财务杠杆

房地产开发因为投资额巨大,开发周期长.全使用自有资金难达到目的.故使用抵押贷款与财务杠杆为一个手段.这部分计算比较多,需要配合书本理解,这里只将重点罗列出来

抵押贷款常用计算

抵押常数(M)

意义上为每1元贷款偿还额

按年"M="  ("r" ("1+r" )^"n" )/(("1+r" )^"n"  "-1" )

按月"M="  ( "r" ⁄"12"  〖"(1+r)" 〗^"n×12" )/(("1+"  "r" ⁄"12" )^"n×12"  "-1" )

r为年利率,n为贷款年数

利率一定时贷款期限越长,抵押常数越低

抵押贷款还本付息额(A)

常见固定利率下普遍采用等额还本付息法(本息均摊法)

A=PM

P为贷款额度

例子:年利率12%,期限30年贷款额度90000元

M=0.010286

A=90000*0.010286=925.74(每月需还款)

抵押贷款余额(P_餘^ )

由前面还本付息额A=PM→P=A/M=A (〖(1+r⁄12)〗^((n-t)×12)-1)/〖r⁄12(1+r⁄12)〗^((n-t)×12)

其中t为第几年

抵押贷款余额也等于还款付息额乘以年金现值因素

本息分期偿付的计算

步骤如下

求M抵押常数(已知年限,利率,贷款额度)

求A每月付款额,乘12算出年付款额.(已知抵押常数与贷款额度)

求某年(月)余额(已知月付款额)

某年(月)还本金=上一年(月)余额-该年(月)余额

某年(月)利息=每年(月)付款额-该年(月)偿还金

最后附上贷款前需要注意事项

1. 了解银行还款计划对自己的优劣面

2. 了解银行拥有的权力

3. 注意银行利走势

4. 了解贷款手续

5. 多比对了解不同融资渠道

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每天持续学习新知识

参考书籍:刘秋燕.房地产投资分析.东北财金大学出版社