在多年与物业沟通、近年筹备成立业主大会的过程中，观察到一些现象，引发了思考，整理后在此与大家分享，希望业委会同仁少走弯路，真正和社区、物业公司、社会其他力量共建、共治、共享。
一.“业委会”污名化，在筹备过程中，不少业主对“业委会”存在很大的误解，反观这个名称确实既不能表现出业委会是无偿志愿者组织的本质，也容易让业主误会这是个管理自己的上级机构。
2.对业委会职位存在误解，主任、副主任负责召集会议、制定计划等工作，本质是不同分工的志愿者，会内投票权一致，无特权。现用名称既不能体现职能，也看不出是志愿者，反可能因为像是有权位的官名，令业主甚至物业都抱有不切实际的期望和误会，对未来工作产生负面影响。
3.可用的执行力量不足，筹备组若非有志愿者们协助，很难完成筹备工作，接下来业委会需要处理的问题更多，业主委员也大都有本职工作，委员们需要更多热心业主的帮助。
4.信息不全面，业委会缺少小区中全部类型的业主参与，无法得知他们的需求与想法，得不到全面的准确信息，在某些不用业主大会投票的问题上，就可能会引起决策失误，招来记恨和埋怨。
5.要保持业委会中立性，打听到某小区业主对其首届业委会的评价，该业委会很少在事务的决策上公开咨询业主意见，后果是每次决策都引起部分业主不满，最终得罪大量业主遭到罢免。业主委员合法性来自全体业主投票支持，未来在处理业主之间的矛盾，或遇到业主提出违背业委会意愿的提案时，需要有一个中立公开的处理流程，才能持续获得大部分业主的支持。
6.缺少直接的沟通渠道，大部分业主不了解公共收益数目、公摊水电的计算方法、物业的服务范围、业委会的职能，物业也不了解业主们的主流意见。这种互不了解产生了误解，误解又增加彼此的矛盾，业委会作为沟通的桥梁，要想办法联系上所有业主，为其答疑解惑，收集建议，减少矛盾合力共建小区。目前看来通过业主群群聊来沟通的方式不理想，在所有8个物业群+2大群+QQ群中，发送最频繁的文章查阅人数也只有不足300人（约全体业主的39%），线下海报、电梯公告、传单等也基本无效。但通过联络员一对一联系，最终住建局认证了568人（约75%），线上投票人数是430人（约55%），效果最好。
7.物业工作人员素质较低，走访了解到，保安多来自附近村民，他们基本无法摆正自己的位置，冷静礼貌地与业主沟通，无法正确劝导不文明行为，预计未来也无法胜任业主大会要求的工作，反可能在与业主的接触中转移或加深矛盾。物业的管理人员同样也存在能力问题。
8.不文明行为违法成本低，由于物业无力劝阻等原因，电梯抽烟、遛狗不牵、违时装修、危险区域违停、高空抛物等不文明现象长期困扰业主。直接请执法部门来处理容易扩大矛盾，放任不理又会带来破窗效应，引发恶性循环，急迫需要一个合法的威慑手段，增加不文明行为的违法成本。
9.物业服务不理想目前小区保安消极怠工，保洁敷衍工作，管理人员遇到业主申报问题回应缓慢，提交的建议意见大多无下文，不少业主对物业公司抱有不满情绪，这些是客观存在的现实。
10.物业服务不理想的原因，据了解物业一年收入约200万物业费，2元乘以8.2万平方乘以12个月，但花在人员工资上估算不到100万，保洁服务整体外包30万，保洁员到手不到2000元，10个保安月工资约3000共约40万，4名楼管工程工资不到3000约14万，项目经理工资6000共约7万，低工资直接导致物业无力管理员工，无法提供业主所交物业费相匹配的服务。这个问题是接下来着手优化物业服务时，会遇到的最大阻碍。我们无法左右物业给员工的工资标准，但又希望员工能提高服务水平，这就是形成小区目前主要矛盾的根本原因。
11.尝试帮助物业优化服务失败我们曾经走访咨询过其他小区，整理出他们的成功经验交给物业，希望物业学习其他小区先进的管理方式来提高服务水平，还尝试针对具体事件提出建议与完整方案帮助物业解决问题，但是最终效果差强人意，物业工作人员本身也无可奈何，承认受限于公司制度，他们自己进行管理升级的难度很大。
12.警惕可能会“解决提出问题的人”物业有过解决不了热心业主提出的问题，就将责任推给业主积极分子的做法。通过消极对待业委会的提议给业主造成业委会无用的印象，歪曲事实引起业主和工作人员对业委会的反感。
后续解决机制及办法，请继续收看！
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