关注英国留学的朋友这两年多多少少可能会听到“以房养学”这样的概念。究竟什么是以房养学呢？
以房养学的意思就是，投资英国房产，利用从中获得的租金收益和房产升值收益，来抵消英国留学的费用，实现0成本留学，甚至获取更大的回报。一些计划要在英国留学超过2年以上的学生家长，会考虑买房给孩子留学时居住。一来在留学期间会有一个安心稳定的居住环境，同时还节省的房租。二来等留学生活结束，房产升值，离开英国后将房产出售，获取更大的回报。一般情况下，房价升值部分不仅可以cover留学期间的花费，甚至还能再多出小几十万。这就是我们所说的以房养学。
投资收益
很多以房养学的投资人会问在英国以房养学真的可行吗， 收益到底怎样？其实有这样的疑问也是正常的，毕竟这不算事一个新概念，以前在澳洲留学圈就很流行以房养学。很多投资人实际上没能够真正实现“免费读书”这一目的。英国的情况又如何呢？我们以一套两房60万磅伦敦的大学周边的房产为例。
首先，按照伦敦的租房收益，租房年收益大概在4%左右，如果这套房产一间房自住，一间房出租。自住一间房每年可以省下1.2万磅的房租，出租的一间房每年可以获得1.2万磅的租金，那么以房养学学生的每年生活费就能够被cover掉。
其次，房产的升值收益。伦敦的房价每年升值保守估计大概是5%左右，读本科三年下来的话，房产的价值就从60万磅涨到接近70万磅。三年毕业卖掉房产，接近10万镑的收益减去必要的买卖房屋的手续费用，省下的钱也足够cover三年的学费了。如果学费不高，甚至都还会有结余。
投资本金
了解到以房养学的收益，那我们最关心的当然是要一次性花多少钱来购置房产。如果一次性拿不出那么多钱去买房，是不是就不能够实现以房养学了呢？
答案当然不是。除了现金全款买家，我们一直说，海外买家在英国购房都是可以贷款的。我们以一套伦敦地区60万磅两房期房公寓为例。首付一般是10%，即5万磅，再加上律师费和杂七杂八的费用，首付6万磅之内就可以实现“买伦敦”了。
当然，从首付到交房之间，还有各种费用，第二笔deposit、办理贷款费用等等。关于我们买伦敦房产的花费，在
《买伦敦，贵吗？》
一篇里有详细列示，有兴趣大家也可以自己算算账。50万的房产，一般中国买家可以贷款的比例在50%-70%，我们取中间值，也就是可以贷到25-35万磅。买家自己所有的花费从签约到拎包入住大约在20-30万磅左右。这20-30万磅就可以看作是投资本金了。投资时点
想要实现以房养学目的的投资人，往往在入学的前1-3年就做准备，从找靠谱的房产顾问到买房，从交换合同到交房，如果是期房，需要经历两三年也是在正常不过的事情了。有的人就会问，连学校都还没有确定，怎么知道房子应该买在哪。
买伦敦总没错，学校众多，房产流通性好，租房市场供不应求。投资伦敦的房产，如果去了其它城市读书，伦敦房产可以出租，租金也是全国相对高的，最重要的是，伦敦房产增值的速度几乎排名英国前列。伦敦房产的流通性也非常快，万一将来去了其它城市，伦敦的房租也可以绰绰有余的抵扣其它城市的租房费用。另外曼彻斯特和伯明翰也都是以房养学的重点城市。
但如果不是在伦敦、曼城、伯明翰，我们并不建议去尝试以房养学，因为可能真的养不起。
想要以房养学的房产至少需要具备：房价持续稳定上升，流动性好，租房市场好。这几个要点缺一不可。虽然我们说通常好学校周边的房子都不愁出租，但毕竟我们最终要实现的是，在读完书后将房产转卖，通过房产升值部分的差价来cover求学几年的学费。但如果房产的流通性并不是很好，那以房养学的目标将会很难达成。
Key Takeaway
◑ 以房养学房产三要素：房价持续稳定上升，流动性好，租房行情好
◑ 投资回报长度/学习长度：3年及以上（一年读个硕就别折腾了，流程时间不匹配，除非读书前3-4年购房）
◑ 按照最优回报的房产类型来说，以房养学投资本金准备大概在20-30万磅
◑ Location，Location，Location
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mylondon20
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