二手房买卖必备宝典，让你轻松绕过“落户”坑

目前楼市在限购、限售、限价下，新房售卖是僧多粥少，因此有不少购房者把目光投向了购买二手房。

当然买入二手房也是拥有非常多的好处滴，比如社区成熟、学区稳定、区位稳定、物业管理成熟等，意味着即买即住。

但是二手房买卖不同于上街买菜，一个不小心就有可能“中招”，有些购房者就非常郁闷，怎么自己就遇上了这些“购房坑”？

今天，小姐姐就来说说关于二手房买卖中的一些“落户坑”，以下这八种二手房即使顺利交易，也很难落户。

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01

不限购的房屋

所谓不限购的房屋一般为商住两用（如公寓）或商业用房，其产权多为40年或50年。

只能注册公司，不能落户，且物业费较高，水电费等按照商业标准征收。

小姐姐点评：关于买房是为了落户的小伙伴就不要买以上这种不限购的房屋了，当然投资者请忽视我的说法。

关于购买商住两用的公寓的一些注意事项可戳→天天催你买公寓的人，才不会告诉你公寓有这些事？

02

房龄较老的房屋

对于一些房龄较老的房屋，已规划拆迁户籍已冻结区域住房，户口仅能迁出而无法迁入。看似买了拆迁房，将来可获得一笔拆迁款，其实无法落户是得不到补偿的。

小姐姐点评:所谓的拆迁冻结就是指在冻结期内禁止房产持有人变更房产的面积以及归属，禁止人口迁入该房产所在户口，且拆迁冻结的期限不等。

所以购买老房子要注意，切莫舍了孩子，还没套着狼。

03

房屋面积未达到入户标准的房屋

目前，一二线城市与沿海城市都已经取消了购房入户，比如北上广深、南京、杭州等。

在成都购房落户标准（分两种）：

➤ 2014年6月1日前：购买商品或二手住房，在成都市购买商品住房（含二手房）面积在70平方米以上的市外人员，可申请本人、配偶、未成年子女入户。

迁入人员人均住房建筑面积，不低于上年度成都市城镇家庭人均住房建筑面积水平（27.82平方米/人）。

➤ 2014年6月1日后（含6月1日）：购买商品或二手住房，在成都市行政区域购买建筑面积在90平方米以上商品、二手住房，

同时取得房屋所有权证且在成都市依法参加社会保险1年以上的市外人员。可在房屋所在地申请登记本人、配偶和未成年子女的户口。

还想告诉大家一个情况：

如果你满足本科、专科及特殊人才落户的标准，即使房屋面积不够，也可以将户口落入自有房屋下。

04

原房主户口未迁出

目前，我国很多地方实行的是“一房一户”，所以即使你买了房，如果原房主未迁出户口，那么你也无法落户。

户籍迁移一直也是二手房交易过程中难以解决的问题，由于户籍管理由公安部门进行行政管理，法院无权干涉，且法院也不受理二手房交易中以户籍迁移为诉讼标的的案件，因此，这个问题目前而言可以说解决乏术。

小姐姐点评：户口问题一定要慎重，人民法院不受理该类案件，必须在合同中具体约定户口迁离的滞纳金，这样可以以赔偿滞纳金的形式，通过法院主张权利。

建议：买家查户口，可以去房屋户籍所在地，让卖家陪同查询。其中，要注意房屋内的户口是否有历史遗留户口、如成年子女、兄弟姐妹等（和卖家本人非夫妻关系）户口。

若存在这类户口，需提高警惕，一定要户口迁出后，才进行交易。道理很简单，卖家本人都可能无法迁出这些户口。

05

小产权房屋

小产权房没有国家颁发的房产证，自然无法办理落户。而且小产权还不受法律保护，如果遇到拆迁等情况，往往得不到相应的赔偿。

备注：关于小产权房详细信息可戳住房新政！小产权房真的要转正?

06

没有产权证的房屋

没有产权证的房子不能落户，也得不到公证。

建议：买家遇见此类房屋避而远之。

07

违规建造的房屋

对于违规建造的房屋，因没有国家的批准，无法落户。

有些购房者为了图便宜，敢于冒险购买这类房屋，结果导致“钱房两空”。

小姐姐点评：修建房屋需取得用地、国土证件和修建性详细规划（即建筑设计方案，审批同意方案）等文件资料，然后到规划建设部门办理报建手续后，再进行建设。所以，各位买房者多点心眼吧。

08

被查封的房屋

有些购房者在毫不知情的情况下买了被查封的房屋，这样也是无法入户的。

要知道这类房屋只有法院才能进行处理，即使你买了，也没用。

小姐姐点评：被司法机关查封及作为抵押物的房产，如需出售则必须征得司法机构或者抵押权人的同意，并取得同意出售相关证明，或者通过偿还债务等方式注销抵押之后再出售。

建议：各位小伙伴购买这类房屋时，提前去相关部门了解清楚情况。

综上，我们可以看出，购买二手房需谨慎考虑是否能落户问题，毕竟这是一个人基本权利得到保障的必要条件之一。

最后，小姐姐为各位小伙伴准备了二手房购买流程及注意事项。

情况一：成都二手房交易流程及其注意事项（省中介费篇）

房屋来源：

a：二手房网站获取基础信息，小区物管处可获得房主信息。

b：专业人事咨询，或者售房门店了解基础信息到小区物管处核实或亲朋好友介绍。

1、以“全款卖房”为例，一般的交易流程如下：

1) 签合同：双方带上身份证、定金，卖方带房本、产权人身份证，签订《二手房买卖合同》。

2) 审核：买方做资质审核、卖方做房屋核验。两项可同时进行10个工作日出结果。

3) 网上签约：资质和核验通过后当天就可以“打网签”，去房产所在地的“住建委”出合同。买方需要带上：身份证、户口本（外地户口需要暂住证）、婚姻证明、银行卡；卖方需要带：身份证、房本、户口本、婚姻证、银行卡。

4)交税过户：先交地税，再过户，（其中这两项都可以在所在行政区政务服务中心办理）

5)物业交割：业主收到房款后办理物业交割，交割成功付尾款。

2、以“公积金贷款”为例，一般的交易流程如下：

1)：签订买卖合同，约定房价、及房价所包含的物品、付款方式、税费承担的方式等等细节。

2)：公积金最多只能贷款40万，详细情况请到房地产交易中心（公积金窗口了解）。

3)：如果业主在外地不方便，可以到成都市公证处办理委托公证给成都的朋友办理。

4)：个人建议流程；

a-到公积金中心去申请（不一定能贷款到40万)

b-用公积金提供给你的收入证明格式会单位办理收入证明

c-双方到公积金中心签订借款合同

d-评估房产和审核通过后到房地产交易中心过户，付首付给业主

5)：取件后办理它项抵押。

6)：业主收到房款后办理物业交割，交割成功付尾款。

注意：业主要出现的次数至少 3次签合同签借款合同办理过户物业交割。

3、 以“商业贷款”为例，一般的交易流程如下：

1)：双方签买卖合同

2)：银行申请住房按揭贷款

3)：房管局办理过户

4)：银行办理放贷

5)：业主收到房款后办理物业交割，交割成功付尾款！

4、其他注意事项:

土地证，注意土地证的性质是“出让”。记得土地证办理过户。

房屋维修专项资金，过户时有一步是查缴这一项的欠费情况，签合同时注意有欠款让房东补缴。

单身证明/婚姻证明。银行和房管局都需要原件，开证明的时候多开两份。

房屋空户，如果想落户口，要到房屋所在地派出所查一下是不是空户。

银行的评估公司，找银行办理贷款，银行会指定一家评估公司。银行是根据评估公司给出的价格计算贷款额度的。如果想从银行多贷款或者首付很紧张，就要让评估公司把房价评高一些，反之亦然。

分割线

情况二：成都二手房交易流程及其注意事项（中介费篇）

1、选门店，选人

小中介尽量不要找，建议是找品牌中介，选完品牌中介以后再选业务员，找一个从业至少一年的业务员，详细告诉他你的购房需求。

2、看房子，谈价格，不要接受背靠背，一定要和中介当面确定房产信息。

所谓背靠背，就是买家在一间，卖家在另外一间，中介在两者中间传话传文件。

3、签约环节

这个环节主要注意：提前拿到合同文本，仔细阅读，做好准备功课。

一个正常的、经居间介绍的二手房买卖，一般会签这么几份合同或文件：

居间协议＋佣金确认书

第一阶段：定金阶段，决定反悔成本，合同制定的水平影响签约成功率。

（这个阶段，可以签订佣金确认书，但建议不要支付中介费，因为中介收取佣金的条件尚不成熟）

网签《成都市房屋买卖合同》＋补充协议

第二个阶段：买卖合同签订及履行，合同条款决定交易风险。力求合同的每一条约定都对应及各方应承担何种违约责任。

强调一句：补充协议很重要！非常重要！！

注：成功签订买卖合同时，一般需要支付部分（5-8成）中介费。

第三阶段：交易过户

成功过户，且整个交易中，中介没有出现重大过错，失误，则过户完成支付剩余中介费，如果精装修房屋或者有租客的房屋，也可以留部分费用交钥匙后再支付。

4、最后，交房，签订房屋交接书

所以买房时还得综合多方因素理智的分析，合理选择有保障的投资才是稳定的投资。

二手房买卖必备宝典，让你轻松绕过“落户”坑