1.项目概况

项目位于深圳市福田区笋岗路深圳体育场11区（市体育馆西北侧），占地面积约3900平米。其中场地布置室外篮球场，数量为四个全场，两个半场。左侧临时建筑约320平米，尽头设置公共卫生间。右侧临时建筑550平米，分布有深圳市球迷会办公室、深圳市球迷篮球基地及运动器材店及小卖铺，项目与体育馆相对位置见图1的目标地块，项目具体分布现状见图2。

                                  图 1市体育馆篮球场方位及体育馆内室外场分布

                                                        图 2目标场地具体分布图

目前篮球场因室外分布，场地地胶状况一般，经营状况一般。本报告主要经过对周边环境考察、项目业态调研、收支分析等进行项目可行性研究分析。

2.业态分析

项目组拟定场地改造范围为室内篮球馆。本章节主要对篮球项目发展背景及周边篮球场基本信息进行分析。

2.1.篮球项目发展背景

2016年深圳市政协六届二次会议上，张佳华委员提出“深圳在公共体育设施建设方面，与邻近的香港、广州和珠海等相比存在很大的差距，远不能满足深圳近2000万人口的健身需求”。

深圳市体育发展“十三五规划”指出，十三五期间，深圳计划“充分利用市政公园及城市空置场所等配建全民健身设施，重点建设篮球场、小型足球场等场地设施”，“重点发展参与面广、社会影响大的田径、游泳、足球、篮球、排球等项目”。

在市场需求难以满足以及政府政策支持两方面的作用下，篮球项目必然深受市场欢迎。

2.2周边竞争环境

项目周边三公里范围内，有八家篮球馆，其中免费一家，收费七家；室内场地一家，室外场地七家。在体育馆内，有高人篮球俱乐部、市体育馆训练基地及体育馆主场地及副馆两家。高人篮球俱乐部、训练基地收费一致，高峰期均为每个场地200元/小时。调研深圳市其他区域私人运营的室内场地三家，收费在每个场地240~500元/小时，场地地理位置远不如本项目所在位置。

                                                   表格 1篮球馆周边竞争情况汇总

2.3项目周边居住环境

2.3.1小区

本项目居住环境优越，小区分布密集。小区数量高达上千个，1公里内就有长城花园、百花小区、园岭新村、赛格科技园、玮鹏花园等大型小区，测算周边居民数量超过50万人。

2.3.2学校

周边3km范围内学校数量高达200余个，有著名的百花小学、深圳实验中学等。测算在校学生多达7.4万人。

图 3项目周边学校分布图

2.5交通状况

项目所在位置交通方便，毗邻北环大道立交桥出口，离滨河大道仅2.4km；距离地铁7号线黄木岗站及八卦岭站仅300米。无论自驾可达还是公共轨道可达均非常便利。

2.6本节总结及建议

通过对项目的业态、政策、竞争关系、周边人群规模及交通等的分析。

结论如下：

1)  本项目是整体市场供不应求、局部范围竞争较大；

2) 政府政策对于项目的运营等是非常有利；

3) 本项目潜在客户规模非常大，项目开展后，可充分对周边小区、学校进行推广；

4) 政府购买服务的规模及学生培训市场均非常大；

5)本项目所处位置地理位置优越，无论自驾可达还是公共交通可达，均非常便利。

建议：

为了减少局部竞争，建议对体育馆区域内的高人篮球俱乐部及深圳市篮球训练基地的场地进行统一管理，最好能将体育馆副馆篮球馆也综合管理。如此，不仅整体运营效率得到提升，避免恶性竞争，还可以面向高、中、低全方位的客户提供不同的服务产品，提升球馆运营管理业绩。

3. 项目定位

本项目针对周边竞争情况及品牌定位等考虑，拟改造成中高端室内篮球馆。同时通过最左右两侧的临时建筑进行改造，作为公司办公或租赁的场所。

4. 项目布局

该项目布局沿用之前的布局，仍布局为四个全场、两个半场的篮球场；同时通过加盖轻钢结构、更换篮球框、地胶，优化临时建筑等改造，打造成室内中高端的篮球馆。

5.  收支分析

5.1改造成本支出

项目占地3900平米，改造成本初步估算约为1500元/平米；篮框价格为10000元/副。则改造成本约为590万元。

5.2项目收入

项目收入分为场地收入、商品收入、赛事收入、培训收入及广告收入等。

5.2.1场地收入

5.2.2商品收入

根据场馆运营统计，保守估算商品销售占场地收入的20%；商品成本占商品销售的60%；

则每个月商品利润为37324.8元；

每年商品利润为447897.6元；

5.2.3赛事收入

赛事收入受具体的运营模式影响较大，假设每个季度赛事盈利20000元，每年利润为80000元；

5.2.4培训收入

假设培训收入  1800 元每人每月， 每个月  平均新增12   学员，利润率 50%；则每年培训利润为             129600元；

5.2.5广告收入

广告收入受具体的运营模式影响较大，假定一年5000元；

以上分项合计利润4394977.6  元/年。

5.3收支分析

为了便于分析，做出如下假定：

假定水电费为所有收入的8%；

场地租金30元/平米；

改造费用按照5年折旧计提；

员工平均每人5500元/月（含社保等费用），场地聘用员工4名；

维修费3000元/月，其他支出2000元/月。

每个月盈利约9.46万元（已扣除改造费用计提）。

相关细项见下表。

表格 2篮球馆收支分析

6. 资金来源

改造资金590万元，来自于公司自筹。

7.  投资效益

公司在该项目投资改造篮球馆，社会效益和经济效益如下：

（一）通过改造该场地，作为公司篮球培训基地，导入体育产业资源，打造包含中高端篮球赛事运营、体育培训等业务，拓展公司经营业务，提高公司盈利空间；

（二）通过改造运营该场馆，改善该区域目前室内场地不足的现状，为深圳市市民提供一个良好健身运动的篮球场地。

（三）通过改造运营该场馆，增加与深圳市、福田区市区两级文体政府关系业务接触，为其他项目落地建立稳定可靠的政府关系。

8.  结论

通过以上分析，深圳市体育馆篮球场改造项目是可行的。同时，在以下方面加以重视：

(一)   项目加盖等改造，需要通过临建等审批，而深圳市对于临建的年限审批为2+1年，最长时间不超过三年，需注意政府城管等的风险；

(二)  项目周边的篮球场地局部竞争较大，需对高人篮球俱乐部、市篮球训练中心及市体育馆篮球馆副馆三处进行整合，至少要通过价格联盟等方式保护市场，避免恶性竞争。