SOHO包租公的新角色

Soho2015年中报是从售转租的第一年，虽然公司名称没变，但业务性质却发生了根本性改变。公司价值以现金流贴现计算，以前的销售收入转换成租金收入，每年的现金流入锐减至一成。从2015半年报推算，390亿净资产全年只能产生4亿净利，这样的生意是不值得做的，资本的使用效率太低。

目前市值160亿，如果4亿净利全部分红，成本股息率只有2.5%。净利的锐减直接影响到每年分红并直接影响到估值。如果以8%的成本股息率推算，4亿净利全部分红对应的股价只有50亿，合每股不到一元。

Soho目前的生意模式非常像我的出租物业。该物业目前市值220万，每年只能产生4-5万租金，收益率只有2%，如果加上物业维护折旧费用，收益率会更低。

Soho生意模式的转变源于对未来地产发展空间的预期。既然未来发展有限，不如占据有利地形，做个稳赚不赔的包租公，只是每年只有几亿元的收益对应这么庞大的资产，真心觉得不值。

像潘石屹这么精明的人，这种选择一定有其慎重的考虑。但对于财务投资者而言，除非能提供最少8%的股息率，以及未来一倍的资本利得，否则就没有出手的必要。市场上满足投资条件的项目很多，只要保持足够的耐心和理智。