文:蔡垒磊
昨天在后台收到这样的一个私信,说我上次讲了一线城市中心区域至少要跌到2万一平,租售比要跟发达国家接轨才能考虑再入,小城市要跌80%甚至90%,他觉得太夸张了,不可能,他就在四线小城市,目前虽然跌了快一半了,但他不相信会再跌一大半,要跟我对赌。
其实不用跟我对赌,因为市场会给出答案。这个世上最公平的事情之一莫过于金融市场,大家都得用自己的真金白银下注,不会有什么主观的价值观可以任由人粉饰,什么你爱国就赚钱,有道德就赚钱,不存在的,短期有亏有赚很正常,但你长期亏钱就说明你错了,就这么简单,什么狗屁价值观都没用。
首先大家应该有个共识,房子普遍不值巅峰期标价的那个钱,远远不值,这个是否认同?原因我说了很多了,人口,需求,租售比,它的估值占中国总财富的比例等等,不暴跌80%以上不可能结束。它是人们用未来30年的财富去购买的一个非理性投资品,等到价格涨到0首付的接盘侠也接不动了,由于30年的劳动价值已经提前透支完了,是不是要用未来30年的“白给”来还债?所以为什么日本叫“失去的30年”,明白了吧。
政府把自己的土地,在资产泡沫期疯狂地进行了“高PE套现”,最终对赌方是谁?是所有欠了银行房贷的购房者——不管房价怎么跌,房贷是不是一分不会少?买方和卖方之间就是对赌方,否则就不会成交,所以你不是跟我对赌,你早就在跟人对赌了,对赌方另有其人。
如果这个时候政府套现来的未来30年的钱花对了地方,我们保持了超快速的增长,那就把土地和房子的PE给填实了,房子价格就能稳步向上;而如果随意挥霍光了,中国社会的实际财富产出远远撑不起来,是不是就价值回归,价格崩盘了?那你就等于被高PE的虚假繁荣骗了,高位接盘了——你把政府当一个上市公司,那就是这么回事儿。
所以买房和买股,在金融市场上的本质都是殊途同归的。那中国的房地产市场未来怎么走?首先肯定是价值回归,信贷泡沫都挤出去,虚假增发的钱都消失掉,也就是把水分拧干,看看房子还值多少,这就是跌80%的来源,因为原先多出来的4倍的钱会消失。
然后就是小城市的房子继续下跌,大城市的房子开始回暖,为什么?因为建设超级城市是不可逆转的趋势。人就是适合生活在城市的,密度大才能降低摩擦,发展才快,财富成果才能惠及每一个人——你去玩游戏试试看,随便什么模拟人生游戏,你会把东西建得东一块西一块吗?不会玩的人才这么搞,只有你一个玩家当然你想建成什么样都行,一旦有竞争玩家了,你多建一棵树都嫌浪费,恨不得并排全是“有用”的东西,楼是越高越好,因为这样能在最小的地方容纳最多的人,任何协作的通勤最短,搬运财富是不是时间最少?
所以我说过未来中国只有5个区域适合住人,其他全部会荒掉。以前是农民进城,农村的房子怎么样了?自建房就变成了消费,根本没有流动性,都算不得资产。而以后随着超级大城市不断扩大,那很小的小城市,就会变成当下犄角旮旯的农村,房子不炸掉也没人要,没有人,没有流通性,也就慢慢算不得资产了,不跌90%干嘛?
你可能说“我就消费,我就愿意永远住在这里”,那没问题,就是你不把它当资产当然是可以的。怕就怕再过20年人走光了以后,你自己都不愿意待在这里了,因为你的衣食住行都可能不太好满足,毕竟市场不够大,效率不够高,没人为你提供服务了啊——你喜欢在小地方养老,可总得活命吧。
所以对普通人来说,这几年很关键,好好搞钱,因为这几年大家都搞不到钱,你搞到钱才最有性价比,毕竟钱这个东西,人家多了你也多,就没卵用,因为不可再生的好东西就这么多,大家都买得起就会把价格抬起来,你还是买不到。我们也不是不看好房地产,核心地段的房产从长期看当然是好东西,所以等这波跌到位以后,我们看看能不能组团去一线城市的中心位置抄个底。
这波抄到,很多普通人才真的算彻底改变阶层。
(完)
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我是蔡垒磊,感谢你的阅读。
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