文 | 十里云岸
来源 | 我们有房（guang180707）
大家好，又到十里云岸和大家唠嗑的时候了。
我想今天大家肯定会问，哥们，今天聊点什么呢？细数了一下，样板房里的秘密，购房合同里的秘密，楼书里的秘密都聊完了，应该没有什么好聊了吧？
错！你们错了，哪那么快聊得完房产江湖里的坑和小秘密。如果房产江湖里的坑，你们都能填平了，那么你们就是购房专家了。
闲话短说，今天十里云岸和大家聊聊售楼大厅沙盘模型里的秘密。
01 沙盘发挥大作用
各方房友都知道，买房对大家来说是全家的一件大事，因为很多家庭买房可是掏空了6个口袋的钱。
所以，买房这个事情，不能急，买房是个仔细活。
站在售楼大厅听置业顾问介绍楼盘信息，毕竟大家都既不是内行人士，也非专业人士，所以无法想象房子建成以后的样子，谁也预测不到将来的房子是怎样的。
这时候沙盘就发挥了一定作用。
现在开发商卖的房子大多数是期房，所以当大家走进售楼大厅后，通常大家会见到各种各样的项目沙盘模型。
大家看见这个是不是有点懵，有点摸不清楚门道，即使大家睁大了眼睛，挑花了眼睛，最后也选不到性价比最高的房子。
虽然细心的房友会向置业顾问了解小区占地、总建筑面积、楼间距、主要户型面积等数据，以为问后已经做到心中有数了，看看沙盘好漂亮，再听置业顾问说几句项目怎么好、房源很紧俏等等的话下单了。
02 沙盘模型中的秘密
可是，后来，后悔了……
为什么呢？
下面十里云岸就来告诉大家，沙盘模型里隐藏有哪些小秘密。
一、沙盘精致不等于房子好
不是所有沙盘精致美观就是好楼盘、好房子了，如果你看的沙盘精致美观而房子的价格却很低，就要留个心眼了，因为沙盘的制作费一般都比较高，所有从某种意义上说，沙盘质量和房子的品质挂钩。
如果沙盘精美房子却很便宜，或者沙盘一般，而房价却离奇的贵，就需要多了解了解开发商的实力和过往项目开发情况。
沙盘也是一份价钱一份货，一个高档楼盘的沙盘制作维护费要少则十几万的，多则上百万，这说明了沙盘的制作质量与楼盘的品质是存在某种关联性的。
沙盘既体现开发商对品质的要求，也体现一个开发商对于成本控制的能力。
二、沙盘尺寸比例不等同于实际比例
细心的房友可能会发现，开发商使用模型时，通常注明了“模型”或“效果图”、“比例”等字样。这句的的潜台词是：沙盘模型仅供参考。
对于房地产项目，沙盘实际上就是项目布局的缩小版，但是否按实际尺寸同比例来缩小的就不好说了，也许有些楼盘南北是按1:500制作的，但东西却成了1:200，也许只是楼距加大了。
为了更好的呈现楼盘效果，很多开发商的沙盘会增加楼间距，提升购房者的现场视觉感受。所以在现场最好是直接问置业顾问这个项目南北多少长，东西多少宽，楼间距多少米等具体的数据，然后自己去再去选参照物比较。
如果这个楼盘是分期开发，已经有交房的项目了，不妨去看看已交房的情况，一般来说，同一个开发商项目开发情况不会相差太多。
当然，不同的产品线就没有可比性了，比如别墅项目和普通住宅项目之间就没有太大的参考价值。
大家要特别向置业顾问了解小区真实的小区占地、总建筑面积、楼间距、主要户型面积等数据。
要问清楚小区的容积率、楼栋朝向、楼栋与公路的距离、开盘区域、周边有没有特定的建筑物等具体数据，做到心中有数，切莫只是看看沙盘比例。
特别注意每一幢楼的朝向，有些朝向会偏东南、偏西南，朝向决定了将来屋子的日照时长、采光、通风及周边景观。
要向置业顾问询问清楚自己所在售楼部的位置，在沙盘中找到你所在位置朝向，推断你想要购买房屋的朝向是否有偏差。
三、沙盘绿化景观不等于交房景观
为了提升效果，一般开发商在沙盘里的绿化大多做的很好，中心花园、景观道、泳池水景、小品小景等等，环境很是精致。其实做沙盘的时候，很多开发商根本还没有确定最终绿化和景观设计。
一般开发商在做初步规划设计时，为了满足绿化率指标，一般会做人工湖、房顶的绿化设计、甚至在露天停车位上也铺上草坪砖。
比如有的商业综合体项目，写字楼项目，它们的屋顶到时候会放好多好多设备的，不会有一株植物的。
这些也许在沙盘上看起来很美，但实际上并起不到多少绿化的作用，居住舒适度会大打折扣。
所以要明白，沙盘上的绿化和景观不等于交房时的景观，需要提前确认清楚。
四、大比例户型沙盘里的错觉
在户型沙盘上，我们可以清晰的看到功能区划分，通常是以餐桌椅、沙发、床、厨具等来体现不同的功能空间。
不过需要提醒的是，沙盘上的户型空间，是可以通过缩放家具的大小比例来调整舒适度的。
比如沙盘户型里1.5米宽的餐厅，却放了6人大小的餐桌，给人非常宽敞的感觉。
又比如做LOFT的大比例户型时，往往层高会加高很多，给人感觉空间很大的样子。但实际上，交房了你就知道了，如果你要这么摆放，很可能就会显得很拥挤，舒适度大大降低。
五、从沙盘看项目的整体规划
沙盘是项目的缩影，所以我们必须学会看沙盘，尤其是整体规划，才能了解到这个楼盘是否符合自己的预期。
比如公共设施的分配。包括停车场和地下车库等位置，以及车位和户数的比例等，这些都影响到自己的居住体验。
同时还要问清楚沙盘显示的哪些配套是真实能实现的，哪些配套只是装饰点缀的。例如沙盘显示的景观、凉亭、草地等绿化建设与实际是否一致。
另外注意查看项目内部公共配套及周边不利配套因素是否标注。比如：配电站、化粪池、水泵房、加油站、电信塔、垃圾中转站、工厂等，有很多项目不标注这些不利于居住的因素，它们会被隐藏、模糊或偏移，甚至被绿地取代。
对于一些有利于销售的不确定的规划大家也要注意甄别。例如明明学校还在规划中，开发商都会拿出来宣传，且在沙盘图上面标注显眼的位置，所以提醒大家一定要确认清楚这些公共设施，和今后周边设施的基本情况和具体位置。
听十里云岸这么一解释，也许有房友会说。哎，这个还真的不知道，一个小小的沙盘里竟然藏了这么多秘密。
买房或许是我们一辈子最大的消费，所以对于每一个环节，我们都应该去认真对待，去学习和了解。
所以说只有学会了这些买房的必备招数，才会避免在每一个环节里掉坑的可能！
—END—
作者 | 十里云岸：资深地产观察员，城市规划专家库成员，房产政策洞察者，资深验房师。
PS：
买房是大事，特别是第一次买的时候，经验不足，很多都是事后才发现没有提前了解。
【我们有房】希望用我们的每一个秘籍故事，为你揭开买房路上不曾了解的小秘密，借你一双慧眼，选中你最满意的房子。
欢迎留言，分享你的买房故事，欢迎文末点个“在看”，分享给更多有需要的朋友。
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