调控高房价的措施设想

周日，漫步在绍兴街头，一些房产信息映入眼帘，抬头一看，不禁吓了一跳，平均房价每平方米都达到万元以上，什么盛世名苑二期14000元、阳明华都10500、 绍兴天下 12000元、 迪荡新城 13000，还有更高者：山水名家20000元、一江两岸21000元、南城7号39800元……就算房价按每平米1万元计，我们毕业后如果每月工资3500元，不吃不喝3个月才够买1平米的房子，一年也才买4平米，如果每月工资5000元，不吃不喝2个月才够买1平米的房子，一年才买2平米。呜呼！这样高的房价，我们何时能买得起房子？房价问题值得我们深思……

一、高房价，生活质量的杀手

网上调查，全国38个大中城市房价如下：

表1-1

城市 2010年3月平均房价 城市 2010年3月平均房价 城市 2010年3月平均房价

1上海 23401 14苏州 9143 27重庆 5673

2北京 20801 15海口 8364 28郑州 5634

3杭州 18399 16成都 7658 29太原 5607

4深圳 15021 17无锡 7313 30西安 5574

5宁波 14587 18哈尔滨 7252 31沈阳 5514

6南京 12492 19济南 7060 32合肥 5466

7天津 11508 20昆明 6600 33长沙 5356

8广州 11095 21南宁 6402 34石家庄 5086

9厦门 10792 22武汉 6191 35贵阳 4856

10大连 10112 23扬州 6155 36长春 4458

11福州 9619 24南昌 5982 37呼和浩特 4073

12珠海 9509 25东莞 5950 38吉林市 3781

13青岛 9459 26兰州 5793 平均房价 　8624.6

上述这组数据，是出现在两会之后，38个城市平均房价达8624.6元/平方米，按一套房两室一厅建筑面积90平方计算，房价为77.6万元，职工人均月工资3500元，双职工月工资总收入为7000元，年收入为8.4万元，扣除日常生活费用2.4万元，年节余6万元，买一套房子需要12.9年的积蓄，还不包括装修费用，可见普通人群的收入一般都买不起房子。这几年虽然政府出台了一系列的政策，比如“国四条”、“国十一条”等，但是绝大多数城市尤其是大中型城市的房价依然居高不，房价上涨的因素依然存在，下跃的趋势却很少。有的城市房价赶上了国外大城市，但居民收入远不及国外。现在还有很多博士，仍在为一套房子奋斗，可见中国的房价确实畸高，今年寒假我到姨妈家玩，表妹说海南旅游取消了，钢琴也不买了，电视机也不打算更新了，电脑也暂时不升级了，爸爸的爱车也买不成了，我觉得很奇怪，姨妈家双职工，经济收入还不错，上述说的这些事都应该能够办到，于是我问为什么？表妹说：妈很早以前就打算改善住房，说房价太贵，一直等房价降下来后再买，可是越等房价却越高，实在是等不及了，最近，我妈看中了一套比较满意的房子，就下决心买了，并说一切为房子让路，首付38万元，家里的积蓄全部用上，还在银行办理了按揭贷款。房子，从小处说，房子剥夺了表妹的快乐：钢琴买不成了，旅游游不成了，姨夫上下班还得继续挤公交车，电脑电视的更新升级也成了海市蜃楼。从大处说，高房价，造就了多少房奴，降低了多少人的质量生活，使社会的消费结构产生畸形，进而影响了社会生产结构，家电、旅游等消费性市场需求被抑制。

二、高房价产性的主要原因

我国产生高房价的原因十分复杂，但概括起来不外乎正常因素和非正常因素。

正常因素主要有以下几方面：

1、中国是人口大国，虽然国家多年来一直推行计划生育政策，努力控制人口增长，但中国的人口基数已经太大，并形成巨大基数的效应。众多的人口，对房价的需求也存在刚性。土地是稀缺资源，国家用作建房的土地供给毕竟有限，房屋供不应求的现象长期来一直存在，导致房价不断上涨达到高位，也就成为必然。

2、改革开放以来，社会经济的发展，使人们的消费观念也得到提升。人们对房屋的空间、质量、结构、位置和品位等方面都有了新的需求，改善性住房需求正在社会上不断地扩展和蔓延，例如有些人以前满足于四合院的小房子，现在追求都市的套房、跃层甚至别墅。

3、我国农业联产承包责任制政策的推行和城镇化改革的深入，允许农村人口向城市流动，增加了城市房屋的需求。

非正常因素主要有以下几方面：

1、房产被当作投资品和投机品进行炒作。在房价畸高的同时，许多少区的住房空置很高，住房被投资投机的痕迹非常明显。房屋原有的基本功能——居住，已补越来越多的人所忽视，目前有相应一部分人买房不是为了自己居住，而是用来投资投机，用来使自己的资产保值增值，获取更大的利润。

2、地方政府往往通过卖地来作为获得财政收入的主要来源之一，土地通过招拍挂，使土地的价格越来越高，推动房屋成本的不断提高。2009年，各地房地产市场上演了"地王频出"、"量价齐升"、"一房难求"的火爆场面，土地拍卖价格屡创新高，竞拍的开发商甚至直言“没有最高，只有更高”。房地产市场最火暴的名词无可争议的是“地王”。北京、上海、重庆、杭州、成都……“50.5亿元”、“72.45亿元”、“40.6亿元”……“地王”可谓无处不在。“地王”的频频出现使得建房的成本大幅提高，进而推动了房价的上涨， 2009年的中国房地产市场经历了一个急转向上的行情，这与各级政府把拍卖土地作为重要的财政收入来源不无关系。

3、经济刺激计划和宽松的货币政策是推动房地产价格居高不下的重要宏观背景。为应对国际金融危机，国务院出台了国办发[2008]131号《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，采取了一系列促进房地产市场健康发展的政策。提振信心、活跃市场、促进住房消费和投资， 2009年初房地产调控政策主要从金融、市场、税收和保障住房几方面进行，表现出政府希望通过刺激房地产市场，使之尽快回暖的态度。2009年2月10日，继中国农业银行出台房贷细则后，中国工商银行开始执行购房者可享受住房贷款七折的优惠利率优惠细则，随后不久，其他银行的优惠政策细则相继出台，为楼市回暖蓄积了政策基础。各地方政府根据中央精神，纷纷出台细则促进房产市场健康发展。尤其在对第一套住房的解释上，采用了宽松的标准。“对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。这就意味着，改善性住房需求，不管第一套的情况，只要购买第二套的普通自住房，都可以享受最优惠的待遇。房地产市场在政策刺激下逐渐复苏，并迎来爆发式增长，房价也在市场的火速逆转中升至历史新高。

三、调控高房价的措施设想

对于房价问题，不管运用什么方法，只要有足够的成效，能够解决广大百姓的住房问题，能够解决人民群众的切身利益问题就是好的方法和建议。

中国古代军事家孙武曾说过：“兵者，诡道也”。“知己知彼、百战不殆”，说的是战争中要想取得成功就必须用计谋，要取得战争的胜利就必须知道对手和自身的状况。

中国房价的飞涨同当年的米价、棉价的飞涨一样，都是阻碍国家经济发展、危害人民生活的一场重大的战役。打好房价之战同样需要做到用计谋和手段，同样需要知己知彼，才能取得胜利。

1、调控高房价的总体策略：积极推行中国式调控房价的“铁血政策”。

历史事件往往有惊人相似之处，中国当前的房价问题和新中国成立初期的米棉飞涨的现状有很多相似之处。

表1-2

房价之战 米棉之战

物价飞涨，通货膨站严重

严重威胁国计民生

都发生在新中国成立之后

历史上中国政府就是采取了当时的“铁血政策”：严厉打击投机奸商，严厉打击哄抬物价者，发放大量的储备粮。很快那些商人落马，物价恢复稳定。

同样新中国对官僚资本主义的改造也能够得到借鉴。没收大型的官僚资本，积累属于国家的国营经济资源，用有偿方式收购资本主义工商业，较好地避免了改革中产生的阻力。

中国式调控房价的“铁血政策”，打击恶性炒房的投机资本商人，让广大人民群众“居者有其屋”，让大部份人拥有自己舒心的住房。

“铁”指的是国家政府对调控房价采取“铁拳政策”，国家政府采用和平赎买的方式对资本家商人的住房进行清查，通过出台相应的政策，以国家的名义没收不良的高投资住房，对过剩的房屋进行收购，同时兴建大量的廉价住房，不断提高自身对房源的储备能力，以实现对大部分房屋资源的掌控。只有政府控制了大量的房产资源，才能真正的推动房价改革，才能做到有房可分。

“血”指的是让那些恶意抬高房价、造成房屋泡沫的投机者进行大“放血”让他们真正得到血的教训，从而真正唤起广大民众对房屋市场的热忱，建立房屋监督管理委员会等机构，发动群众与房屋投机者作斗争。

2. 调控高房价的具体策略

（1）行政调控。增加政府的财政支出，核查过剩住房，可以采取以小区为单位，进行普查，用基准价和平购买过剩住房。利用价格歧视原则，对高于人均标准平米的住房新近购买者征收高额的房价赞助税，即对于拥有规定标准以内平方房子收取较合理的价格，对拥有超过规定标准平方的房子收取较高的价格，打击不良投资。根据西方经济学原理：政府购买(G）增加,导致利率（R）上升，进而间接影响投资（I），进而一定程度上抑制过热的消费。

如图：

图3-1

同时一定的消费支出存在着乘数效应，如果要有效地调控房价，就要从根本上要改变房价的边际消费倾向。一方面政府要出台政策调高非房产物质资产投资的利润率，让投资者看到投资其他领域比投资房地产领域能有更多的收益，投资房地产不但没有丰厚的利润，甚至还有较大的风险时，那些投资者才能收手。同时要加大打击那些为了抬高房价而捂盘惜售、囤积房源、发布虚假信息广告等违法违规行为力度，要像郑州市房管部门规定招待的那样：凡商品房项目自取得预售许可证或办理现房销售备案之日起，3日内必须一次性公开全部房源，实行明码标价、一套一标、公开对外销售；对达到预售许可条件未申办商品房预售许可、在规定时间和场所未公开全部准售房源和价格以及通过签订虚假合同等方式，人为制造房源紧张或捂盘惜售的，将会同有关部门责令其限期整改，拒不整改的，依法严肃查处，并予以曝光。

（2）经济调控。相对价格理论认为，消费与投资、闲暇与工作都是有代价的，并有一定“价格”的。货币学派认为高福利和高税收对劳动者积极性的打击很大，因此对于房屋建筑工人的工资行改革，给予他们高的月工资补贴，这样会减少其生产的积极性。

（3）金融调控。中国央行出台相应的政策，一方面出台限制巨额房产投资的贷款政策，另一方面开通百姓住房的优惠贷款政策，以人口普查的形式确定房贷的中低收入人群。对这一部分人发放“优惠证”，打开平民住房的绿色通道。此外，各商业银行加大对非住房产业的优良贷款，迫使投资者引向其他领域投资，改变消费结构。

（4）信息调控。运用行政策略，国家安全局人员秘密在网上发布一系列地王落马，炒房团被粉碎的视频，以及可能会出现的战争、地理自然灾害等伪信息，引起恶意炒作者的恐慌，一定程度上抑制房价的人为抬高因素。

（5）观念调控。国家倡导简约生活的方式，营造俭朴生活的社会文化氛围，反对奢侈的生活方式，提倡量力而行过日子，反对不切实际的盲目攀比和跟风，进一步引导人们更新消费观念，将“住小屋是一种幸福的生活方式”这样的观念写入中小学教科书，将对我们的下一代造成一种良性循环。

（6）地域调控。目前的人口多集中在东部沿海省市，西部人口稀少，将人口转移到西部地区，并且推动西部地区的城镇化进程，把西部改造成同东部一样具备人口的容量，这是未来要做的大事。

综上所述：

这篇调控高房价的探索，希望对各级领导调控高房价决策提供一些启发，对老百姓生活质量的提高有所帮助。只要各级政府部门重视房价，并上下一心调控高房价，高房价一定能够调下来，人人都住上舒心满意的房子，指日可待。