大家好！今天是猪年大年初二。奶爸在上海过年。遥祝各位留守英伦的房友新年猪事大吉，顺心如意！
很多朋友在新的一年开始的时候就会审视过去展望未来。有些过去的经历是我们能够从中总结归纳出经验教训提升自己的能力水平之后有所提高的。那么做好学习计划努力加油吧。而有些事情我们本身的影响能力有限。但是可以从中窥探出一个趋势。那样的话如何让自己的行为符合趋势顺势而为就是一个切入点。
比如说我们庆祝新年。而一年的循环周期最明显的特征就是气温的变化。我们根据祖先的智慧总结：春生夏长秋收冬藏。那就符合节令顺势而为。大到耕种小到保养都比较合适。而反着季节来非要冬天播种夏天进补那自然是得不到很好结果的。对于我们做房地产投资的房友来说，了解一下英国的房地产周期也许对我们会有一些帮助。
弗雷德.哈里森就是全球非常著名的房地产周期研究专家中的一位。哈里森研究认为工业革命以后开始有了完整意义的房地产周期。工业革命以来200多年的历史表明，一个完整的房地产周期是18年左右，期间经历三个阶段。
第一阶段：恢复期 （大约第1-7年）
从上一波房价下跌到市场能够接纳的程度以后，市场这只看不见的手将在适当的时候稳定住房价并开始恢复增长。这个可以称作恢复期。而在恢复期收尾的时候可能有一波短暂的调整。原因是第一波踩点入市的投资人开始获利出货。
第二阶段：爆发期 （大约第7-14年）
接着这个短暂回调，房地产市场会继续增长并且速度加快。这个阶段有点类似于投机性较大的股市。投资逻辑和市场基本面已经不再那么重要。追涨杀跌的投资心态很大程度上成为市场的巨大动能。而房价的持续增长夯实了人们认为房价会继续上涨的心理预期，不那么适合做房地产投资的人也纷纷入市想分一杯羹。市场投机气氛弥漫。最终走向一个拐点。
第三阶段：衰退期 （大约第14-18年）
正如股票有着上市公司的资产价值和盈利能力作为股价的背书，房价也有着业主收入能力和房产租售比等等作为价格的指标参照。长期高速上涨的房价迟早会到达一个市场公认到房价已经到达过高的水平。此时银行开始控制风险而惜贷。央行也会因为房价带动的物价上涨等等原因加息。市场上关于房价泡沫的评论越来越多。投资人开始离场。
投资人出于获利也好避险也罢，开始卖房离场。供需关系改变逐渐加速，房价下跌。房价的衰退期就此到来。渐渐地跌到市场可以接纳的水平房价又开始恢复。进入新一轮的恢复期。
从英国1955年来的历史看，房价周期确实基本上符合这样的周期。那问题来了：现在的英国房市处在周期的哪个阶段呢？
我想大多数房友应该对2008年金融危机有比较深刻的印象。英国房价在金融危机之后借助奥运会在2010年开始步入一个新的恢复期。按照哈里森的18年周期来看，现在正好是第一波上升期之后的调整期。从市场分析以及现在脱欧形势不明朗等等情况来看也确实符合预期。加入哈里森的理论继续有效，那么该关注的是这个调整期有多久以及调整幅度有多大。历史经验显示这个小调整期不长也不深。是不是意味着脱欧以后迎来第二波加速上攻呢？我们拭目以待！
必须指出所有以往市场表现并不能作为以后行情变化的准确指导。市场有风险，入市需谨慎！再祝各位新年快乐，恭喜发财！
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