车库只售不租的行为认定

车库只售不租的行为如何认定

因为西区某小区车库产权人对车库实行只售不租的做法，小区的业主诉求无门，便采取了自我保护的措施，便有潭城街道出面主持协调，发起了一次听评会，本人作为潭城街道的法律顾问，也参加了听评会，并发表了自己的见解。下面是我对开发商只售不租行为的个人看法，仅供参考

我国《物权法》第七十四条第一款明确规定建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。而本条中满足的意义在于，不管业主的能力是购买还是租赁，若开发商以车库是其所有为由，作出只卖不租的行为，我觉得这种行为完全是违背了小区地下车库作为小区配套设施的规划初衷。

当然开发商有怨言了，我所有的东西在不违背法律规定的前提下，想出售还是出租，有何不可呢？对，法律没有明确规定，不，应该说福建省暂时还没有明文规定禁止只售不租的行为，对于开发商只售不租的行为在山东省物业管理条例明确规定业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只卖不租为由拒绝。这里已经明确这种行为系违法的。2017年7月份大上海的住房和城乡建设管理委员会也出了关于加强商品住房及其附属地下车库（位）等设施销售监管的通知，明确禁止了只卖不租的行为，违反了要承担高额的罚款和取消资质的处罚，还有江苏，湖北、深圳等省市都有相应的规定，虽然我省还未有明文规定，但从大民法来看，这种行为也是违反了“禁止权利滥用”的原则，产权单位虽然享有出租或出售地下车位的权利，但其只卖不租的行为，造成小区业主停车困难，在一定程度上损害了公众利益，

　　同时《物权法》第74条第二款也规定建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。也就说业主是有权选择的，只卖不租的行为，完全剥夺了业主选择的权利。即使开发商在商品房买卖合同中明确约定车位只售不租，本人认为也应属于无效格式条款。

如果开发上出租或出售的是业主共有道路或者其他场地的话，那业主完全可以向开发商主张权利，因为我国《物权法》第74条第第三款明确规定占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

还有就是人防地下车库，人防地下车库法律明确规定是不计入公用建筑面积的，但在业主的购房规费中已经包含了人防工程建设费，依据我国人防工程“公用民用结合”、“平战结合”的原则，将人防地下室的所有权认定为平时业主共有，战时国家所有较为合理，若开发商将人防地下车库拿来出售，也应当认定为侵权的行为。

以上系个人见解，仅供参考!