关于珠海，今年5月份我去珠海考察，时隔将近5个月之后，珠海香洲限购政策终于可以破解后，我再次来到珠海买房，珠海的市场已经发生了新的变化，我就结合着新的市场变化，来重新升级一下珠海的选筹认知。
我对珠海的第一个判断是：
珠海不是珠海人的珠海，也不是粤港澳的珠海，而是全国人民的珠海。
它本身带有全国性的度假和养老IP，同时还有大湾区的话题和概念加持，而且在2017年全面限购之后，外地人基本上都撤场了，房价已经冷了两年之久，部分板块的价格优势已经凸显出来了。
我对珠海的第二个判断是：
珠海看似有很多待开发的土地，其实没有多少有价值的住宅用地。香洲区已经开发殆尽，再开发的土地都是由当地大型国企牵头必然推高地价的棚改；金湾基本上也进入了中后期，可开发土地大都靠近较偏远的江门。
横琴可开发用地极少，尤其是住宅用地，政府批准建设的只有6%左右，斗门区是当地人都不愿意买的乡下，剩下的土地，大部分都是无法开发的山河湖海。
基于以上二个判断，我给出了大家在珠海选筹的几个结论：
第一，站在长周期里看珠海，还是很有价值的。毕竟，没地/有IP/有概念话题/客源广泛/基础购买力强，就已经满足投资的基础要求了。
第二，站在短周期里看珠海，现在的限购政策过于严格，香洲5年的社保，足以让绝大多数的外地客无法进场，所以，现在香洲区有足够的投资价值！
第三，最好别碰天花板板块的横琴。
第四，偏远的斗门区的发展十分平庸，毫无投资价值可言。
结合之前的判断和新的变化，我们来梳理一下当前珠海的选筹思路。
首先，毫无疑问应该全面摒弃的就是横琴，无论是岛上的住宅还是公寓。
如果横琴的价格够低，尚且还有炒一波，搏一把的可能，比如广州的南沙，2万的价格，完全具备搏一把概念的潜质，但是横琴当前的价格已经是4万起步，逼近5万了，已经没有任何搏一把的价值了。
其次，金湾有一定的投资价值，毕竟整个板块的界面足够好，还有金湾航空城的规划落地，还蹭着横琴的概念。但规划真正兑现还需要较长周期，持有物业周期要更长一些才行！
最后，香洲，是目前珠海最具备投资价值的板块。尤其是经历近10个月的史上最严调控后，价值愈发凸显。在香洲投资优先考虑香洲区2万5左右的、足够安全的、上涨空间充裕的新笋盘。
整个珠海楼市在历经近接近2年的静淡市调整之后，已经能够找到2万5左右的新房了，也能找到2字头的老房子了。
香洲和金湾相比，香洲的配套体系更加完善，人口导入更强，而金湾的诸多利好仍然停留在概念落地阶段，但价格却已经逼近了香洲。相较而言，香洲价值更大。
最后，我还要提醒大家一点。
现在的珠海限购已经名存实亡，外地人基本上可以自由进场，而香洲绝大多数项目也已经可以通过人才引进的方式直接购买，只需要额外支付1万多的费用就可以了。
也就是说，外地人在此刻是可以自由进场珠海的。这对于珠海这个有独立全国IP的城市，是有非常强劲的市场刺激的。
珠海前三季度经济增速在广东省仅次于深圳，常住人口增速领先广东省，港珠澳大桥的通车是珠海进入快速发展通道的转折点，现在的珠海市场，已经升温，外地客已经开始进场。目前香洲区2字头的笋盘已经越来越少。
最后，总结一下：
站在长周期里看珠海，是很有价值的，但是要有耐心，不要搏概念。放弃横琴，放弃偏远的斗门，金湾也可以暂时不用关注。
自住加投资优先考虑2万多的香洲区笋盘，珠海限购现已名存实亡，香洲城区的2字头笋盘每天都在减少，选择这个板块的，可以加快进场。
最后的最后，在珠海可以不用考虑老破小了。长周期里看，老破小只属于买不起房的刚需，而珠海的外地客都是有钱的主。
问题解答：
1.问：惠州临深片区和珠海哪个增值潜力大？
答：就增值空间来说，大亚湾大概率不会输给深圳和珠海的，谈到深圳和珠海，探讨的是资产配置结构平衡的问题，如果已经在大亚湾买过几套了，资金允许，可以考虑入手深圳或珠海，这样高中低的结构更平衡合理。
2.问：感谢老师的分享 就想问问珠海和大亚湾哪个地方投资更有价值？
答：举个例子，惠州临深是手里六七万，买捷达即惠州最理想，珠海就是手里有十二三万，买速腾即珠海香洲挺好的，深圳就是手里有四五十万，买个奔驰即深圳挺好的，就性价比来说，高配奔驰并不绝对优于中配捷达！【王永山】
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