多军都想掌握一套投资房产的秘诀，或者有一个房产投资公式，这样就可以依照模型快速决策、短时间判断出某标的有无投资价值。笔者作为一名房产投资者，总结出房产投资有三个重要组成部分：融资、选筹、亩产，这三个方面都有一些简明扼要的投资公式，今天仅仅谈谈房产投资选筹中的十二字口诀，或者叫十二字投资模型。
投资标的的选择有两种方式，一种是由上至下，另一种是由下至上。由上至下的方式是由宏观到微观，例如从行业、公司入手选择股票；由下至上的方式是由微观到宏观，例如从财务报表、或者股票走势选择股票。房产选筹的一个大逻辑是由上至下的，也就是从决定性的因素到次要的因素，是一个从宏观至微观的过程。我们可以认为房产投资价值其实是城市的经济水平的体现，即把房产看成是城市的“股票”。
既然房产是城市的股票，那么决定房产价值的恰恰不是微观意义上的房产本身，而是宏观意义上的城市。
同样两套120平米电梯10楼南北通透三房两厅两卫，同一个知名开发商，都是楼王位置的房产，在青海格尔木郊区与深圳前海为什么价格会相差几十倍？决定性的因素不是房子，而是城市。
从这个例子可以看出，在房产投资中，思考的逻辑应该是一套由宏观至微观的、由上至下的选筹逻辑，我总结为十二个字、四个维度：好城市 好区域 好房子 好价格。
这四个维度内部的关系是前者统领后者，前者决定后者，后者是在前者确定下的思考因素。
这四个维度中，前三个维度好城市、好区域、好房子被称为基本面特征。所谓基本面特征就是不由市场交易所决定的，一个城市的经济、政策，一个区域的规划、配套，一个房子的朝向和户型、楼层不是以市场交易的冷热来确定的，而是由其自身发展规律、建设规划、以及设计目标所决定。无论市场狂热还是冷淡，这三个维度都不会受到影响，而且在某种意义上它们是决定市场交易情况的因素。
好价格这个维度被称为技术面特征，所谓技术面维度指、的是由市场交易情况决定的维度。如果一个房产市场交投活跃甚至狂热，那么价格就会持续上涨，甚至快速上涨；反之，一个房产市场交易冷淡，其价格就会持续回落甚至快速下跌。凡是受到市场交易影响的维度，都可以成为技术面特征，除了价格、还有成交量、流动性等指标。
下面就针对这四个维度、十二个字进行解读。
好城市
房产投资本质是对一个国家经济的未来的投资，对于大多数投资人都是在一国投资，那么我们就从选择城市开始。
一个城市是不是在房产投资意义上的好城市，有三方面的因素决定的：政策、经济、人口。
这三个因素中，政策的影响是立竿见影的，却是最小的。政策包括了以下几个方面：
房产政策、金融政策、城市规划、城市等级。
1.其中房产政策的变化会立刻反应到房产市场上，例如限售、限购、或者放松限购等，这些政策会在第一时间对市场产生影响，市场反应极为迅速。
2.金融政策传递到市场上会慢一些，例如利率（不限于房贷利率）、首付款变化、贷款额度变化等，没有房地产政策那么快，但是也能在很短时间内影响市场。
3.城市规划则是该城市的政府要向城市哪个方位布局、配套产业、交通的落地，是较长期决定城市生长方向和未来区域定位的根本性因素之一（还有一个是市场因素）。凡是重点规划区域，就要重视；凡是各类配套齐全的区域，就要关注。但是城市规划存在实现周期极长甚至无法实现的风险。
4.城市等级也和政策一样属于政治因素，暂且划归政策类。其决定了城市规划实现的概率，等级越高的城市，实现规划的可能性越高，因为调动资源的能力是由城市级别确定的。
经济因素对房产市场的影响大于政策因素，尤其是从长期性来看更为有效，经济向好的城市房产价格走高，经济差的城市房产价格走低。
经济因素包含了经济发展类因素和财政金融类因素（金融政策除外）。
1.经济发展类因素主要是GDP、平方公里GDP、人均GDP、产业结构。GDP决定了城市的经济规模，越大越好；平方公里GDP和人均GDP决定了经济发展水平，当然是越高经济密度越大，城市经济水平越高；产业结构既决定了经济当下的发展水平、又决定了经济未来的发展潜力。同时，产业结构还决定了该城市人群收入水平及未来发展潜力，其中级别最高的是金融业和高科技产业、高端制造业次之、制造业和服务业又次之。
2.财政金融类因素包括财政收入、居民本外币存款余额等。财政收入要看高低和结构，凡是财政收入高、对房地产依赖度低的城市，其房价就越市场化，就可以用市场化思维去判断，其房地产市场的可持续性就高；凡是财政收入低、对房地产依赖度高的城市，就要关注其政策，其房地产市场的可持续性就低。本外币存款余额高的城市往往房地产市场较为活跃，房价也会高一些（并非完全线性正相关）。
人口因素是三个因素中最重要的因素，也是房产市场的决定性因素，原因也非常简单，无论是投资还是居住，都是人在购买房产，人的需求与房产的供给才是房产市场的决定性因素。
人口因素主要包括人口净流入（出）量、人口结构与人口收入结构。
1.人口净流入（出）决定了城市人口的增速，反映了城市的活跃度和吸引力，而且流入人口往往是出于就业年龄的人口，是房产消费与投资的主力，2017年全国流入人口最多的是深圳62万，其次是广州45万，这也反映了这两座城市以及珠三角的吸引力，如果这个趋势不变，珠三角将是未来最有投资价值的区域之一。反之，人口净流出的城市就要警惕，包括很多四、五线城市。
2.人口结构包括年轻人比例与非户籍人口比例。年轻人比例当然是越高越好，像深圳2017年城市人口平均年龄只有32.7岁，当然是有极大住房需求。非户籍比例也一样，越高说明外来人口越多，未来住房需求越大，深圳2017年户籍人口434万，常住人口1252万，占比为34.66%,可见未来深圳房地产需求有多大。
3.人口收入结构，这个因素首先和产业结构相关，产业结构中金融业和高科技产业占比越高越好，其次和上市公司、总部经济、500强企业数量等有关。总之，高收入人群越多，这座城市房产市场就越有希望，京沪深就是如此，未来的杭州、成都也可能如此。
总之，一座城市的未来决定了你所投资的区域的未来，而区域又决定了你所投资房产的未来，在这个模型的结构中，城市才是决定性的、是最重要的因素。
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