元旦已过，春节临近，岁末年初，汇报、总结、考核、计划、安排、部署是大多数体制人的关键词，穷人年终的日子不好过，土豪贾跃亭的日子也不好过，未来日子可能好过一点的是农民，准确地说是城市附近区域宅基地闲置面积较大的村民。
在1月17日全国国土资源工作会议上，国土资源部部长姜大明表示：
我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。但城里人到农村买宅基地口子不开，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。
这次释放改革红利，农民笑了，有机会做地主了；企业笑了，有渠道拿地了；啤酒肚也笑了，土地财政还是保障的。
1.试点
探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，并不是2018年的新政，三权分置的理论研究在好几年前就展开了，《农村土地三权分置的法律制度建构》就曾被评选为2016年度学术研究的十大热点，试点工作在2015年的33个试点县区也展开了。
这次依然是试点工作，大面积在全国推广时间轴很难把握，取决于这次试点中适度放活农村宅基地使用权的实践探索。
国家层面对农村问题非常重视也相当谨慎，农民就像是未成年的孩子，哪些地方照顾不周就有可能发生的问题，这是我们思考农村工作问题的传统思维模式。当然谨慎是没有打错的，毕竟吃饭问题不是儿戏，特别是拥有12.86亿人口的大国。
2015年年初试点的时候选择了33个县，大多都是中东部地区的县区，还包括一些城市下辖区。三年试点改革原本于去年底结束，但是考虑到有些问题需要通过进一步深化试点解决，全国人大决定将试点期限延长一年，也就是2018年年底。
国家试图通过改革打破房地产捆绑经济发展的模式，探索建立多渠道的租赁住房制度，这次改革就明确提出，研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度。
除此之外的大动作就是乡村振兴。乡村走向何处向何处去也是近年来学术界、体制内和我们这些一代进城人的忧虑。那么，能不能结合发展乡村旅游、返乡下乡人员创新创业等先行先试，探索盘活利用农村闲置农房和宅基地、增加农民财产性收入、促进乡村振兴呢。这值得探索。
新一轮的试点区域处省级行政区的北京、上海、重庆3个直辖市外，大部分地区依然是中东部的城市区域，西北西南地区列入试点的区域很少，包括成都、宜宾、六盘水、昆明、曲靖、西安、延安、平凉等区域。
甘肃的平凉也纳入了宅基地三权分置改革试点工作市，城市化程度相对较高的嘉峪关和仅有一个县辖区的金昌市不知道为何没有被纳入。
按照部统一部署，2018年1月，全面启动试点工作；2018年10月，完成规划成果编制，形成规划数据库和信息平台；2018年12月，完成试点成果上报、论证、审查及总结提炼工作。
2.宅基地
理想是丰满的，现实是骨感的。
宅基地在农村的现状太复杂了，管地不管天、管批不管建、管增不管减，这还是近几年情况改善后的现状，之前的管理更乱，因为也确实难管，也不好管理。
宅基地制度改革的主要目标有三个，一是让农民“居有其屋”，二是实现农民的土地财产权，三是腾退多余宅基地。“居有其屋”是宅基地改革最基本的前提，“耕者有其田，居者有其屋”，这是农村最基本制度安排和社会保障。
中国农村实行“一户一宅”制度，作为村社集体的成员，所有农户都有从村社集体免费获得、无偿使用宅基地的权利。这是政策法律层面的宅基地。
最近因为工作的关系，我们到甘肃徽县山区的部分农村，对农民占有宅基地情况进行统计，发现很多自建房并不是在国土部门批准的宅基地上，而是在荒地或者是好的耕地上，这样的问题不是个案，已经成为一个普遍性的问题。
处理的方式也显得很无奈，或是扬汤止沸，无非是罚罚款，让你别建了，结果是屡禁不止。因此，在做统计层面的工作时，我们只能默认农民修建的房子在非法的宅基地上，虽然这样的工作时知法违法。
这就是现实的无奈，拆掉房子是正道，但是会产生大量的成本，这些拆除的成本谁来承担，谁来为农民买单。如果心理层面不默认，又怎么来统计闲置的宅基地面积。
任何时候保障农村集体对宅基地的所有权和农民在宅基地上修建房子的资格权非常重要，任何时候都要确保农民不会失去宅基地，目前的基本做法是增人不增地，宅基地只在村集体中流转。
土地仍然是农民的基本保障，农村仍然是农民可能的归宿。因为年轻子女进城务工了，年老父母仍然留村务农；农民通常年轻时进城务工经商，年老时返乡务农退养；即使全家进城农户也会在年节时返乡，以及他们可能进城失败而返回家乡。
本来，农民宅基地是免费获得无偿使用的，农户只有使用权，不过，当前学界倾向将农民宅基地使用权当作用益物权，这个用益物权不仅具有占有、使用权限，而且应当有处分、收益权。
这次的精髓仍然是适度放活，适度是一个什么样的度，在理论层面、政策层面、法理层面、操作层面的适度是否一致呢；放活，放到什么程度，如何控制放活的节奏、方式和内容。这就是笔杆子的高明之处，也是产生问题的缺口，当然回旋的余地非常大，解释的自由度也很大。
如果让农民经营宅基地，也能增收。比如出租，在城中村、城乡结构部以及沿海发达地区农村，农民通过出租住房以及将住宅用于经营性目的而有了相当不菲的收入。
关键是有获得这个收益机会的最多也只是城中村、城乡结合部以及少数沿海发达地区农村，这部分村庄，农民人口比较少，占用宅基地也比较少。
而广大的中西部农村，农村人口大量流出，宅基地没有人要，无论如何赋予宅基地收益权能，宅基地也不可能凭空为农民增加财产性收入。
如果发展乡村集体经济能落到实处，如果贵州、甘肃实践的农村三变改革能落到实处，如果西部山区农村的合作社能切实发挥带动效应，偏远山区的闲置宅基地也许会产生它的经济效应。
宅基地就是普普通通的土地，不要以城市建设用地的价值来想象农村宅基地。城市建设用地的价值来自城市聚集效应。
宅基地的管理创新，试点探索的结果是选择总量管控与村民自治相结合，县政府只管控总量，审批权下放到乡镇，村内实现自治管理。
总量管控实现了耕地不被占用的问题；镇级审批可以防止村庄部分人乱占乱建，关键是村内通过自治约束农户盖房行为，形成三方发挥各自的功能，保障各方的目标实现。
3.期待
根据法律法规规定，农民宅基地使用权的权利内涵为：
一是宅基地使用权人对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
二是一户只能拥有一处宅基地，必须符合乡镇土地利用总体规划，农村村民住宅用地，要经乡镇政府审核，由县级人民政府批准，如涉及占用农用地的要办理审批手续。
三是农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
四是宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。
从正规法律规则来看，宅基地使用权只有占有权和使用权，没有收益权和转让权，更没有抵押权，也即只有居住权没有财产权，不得转让、抵押、收益。
普遍存在的现象是，农民在从集体得到宅基地以后，他就开始自由支配和使用这块地了。他利用这块地在上面盖房子，至于盖多大、盖几层，是他自己的事；他将多余的房子出租，或者不在的时候允许邻里、亲戚有偿或无偿居住，也是他自己的事。
大多数村庄一级根本无法制定和实施规划，处于无序状态；宅基地审批变成事实上的村干部控制，导致以权谋私和分配不公；农民盖房无法获得宅基地指标，助长违法和违规盖房用地。
我们对宅基地三权分置充满了期待，特别是：行使、规范、放活
行使好宅基地所有权，规范宅基地资格权，放活宅基地使用权。
同时我们期待农民在法律政策允许的范围内，充分进行宅基地的实践创新，真正实现闲置宅基地的财产权和收益权。政府部门不再像对待未成年人一样，总是对农民不放心，搞好服务的基础上做好监管保障也许会更好。
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