文/魏千洛
之前提过，我观察过海外房产，但并未出手。
那一拨，各路朋友，澳洲，日本，东南亚，塞浦路斯，各种买起。
钱出去极其麻烦，但是有灰色路径可走，手续费也不便宜，安全性（个别）也没保障。
直到2019年1月31日。
最高人民法院和最高人民检察院在“最高人民法院”官网联合公布《关于办理非法从事资金支付结算业务、非法买卖外汇刑事案件适用法律若干问题的解释》，于2月1日凌晨开始正式实施。
简单说，购买海外房产属于非法买卖外汇，是违法行为，并且明确了金额与刑期。
先是非法经营罪定罪，再视情节严重与否，量刑，罚金。
瑟瑟发抖！
我暂时打消了国外购房的念头。
看到很多海外房产公司仍然在做宣传，有必要再了解了解。
毕竟，门槛，过去了是门，没过去是槛。
想起写这篇，是之前有朋友问日本房产的购买事项及费率相关。
正好以前研究了一下，发出来供大家参考。
哈哈，也许看完，就不想在日本买房啦。
一、日本房产投资收益来源
1.房租：大阪长租房收益率4-7%，东京3-5%；
2.房价上涨：2020东京奥运会，旅游政策，开放赌业；
3.日元升值：对冲人民币贬值，做一些海外资产配置对冲；
小结：东京看房产增值空间，东京外区域如大阪看租售比。
二、贷款
1.在日本注册公司，纳3年以上税可以申请贷款；
2.个人在日本有长期居留签证可以贷款。
没有长期签证的个人，一般首套需要全款，第二套可以将第一套抵押贷款，利息3%左右，贷款额度为银行对房子估值的一半。
三、资金怎么出去（高危区）
1.办离岸账户，哪国都成，国内办香港账户较方便，去香港办比较方便；
2.金额不大，可以每人每年5万美金，多找几个朋友，买一套小房是可行的；
3.近期银行管控特别严格，国家外汇政策写的是不得用于境外买房，之前不查，现在外汇局查得严，举例，前几天多家银行因为逃汇的问题被罚，建行被罚了400多万，现在要求银行当日累计5万以上或是1万美金以上要做大额交易报告，弄清用途，不然容易被认定为洗钱，再罚款，不严重的罚30%，严重的30%以上，也会记到征信中；
4.我之前了解的通过灰色渠道汇出，手续费大概3-5%，现在不知道还能不能汇。
四、买房税费
1.各类税费大约是房产成交价的6%；
2.卖出时要交30%左右的红利税，长期持有比较划算；
3.虽说日本土地私有，但是按每年的税费和遗产税来算，有个数据测算，大约3代后，持有的日本房产价值就等于成本了。
五、持有成本（三税四费）：约为房价的1%
三税
1.国税
2.地税
3.个人所得税
0.1-195万日元间 5%所得税；
195-330万日元间 10%所得税；
330-695万日元间 20%所得税
四费
1.物业管理费
2.修缮基金
3.中介代管服务费：约为月租的6%
4.税理士费
六、卖房成本
1.增值税
持有5年内，所得税30%，居民税9%；
持有5年以上，所得税15%，居民税5%；
居民税不住不用交；
2.源泉税：10.21%，个人交了所得税后，这个会退的
3.中介费：交易价格3%＋6万日元＋消费税
房产差价当然存在，税费也是不低，再加上换汇，钱出去进来的手续费，每年的托管费用。
而且日本也不能随意涨房租，涨得多了，被告去政府，也是不被支持的。
炒房与刚需，完全不同。
炒房的朋友们，可以再细研究研究。
换个角度看。
国内房产还有很大空间，着实没必要去做有法律风险，资金安全，汇率损失等各项风险叠加的投资。
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