property.jpg
注：题图来自budgetdirect.com.au[1]。
作为个人投资者，投资的范围不能被思维定势所局限了。的确大多数投资者都是从股市入门，但是股市既不是终点，也不一定是重点。投资的思路完全不必限定在股市里。在中国，其实可以投资的标的范围确实比较有限，股市、房地产。最近这两年又多了一个币市。不过，币市对于大多数人来说，相对于前两者而言，还是有些认知门槛和操作门槛的。今天暂且不谈币市。股市以前也谈了不少，今天就来聊一聊房市。
谈到房市，就不可能不说一线城市，北上广深，曾经房价涨得让人疯狂，现如今国家制定了“房子不是用来炒”[2]的方针，那么一系列限购等政策随着而来，于是房子成交量和房价都萎缩了很多。但是房价几乎没怎么下降。比如深圳，从去年7月份之后，房价几乎都没怎么动[3]。在这种情况下，对于投资者的吸引力明显是下降的。短期内可能上涨预期还是有，但是已经空间不大了。空间不大的另外一个含义就是下跌的风险在慢慢增加。也就是说，这样的投资机会是上涨空间有限，而下跌空间比较大的。另外就是流动性的枯竭，房市的流动性对于投资者至关重要，一旦失去流动性，那么被套的风险就大大增加了。
以上是针对投资者而言，针对刚需群体的情况就又些不同了。一线城市京沪已经出现常驻人口负增长了[4]。这是一个迹象，它似乎说明了京沪的吸引力正在下降，高房价也许是其中一个原因。京沪的常驻人口都是比较年轻的人群，基本上都是买房刚需人群，他们的离开，对于一线城市的房市的需求有一定的降温作用。虽然离开的人数比例不大，但是不可否认，这样的变化是不容忽视的。城市的挤出效应[5]是的确存在的，目前的趋势来看，这个挤出效应大概率是越来越强的。
从参与者来讲，无论是投资者还是刚需群体来看，一线城市房价企稳的概率还是比较大的，这样也是符合国家意志的。那么这些人的资金该去哪里？
首先，股市显然不可取。最近几个月，中美贸易战，股市绷得太紧，有点风吹草动就尿崩了，从3587跌到了3168，跌了10%还多。这一个月更是剧烈动荡，无论从技术上，还是直觉上恐怕都不是入市的良机。再者，币市且不说门槛高，行情也是无敌过山车，从1万多美金跌倒6千美金再反弹到9千美金，再跌下来，而且波动率居高不下。这恐怕也不是明显的机会。那么还在房市留着吧。
但是一线城市又没啥机会，那么二三线城市就进入雷达范围了。问题来了，二三线城市里，哪些可能是机会呢？显然，有需求而且需求旺盛的地方才可能是机会。这句话换成白话就是人多才可能有机会。
首先，先看一下房价收入比数据[6]和二线城市人口变化[7]。重庆，成都，天津是人口最多的二线城市。重庆和成都是房价收入比相对比较低的，重庆4.4，成都5.2，而天津已经达到15了。这里就看出来房价的差距了。同样是二线城市，天津因为毗邻首都，已经起飞很久了。
然后，在观察一下，重庆和成都最近十二个月的房价走势[8]，成都已经涨了31%了，重庆才涨了不到6%。差距比较明显。如果我们以天津作为参照物，那么重庆和成都看起来还有不小的上涨空间。为什么成都已经起飞，而重庆才慢吞吞上路？推测可能是因为成都的市区人口比重庆市区人口多一些，加上最近成都的发展势头比较强劲的原因吧。从某种程度上来说，二线城市的房价起飞，少不了一线城市投资者的众人拾柴火焰高的助力。
同样的道理，那么二线城市是否也会对三线城市有挤出效应呢？这个问题以后再来讨论。
好了，前面说这么多都有点虚，说实在的，如何才能便捷地利用这个机会盈利？如果资金量比较大，那么就直接到成都，重庆最核心地带买房就可以了。如果资金量比较小，那么买点地产股也是不错的。笔者发现龙湖地产（00960.HK）是少有的在成都和重庆都有业务的房地产商。上车机会就在眼前。
参考资料
-
Budget Direct https://www.budgetdirect.com.au/blog/small-ways-to-maintain-your-property-value.html
-
坚持”房子是用来住的“ http://www.ccdi.gov.cn/special/zmsjd/zm19da_zm19da/201801/t20180104_160999.html
-
城市挤出效应 http://www.baike.com/wiki/%E5%9F%8E%E5%B8%82%E6%8C%A4%E5%87%BA%E6%95%88%E5%BA%94
-
2017年房价收入比 http://www.jiemian.com/article/1498041.html
网友评论