要不要房产投资应该是大家都关心的问题，今天我想从数学的角度与大家一起讨论一下现在或者将来要不要投资房产呢？
首先要做一个基本假设：
1. 每个月有3000元的还款能力/多余的钱
2. 银行借贷利率2.5%
3. 还款周期20年
4. 20%的首付
5. 能找到房贷利率2倍的其他理财方法
以上条件我们能买到多少钱的房子呢？
情况1 假设房子总价N，则（1+2.5%*20）N*0.8/240=3000，N=600000 也就是60万，首付12万，48万从银行借来，每个月按揭3000, 其中本金2000，利息1000.
情况2另外是没有投资房产的情况，假设收益是5%年化，那么每个月3000，相当于年36000.
36000*（1+1.05+1.052+1.053+...）=36000*33=1188000也就是118万8千。
首付因为没有参与贷款12万*1.0519=30万，首付和借贷部分总收益：118.8+30=148.8万
在情况1中我们20年之后收获了一个房子。但是我们不知道一个60万的房子20年后有多少概率可以翻2.5倍的也就是150万+，甚至更多。（20年250%就是年化4.7%）按照2000年之后的经验看，3倍或者10倍都是有可能的，但是，先很难想象我们的工资也可以同时提高3到10倍。所以过去的经验很有可能在将来的日子不太适应。
如果上面的数字换成房贷5%，其他理财的最高收益是10%
第一种情况：（1+5%*20）N*0.8/240=3000，N=45万，首付9万，银行贷款36万，本金1500，利息1500.
第二种情况：年化收益10%，每个月3000，年36000. 36000*（1+1.1+1.12+1.13+...）=36000*57=205.2万
205.2/45=4.56倍，也就是在房贷是5%的情况下，理财收益是10%的情况下，20年房产需要成长4.5倍才能让房产收益更大。那么房子收益（房租+房价成长）大于7.9%
结论，如果想买房更有利那么需要满足如下公式：
房租年化收益（房租/总房价）+房价年化升值收益（每个人的预期不一样）-房子维护费用-税费 》2倍房贷年利率
站在2020年看，从未来20年的角度，还是买房比较合适，因为房贷年利率还是比较低的。
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房价成长的逻辑 （基建投资）
为什么房价会上涨？本质上是国家的基础建设投资改善了大部分地区的住宿条件，比如按了路灯，铺了地铁，附近有大型商场，娱乐场所等等。所以生活变得方便了自然资产就会升值，比如廊坊修了一个到北京的火车线，自然廊坊的房价就会上涨，所以是国家投资基建让部分地区的生活更加方便，推高了房价。所以我们看未来国家是否还是会用年化7.9%的力度投资这个地区的基础建设吗？城市化的进程到了哪个阶段？
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简单的选地址技巧
都说买房子最重要的就是选地址，我发现一个在全国普遍适用的一个技巧：招商银行网点。买房只要按着招商银行的网点买，就一定是人流比较大的地方，而且这个地方都是经过招商银行团队探路过的，未来的成长是非常有保障的。我们只要跟着巨人的脚步走就可以了。为什么不是四大银行中农工建呢？如果是中农工建的话那么四五线城市就有很多，但是四五线城市的房产非常没有确定性，为什么这么说？第一，四五线城市一般没有什么产业特色，人口基本是流出的，第二，四五线城市的有限的资源总是搬来搬去的，比如市政府，医院，重点中学都是为了房产建设搬来搬去的，所以我们不确定你现在买的位置到了10年后还是同样具有优势。第三，四五线城市的新增就业很少，因为房价是贷款推动的，因为没有正式工作，多是基层公务员很少能贷款买房。所以，未来的几年因为是按照招商银行的新添加网点来买房是最稳妥的。
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