阵子,房价就会回调的。比如说像温州,像鄂尔多斯等少数几个城市,它们的房价前一阵子下跌就比较多。可是如果你看全国的平均房价,特别是大中城市的房价,一直是比较坚挺的。即便是经济形势不太好,即便是在房地产严格调控的背景下,房价也非常地坚挺。这就说明,我国大中城市的房价是有很坚实的基本面支撑的,并不是投机炒作的结果。

    第四个问题,根据现在的房价收入比,房价是不是过高呢?

    在房价收入比的计算问题上,应该用现在的房价和“未来的中高收入阶层”比。 这里我敲一下黑板,提醒大家注意,“收入”前面,加了“未来”和“中高”两个限定语。

    加“未来”,是因为目前房价是对未来收入的反应。举个例子。你要看好一个股票,觉得这家公司未来的盈利一定是平稳较快增长,你不会等到未来再买,而是现在就买,你不买别人就会买,大家一起抢着买,股价就被买上去,你晚一步就买高了。这样一来,股票的价值就会涨上去。所以,现在这个股票的高估值是对未来盈利增长的提前反应,不是因为现在的盈利水平高,而是因为未来的增速高。

    房子的道理是一样的。眼看着城市化如火如荼地进行,人口大规模往城里走,未来还有好几亿人要进城,挡也挡不住,赶也赶不走,人们克服各种困难往城里聚集,特别是往大城市聚集。进城之后,人都要住房子啊,房子需求还很大。所以,中国的大城市,就像是盈利增长稳健的大公司,这个盈利大家都看到了,于是就开始买这个“公司”的股票,这个股票就是房子。这个逻辑,越来越多的人看清楚了,就把这个价格买上去了。大城市房子贵,就是这个道理,就是人们看到了增长的潜力。现在的高房价,是对未来收入提前反应。

    第二个约束条件是“中高收入”。为什么要在“收入”之前加上“中高”呢?因为未来不是所有人都买得起房子的,中高收入阶层才买得起房,其余人要租房住。比如说,纽约、东京、香港、首尔这些大都市的租房率都很高,分别为68%,54%,55%,60%。所以,超过一半的人是要租房住的,总体看起来就是,中高阶层住自己的房子,中低收入租别人房子。所以,房价收入比中的收入,应该是高收入阶层的平均收入,不是所有人的平均收入。

    那么未来的中高收入多少呢?我们来举个例子,简单框算一下。 比如说北京,有几年工作经验的年轻人,月收入通常在2万以上,一年就是24万。每年增速按照8%计算,10年后就是52万,夫妻两个就是104万,这还是1年的家庭收入,现在北京一套小三居的均价是700多万。所以说,现在的房价和10年后中高收入比只有7倍,一点都不贵。

    现在你知道了,加了“未来”“中高”这两个限定条件,你就会发现现在的房价收入比并不高,也就是说相对于未来的收入,今天的房子并不贵。刚才的计算并不复杂,但是计算结果可能出乎一些人的直觉感受。我建议你拿出计算器演算一下,加深一下理解和感受。

    说到这里,你可能还是有疑问:为什么其他国家的房价收入比很低,而偏偏我们这么高呢?

    这个其实不难理解,就是我们目前的收入水平低,预期收入增速比较快,因此房价收入比高;而美国、日本这些国家的收入水平已经很高,所以收入增速慢下来了,因此房价收入比低。一个城市如果预期收入快速增长,这个房价收入比,就会很高。

    所以,一个城市房价收入比高,不一定说明那个城市房子贵,很可能是因为那个城市的增长潜力好。一个城市房价收入比低,不一定是房价低,更可能是那个城市的增长潜力低,收入增速慢。比如很多二、三线城市或者三、四线城市,房价收入比也不高,只有十几倍,甚至更低,其实就是因为这些城市的发展潜力没有那么大。

    我们国家的大城市,特别是一线城市和一些核心的二线城市,它的房价收入比特别高,就是因为这些城市的增长潜力好,未来收入增速快。

    简单来说,房价是对未来收入的提前反应,房价收入比反映了一个城市未来的增长潜力。

    第五个问题,中国老龄化进程加快,是否会引起房价下降?

    这也是个典型的似是而非的问题。问题看起来很有道理,其实欺骗性很强。很多人可能给你讲过中国的代际人口结构,一般会提到一个“倒金字塔结构”,就是一个孩子,对应父母2人,祖父母4人,可以继承很多房子。听起来很有道理对不对? 可是,在前面已经说过,决定房子价值的,有三个因素,分别是“位置、位置、位置”。如果你真正深刻明白这个道理,就不会再泛泛而谈房子的价格,而是谈“哪个城市的房子”,“什么位置的房子”。

    如果你看未来的发展趋势,就会发现未来几十年,人口总量在略微增长之后,就会平稳,然后下降。但是呢,人口的分布会变化,一些城市的人口会减少,另一些城市的人口会继续增加。前一类城市的房价还会继续下跌,后一类城市的房价会继续上涨。所以,老龄化、生育率的因素,并不是绝对降低房价,而是降低部分地区的房价。下次别人和你谈房价的时候,你一定要问:哪里的房价?

    三、买房两大原则:“先上车原则”和“稀缺原则”

    说到这里,你已经明白了,我国大部分城市的房价并没有泡沫。

    现在也许你已经有了买房的想法,那么你就会面临着怎么选房的问题,每个家庭的情况不太一样,需求也有所不同,但是在买房的过程中,有两个原则是你需要记住的。

    一、先上车原则

    也就是要先买票上车,买不起豪华卧铺,就先买张站票,避免被列车抛下。为什么这么讲呢?中国的经济就像一列快速前进的列车,一个个大中城市就像一节节的车厢,那么买房就像是买票上车。如果你看准了这个道理,就要先买票,先上这个车,避免被这个列车抛下。

    一个常见的误解是很多人以为,买房自住需要一步到位,房子要够大,位置要够好,那么挑来挑去,找不到完全满意的就被耽搁了。然后就看着房价接着上涨,越来越买不起,后悔不迭。怎么办呢?其实就是先上车,先买个买得起的小房子,那么随着小房子的增值,你可以找机会再换大房子,这样就上了车,跟列车一起前进了,就不会被抛下了。

    二、稀缺原则,尽量买城市中心的房子

    买房的时候,你可能面临这样一个两难的选择,一是买城市中心的小房子,这种房子往往还贵一点。第二是买远一点的房子,这种房子往往是大一点,还便宜一点。

    这时候你应该怎么选呢?你就应该记住稀缺原则,房子的价值并不在于房子本身,而在于房子附近的稀缺资源,比如学校、医院、商圈、各种办事机构等等,这些稀缺的资源给你带来各种便利,是房子升值的根本。那么远郊的房子,往往离这些稀缺资源比较远,房子的升值的空间可能会小一点。如果你有选择的话,尽量选城市中心的附带着各种稀缺资源的房子。

    实在买不起的话,你也可以买地铁沿线的房子,因为交通上的便利可以部分地替代这些稀缺资源。

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