关于房价模式

在最近国家调控的大背景下，关于房价是否崩盘的文章此起彼伏。最近关注了很多公众号，看了很多文章，读了知乎上很多关于房价的问题。发现有个热点真好，就是不管最后走向何方，总有无数的论点层出不穷。每个都振振有词，看起来都有点道理。

特别谈的最多的是日本模式和俄罗斯模式。

这里，希望以自己的分析看下两种模式对我们的启发。

一，什么是日本模式
日本模式就是放弃楼市，保汇率。

二，什么导致了日本模式的产生

日本的经济结构严重失衡了，必须调整结构改变纯粹靠出口的经济模式，于是1985年美日德法英5国在纽约广场饭店共同签订了《广场协议》，单方面让美元贬值。广场协议后，日元出现了大幅升值，东京、大阪、名古屋三大都市圈的房价5年间上涨1.5倍。

为了保全日本汇率，日本不得不主动刺破楼市泡沫。

三，日本模式产生了什么问题?

这使得日本进口的原材料、燃料相对变便宜了，日本物价下降。日元升值对于日本这种进口大国来说是好事，使得企业成本下降，利润提高。与此同时，日元升值导致日本的出口成困难

汇率基本没有变化，也就是1美元还是能兑换130日元，1.3亿日元的房子只能卖4940万日元了。很多日本人的贷款超过了房屋的价值，最终选了断供，放弃房产。

四，日本怎么应对日本模式

日本主动刺破楼市泡沫后经济转型并没有停滞。国际竞争力全球排名第六，而中国排名第28.国内贫富差距不大，经济活力虽然不高但国泰民安。

五，日本模式对我们有什么启发？

经济泡沫形成后不要采取“硬着陆”政策来主动刺破，而应当采取“软着陆”政策在长期的经济发展过程中慢慢将泡沫消化掉。利率浮动要平稳，不能过度放宽投资或者过度收紧投资，颁布弹性比较大的地价税，遏制房地产过度开发造成的“空城”现象，促进城市化快的地区的房地产开发，满足日益增长的城市人口住房需求。

在人民币升值出口受限时，中国应当充分刺激内需，开发国内市场，尤其是中国中西部经济落后地区，经济发展空间非常大。通过减少增值税等措施，刺激消费，扩大市场，增加市场活力，提供更多就业机会。这样中国的经济能够保持比较高的增长率，而且削弱现今严重的贫富差距。

六，什么是俄罗斯模式？

就是保楼市，放弃汇率。

七，什么导致了俄罗斯模式的产生？

首先，国际能源价格的下跌使俄罗斯经济受到重创。俄罗斯严重依赖能源的生产与出口，GDP超过1/3贡献于能源行业，而出口值的70%也是能源产品。原油价格的大幅下挫，令俄罗斯面临资本流出和收入锐减双方面压力。其次，西方对俄罗斯的制裁使俄罗斯经 济雪上加霜。2014年3月起，由于在乌克兰问题上的分歧，俄罗斯受到欧美一系列经济、军事等制裁措施。西方的制裁限制了俄罗斯相关行业的出口，更使俄罗斯面临巨大资本外流压力。

八，俄罗斯模式产生了什么问题？

卢布兑美元在三个月内迅速大贬超 50%。汇率的大幅贬值虽使国民资产的国际购买力下降。

九，俄罗斯怎么应对俄罗斯模式？
俄罗斯就是放弃汇率保楼市泡沫，将基准利率缓慢下调。

十，俄罗斯模式对我们有什么启发？
放弃汇率之后，汇率大幅贬值，国民购买力大幅度下降。会造成民众信心的丧失。

最后，说到我们自己，中国真的只能在日本模式和俄罗斯模式之中二选一吗？有没有其他可能选择？

每个国家国情都是不一样的，某种模式可以解决其他国家的问题，不一定能解决你国的问题。适合的才是最好的。

个人而言，中国既不会走日本模式，也不会走俄罗斯模式，会走一条有中国特色的中国模式之路，也就是说汇率和房价都要保。在房价疯涨的时候进行调控，在汇率失控的情况下，再去鼓励房市。

以后还会继续就此写一写。