自有房屋出租需要缴纳房产税，这个大家都知道。但转租的房屋，到底需不需要缴纳房产税？特别是公司出租的房屋中包括了转租的房屋和自有房屋时，要一起合并缴纳从租房产税吗？这时公司的财务人员可能要抓破头皮，碾转反侧了。
近日，有公司甲咨询称，该公司租入乙公司的房屋，已取得增值税专用发票。但其中租入部分的20%连同部分自有房产（2015年之前取得）一同出租给丙公司，同时按简易计税方法适用5%税率给丙公司开具了发票，在当月纳税申报时已全额认证抵扣了乙公司开具的房屋租赁发票的进项税，并按全部的房屋出租收入缴纳了从租房产税。
很显然，这样的处理方式是不恰当的。可以从以下几点分析：
（一）房屋转租部分，是否需要缴纳房产税？
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]90号）第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。承租者承租房产后再转租的，对转租者取得的房产转租收入不征收房产税。因此，房产转租，不需要缴纳房产税。
即甲公司仅需就自有房产租赁取得的收入缴纳从租房产税。转租部分无需合并缴纳。
（二）甲公司取得的房屋租赁发票是否可全额抵扣进项税？
除财政部、国家税务总局特殊规定外，简易征收项目可开具增值税专用发票。根据增值税暂行条例的规定，销售方按简易计税办法开具增值税发票，计算增值税额的，不得抵扣进项税额。买入方如果是一般纳税人，收到的简易征收增值税专用发票是可以抵扣的。
即甲公司取得的房屋租赁发票仅可以抵扣80%的进项税，不能抵扣进项税的是转租房屋按简易计税的部分。
（三）多缴的税款怎么办？
根据《税收征管法》第五十一条 规定，纳税人超过应纳税额缴纳的税款，税务机关发现后应当立即退还；纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息，税务机关及时查实后应当立即退还；
也就是说多交的房产税是可以申请退还的，不过要经过主管税务机关的审核确认。审核属实，有两种方式处理：一是退税，二是抵扣下期税款。但退税的税务、财政程序相对比较繁琐。
（四）相关的涉税小知识提醒
第一、对于房产出租取得租金的，在收到租金时按租金收入的12%（用于居住的按4%）缴纳房产税，同时出租部分的房产不再按房产余值的1.2%征房产税了。即同一房产千万别按从价和从租重复交税了。
第二、《财政部 国家税务总局 关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）： 第十五条 增值税税率：（九）不动产经营租赁服务。1.一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。注意时间限制。
第三、如果你是增值税一般纳税人，取得不动产租赁按5%征收率开具的增值税进项专用发票，可以按发票注明的税额抵扣。
简易征收5%账务处理-会计分录处理
一般纳税人的话要在应交税费下设简易征收增值税二级科目，月末再结转至应交税费-未交增值税，分录为：
借：应收账款
贷：其他业务收入
应交税费-简易征收增值税
月末结转:
借：应交税费-简易征收增值税
贷：应交税费-未交增值税
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