前段时间微博上一件事被炒的很火，一位年薪60万租房客半夜开奔驰找房，大家纷纷在网上发表意见，拿着60万年薪的人大多会考虑买房，在北京即使买不起三环的，六环总能凑合一套吧？
这些拿着高薪却选择住在隔断间的人，到底是怎么想的？
从1998年住房市场化改革开始，中国房地产经历了20年发展，人均居住面积得到了快速提升，基本解决了总量不足的问题，主要矛盾从总量问题转化为结构问题，从数量问题转化为质量问题，“不够住”已不是核心矛盾，“住的不好”、“住的太贵”变成两个突出的问题。
十九大报告明确了未来的发展方向，住房不炒、租购并举成为新时代房地产市场的主基调，那么，在这个条件下，未来中国房地产市场的走向将如何？
与其埋怨住不起、住不好、住太贵，不如来听业内专家的深度分析，让自己更理性地做出购房决策。
站在时代转变的路口，链家始终秉持“用研究还原行业真相、撬动行业变革，让正确的事加速发生”的理念，在年终岁尾对2017年的房地产市场进行盘点，对未来的市场和城市变化进行展望，希望给行业带来新的认知。
侠说分享《链家：2018年中国房地产市场展望报告(78页)》全文，已经同步至微信公众号、今日头条号、百度百家号、一点资讯、搜狐自媒体、UC大鱼、网易自媒体等，PPT正文如下：
回归价值：2018年房地产市场的主调
1. 拐点到来：销售下降开发放缓
2017年新房销量再创高峰，但量价增速都大幅回落。2017年既是1998年以来长周期的拐点，又是2015年以来短周期的拐点。2018年全国房地产由去库存转向去杠杆，市场总体进入平稳放缓阶段。
数据来源：Wind
2. 一线城市向上修复，“北弱南强”分化态势渐显
2018年一线城市的成交量会在目前“跌到谷底”下自发修复。一线城市间的分化将会持续，北京的人口集聚和经济活力相对弱化，而南方深圳的活力突出。
近五年来北上深每年增加的常住人口数量
（万人）数据来源：国家统计局
3. 二线城市加速追赶，内部分化加速
在北京、上海高房价和人口政策的挤压下，许多二线城市加快吸引人才，未来人口的流动方向更多向重点二线城市转移，给城市房地产市场注入了较强的动力。二线城市内部将会出现新的分化，一些“明星二线城市”将会崛起、房价可能被重估。
2017年主要二线城市近两年二手房市场表现
数据来源：链家研究院
4. 城市内部居住价值凸显
2018年，在整体低温的市场中，各个城市内部房屋的价格将会逐步回归居住价值。具有较好基本面支撑的地段和区域价格将会坚挺甚至上涨，而前期投资占比高、依靠“加杠杆”或者“炒概念”涨起来的区域和地段将会迎来回调。
5. 城市圈之间出现分化，圈内城市之间差距进一步缩小
2017年环北京城市圈率先出现价格下跌。城市圈内部的联动将会增强，周边城市房价上涨较快，与中心城市的梯度差距不断收窄。
图：三大城市圈城市房价与首位城市比较
数据来源：链家研究院
6. 二手房市场范围向全国进一步扩展
一线城市二手房占比进一步提高，更多的城市进入二手房市场，2017年有24个城市二手房成交套数超过新房。
图：2017年二手住宅成交套数超新房城市
数据来源：链家研究院
7. 住房供给主体更加多元，政府与市场的关系更明晰
2018年中国房地产改革将更加区分政府与市场的关系，将“住房”与“房地产”问题切割开来，实现“政府的归政府，市场的归市场”。政府履行好社会保障的职责，让市场发挥资源配置的决定性作用。
品质时代：中国房地产新周期的品质逻辑
与此同时，市场主体的需求也开始发生变化，我们观察到如下几种需求渐渐明朗成形，推动住房的需求从数量向品质转变。需求的变轨促使中国房地产行业在2018走进“品质时代”。
1. 高收入家庭的改善性需求
这类需求主要集中在城市高收入家庭，大多数情况下，这类家庭已经有了一套房甚至多套房，但随着收入的增长以及家庭成员的扩大，已有住房并不能满足他们的改善性需求，所以需要换房、换购和改善。品质居住需要增量和存量两方面来增加供给。
图：各城市改善性需求占比
数据来源：链家研究院
2. 中等收入家庭的首置需求
随着大城市房价的上涨，首次置业的门槛越来越高。与郊区化、豪宅化的新房相比，二手房的总价、户型和区位更加多样化，且供应量相对更大，因此首置的品质居住主要依靠二手房市场。
图：2017年北京二手房市场主力刚需特征
来源：链家研究院
3. 单身独居人群的品质居住
全球范围内独居正在成为新的生活潮流。适龄未婚青年偏好于可负担的小户型单身公寓，出行便利、配套便捷的互联网以及丰富的社交场所。离婚未再婚中青年则倾向于面积适中、配套公园、健身休闲场所。独居老年人既需要强烈的亲属朋友陪伴的心理需求，也需要简单的健身设施，而身体机能的退化对于居家医疗、居家护理需求旺盛。
4. 老龄人口的分散式居家养老需求
全球人口总趋势而言，全球范围内老龄化趋势在不断加深，居家养老则成为老年人主要的居住状态，其中以与配偶或子女居住为主要方式。日本UR（都市再生）机构通过对存量房屋进行重新设计和改造，推出适合老年人口居住的产品。这些老龄公寓分散在正常的社区之中，使老年人能够与年轻人共同生活。运营商为老年人提供日常的安全监护等服务，这种分散式、服务式养老公寓得到老年人的青睐。
图：2016年主要国家60岁以上人口占比
来源：联合国经济社会事务部人口司
图：发达地区老年人居住安排
来源：联合国经济社会事务部人口司
网友评论