【谈REITS基金】你是去吃肉？还是去当韭菜？
最近看新闻，了解到前些天证监会发布了《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿），这或许意味着一个新的可投资品种将出现——基建类REITS基金。
1、什么是REITS基金？
REITS基金在国外是一个非常成熟的投资品种，但是在国内却名声不显——也没啥像样的产品，更没啥拿的出手的历史业绩。
REITS基金的全程是 Real Investment Trust，用大白话说，叫不动产信托投资基金。
不动产信托投资基金，顾名思义，就是用于投资不动产，如公寓、公路……等的基金。
这里要提到的一个概念，是“不动产证券化”，这就是把价值较高、难以移动的不动产转换为面额较小、流通便利的证券。这就是把不动产作为一个资产整体，打包成一个证券，相当于把无法分割的不动产“变”成了一家公司，让它上市发行“股票”，而投资人则通过投资“公司”的股票来完成对不动产的投资。
而REITS基金试点的筹划，意味着未来有一天，投资人们可以通过买入对应的证券来直接投资高速公路、写字楼等不动产了。这种证券被称为资产支持证券（ABS），因为其背后是不动产，整个过程也被称作资产证券化。
REITS的收益来源，主要是不动产产生的现金流，如房屋租金、公路过路费……等。
若想投资REITS赚钱，还得看其对应的底层不动产能否产生稳定的现金流。
2、REITS基金的鸡汤
一来，是投资门槛低。
通过将不动产证券化，把一份不动产投资所需的投资金额切割成很多个小份，投资门槛被大大降低了。
正常情况来说，基建项目的投资规模动辄几十上百亿，以往只有政府、银行……这些大型机构才有入场资格。
但是，一旦变成了基金的形式，只需要成百上千就可以投资了，准入门槛大大降低。
二来，投资风险相对较小。
这很大程度上是因为准入门槛的降低，大量资金投入单一项目，万一出现风险，投资人可能血亏——因为投资金额太大了，一旦出现风险，损失变得难以承受。
但是，通过REITS基金投资，投资金额可控，转手也会更方便。
三来，REITS基金在国外市场表现不错。
和股票型的基金比起来，REITS基金有更强的确定性，因为你所投资的不动产大量利润会被用于分红。
如果要看国外REITS基金的历史业绩，美国过去10年几个主流REITS基金，业绩完爆啥行业指数基金，沪深300啥的更是被比得没法看。
但是……REITS基金的出现和可能试点，并不意味着对房地产行业的直接利好。
因为证监会明确规定，基建类REITS基金的主要投资方向是基础设施，包括仓储物流、收费公路、机场港口……就是不包含住宅和商业地产。
3、你是去吃肉？还是去当韭菜的？
那，假如真的推出了REITS基金，我们应当投资么？
我个人的思考是——或许得再观望观望。
直接原因，推测是为了拉一拉经济指标，拉一拉大家的收入。毕竟，受贸易战和疫情的双重影响，今年整体经济不太好看，一季度的GDP还是负数。
这或许是为了保证全年的经济指标，而尝试给予一定刺激，比如说搞基建。
基建不仅仅是营造市场基础设施，发展产业，还是一种变相的给全民发钱来拉动经济。拉动经济增长的意思，是让大家都有收入，有钱可赚。但你能赚钱的前提，也是有人正在花钱，大家都赚了钱，大家又都在花钱，花钱的人为赚钱的人提供了机会。
比方说现在，当下经济不景气，很多企业都觉得钱难赚，普通人手里头也没几个钱，更不敢随意花钱，有钱也得捂着。大家伙辛辛苦苦赚的钱，凭啥不用来给自己留着，而要乱花，让其他人赚去呢？很多人都是这么想滴，很多人少花钱，也就意味着和过去相比，有些赚钱的机会消失了，有些钱难赚了。
指望个人牺牲小我，为别人送钱……这是不可能的，起码直接送钱是不可能的，没有人是傻子。
但是，有这样的玩法，国家通过种种方式把钱从老百姓兜里抽出来，然后国家“帮你花钱”，通过投资产业、基建……等花钱的方式，一方面大额花钱，让很多企业和居民有钱赚，企业居民有钱了，再去花钱，衍生出其他人赚钱的机会。另一方面，基础设施的投资和建设，可以让市场慢慢衍化出其他产业、行业，增加大家赚钱的机会……就好比说，没有全国的4G、5G设施，很多今天人们习以为常的互联网产业，压根不可能发展起来。
你想刷抖音，看小姐姐来娱乐……3G网有多慢……你看视频得卡成什么样？查查你就心里有数了。
国家试行基建类REITS基金，某种意义上是变相动员全民搞基建，从大众的募资为基建融资，也可以改善许多地方政府巨大的债务压力————毕竟，之前一直是地方政府以借债的形式筹资搞基建，债务已经累的很高了，这不是啥新闻了嘛。
话题再转回到国家寻思试点的基建类REITS基金上头，普通人通过这种方式投资基建，国家可以获得融资折腾基建和拉动消费、进一步拉动经济，普通人似乎也多了一些预期收益还不错，回报比较稳定的投资项目，看起来利国利民双赢吖。
但真实世界，未必是这么回事儿。
A、基建的特点是资金规模巨大，投资周期长，而且一旦建成了，转型很困难，抗风险能力差。
那么，普通人哪来这本事分辨自己买的REITS投资了啥项目和到底未来能否盈利？
企业不赚钱，股东又哪来的分红呢？
看看国家修高铁，很好理解吧，有些线路是持续盈利的，收益还不错。但也有些线路是长期亏本运营。
B、管理风险
人家管理你的钱，而且有很大自主权。你咋知道有些管理基金的坑货就一定会诚诚恳恳、兢兢业业，为投资人谋利，而不是损公肥私，买劣质资产和各种私下交易……让自己赚的盆满钵满，把投资人当傻子宰？
C、债务风险
搞基建嘛，借债很正常，借债有成本，假如基建项目的收益甚至不能覆盖债务成本……血亏是肯定的了，只是亏多亏少的问题。
比方说，假定你投资的REITS，借债成本是5%，但是项目完成了，才发现由于当初很多因素没估计到，实际收益率是不足5%的，不动产会出现事实上的折价甚至难以再次变现、无法覆盖借款金额的情况。
而买了这REITS的你……自然也是跟着亏。
试点发行的REITS赚不赚钱，我暂时还不知道，也没看到具体的标的。
但我知道，这波REITS从一开始的目的就不是为了让你一定赚到钱，而可能是低成本筹资搞基建，拉动消费和经济。
同样，你可以想到，REITS基金或许在未来或有很大的发展空间，并且成为国内投资者很重要的投资品种。
但是……这并不意味着投资者可以无脑瞎买……当下，姑且还是多观望观望看看后文和可能出现的具体标的吧。
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