今年两会上，房产税被提上了日程，且有了较为清晰的实施计划时间表。于是我们看到人们奔走相告，房价要降啦，房价要降啦。然而，事实真的是这样么？
房产税这个说法，其实并不只存在于中国，英国、美国、日本等国家早已推出了相关制度。但放眼看，地球上还没有一个国家，因为房产税的推出，房价崩盘了的，哪怕当地房价出现了实质性的下跌，都还没有先例。
本文，将从其他国家开征房产税的情况、房产税对房价的影响以及影响房价的因素三方面，和大家聊聊房产税这个话题。
其他征收房产税的国家或地区，
房价降了吗？
▎土地公有制国家和地区
英国和香港，土地是公有的（英国在名义上是英王所有），而香港与中国大陆的情况最为类似。
英国是世界上最早征收房产税的国家。在英国，土地归英女王所有，这和我们土地归国家所有是一样的，英国对应的房产税包括房产交易成交时必须向税务局缴纳印花税、房产租赁收入的个人所得税和出售房产收益产生的资本利得税。在香港，房产税被叫做差响，于1845年开始征收。
但我们看到英国和香港的房价，也没有太大的影响，尤其是香港，丝毫没有影响前几年的黄金楼市行情。
▎土地私有制国家
美国和日本为代表，其土地和房产绑定在一起，都作为不动产（或在更大范围内算作财产），以此为征税的对象，简单易行。
美国从1792年开始征收房产税，也并没有影响美国的房价一路上涨，反而是次贷危机对其伤害比较大。
日本从1950年开始征收房产税，开征40年后日本楼市登峰造极，之后产生楼市泡沫，可见其40年的房产价格与开征房产税关联不大。
我们现在去东南亚投资房产，经常听到某某国家首都现在就是中国北京的90年代。曾几何时，在90年代，发达国家的投资商也是一样看待中国的，我们要有房产税的世界观。
▎房产税的作用是什么？
很多言论说房产税会使得房价下降，好像房产税是调控房价的“法宝”，但实际上，目前世界各国没有哪一个国家依靠用房产税来作为调控的有力手段，它只是税收手段之一而已。千万不要因个人意愿和偏好而误解国家的用心良苦。
推出房地产税的本意，是为了缓解地方财政压力，替代即将枯竭的土地财政，从而厘清中央与地方之间的财税关系。
日本房产税主要是用作地方税收来源，很少被用作房地产调控的手段。
在英国，房产税主要作用还是作为地方政府收入的来源，而非房地产调控的手段。利率、经济形势对房价影响最大，房地产税几乎可以忽略不计。
在美国，房产税主要用作地方政府公共开支。主要用于当地教育、图书馆、公共设施，支付本地公务人员如警察等的开支等等。
再来看中国的新闻，中新经纬客户端3月13日电：近期，多地银行悄然下调房贷利率。融360监测数据显示，2019年2月，全国首套房贷款平均利率连续三个月下降，北上广深等一线城市均进入首套房贷利率最低城市TOP10。有人认为，楼市又迎来一波利好。一边出台房产税，一边出利好，看清意图了嘛？房产税不单单是为了调控房价而出的，早就在计划之内的。
在大多数一二线城市，土地资源开发力度过大，新增土地资源严重不足，不少地方已经进入存量房交易时代。这意味着依靠卖地来聚拢收入的未来空间越来越小，房地产税的重要性越来越突出。
同时，随着减税降负成为常态，从中央到地方，财政收入无疑都将受到影响。如何寻找新的稳定税源，就成为当务之急，房地产税恰好是备选答案之一。
由此来看，房地产税的到来，是为地方政府开辟新的税源，并非是为降房价而来。所以，在房产税的认知上，你不应该天真无邪。
如何理解房产税对于房价的影响
有些人可能会说，中国房地产的市场与其他国家是不一样的，不能相提并论。那我们就从影响房价的因素说起，因为具体的房产税政策还没有出，下面的讨论不涉及细节和征收比例。
▎影响房子收益的因素有哪些？
我们知道购买一处实体资产，你会有两个成本和两个收益。
持有成本：购买房产的成本；经营成本：物业、水电、契税、维修等；持有收益：资产价格升值；经营收益：房租。
拿北京举例，你就会明白以上的名词意义在哪里：
经营收益：经营收益主要是指房子用于出租的收益。2000年初中国房地产的租售比为6%-8%，假设8%，意味着我购买一套房子，用12年-15年收回购房成本。2015年到现在呢，是2%，要50年收回成本，就不划算了。
注：本文中的租售比计算方式为：年租金/房价
经营成本：水电网、暖气、物业、维修，没了。
持有收益：从2000年业主持有的收益远远大于经营收益，因为房价几乎翻了10倍以上，大到可以忽略经营收益，炒房团当初根本不在乎出租的空置率。
持有成本：首付20%-30%，每月进行月供。假设2000年100万的房子，首付20万，算上各种杂费最多30万，这就是最初的持有成本。
现在我们来算一笔账， 100万的房子，我们按2000年最低租售比6%算，每年的租金收入为6万，平均每个月为5000，基本可以大部分覆盖你的月供。2016以后这样的房子大概在800-1000万，仅30万的最初持有成本，你的杠杆收益其实是30倍左右（1000万除以30万）。
▎如何看待房地产税对于房价的影响？
那房产税影响的是哪一部分呢？那就是你的经营成本和持有成本。
经营成本好说，不管怎么加，成本包括物业供暖，水、电、网、车位都是租户承担，现在多了一个房产税，其余的要么租户承担，要么业主承担，要么中介机构把佣金下调一部分，所以对中介撮合来讲，增大了难度，但房租只会水涨船高，羊毛出在羊身上。
持有成本方面，谣传房产税比例设置为房屋价格的5%，一算20年等于又原价买了一套，如果你们相信，说明你们没有思考，怎么可能呢？这样的情况下谁会想再买房呢？而且目前租售比才2%，也就是一套房我租出去，每年还要额外交纳比租金还多的税，制度和政策只能越改越好且合理有效，国不与民争。
但短期来看，就如上文所说，房产税会增加购房者的持有成本，一些以高杠杆进行炒房的投机者，会因为现金流的紧张而出售，房地产市场的供给流动性会有一定的释放，加上民众因为房产税的情绪变化，房价的下探肯定是有的，包括各国出台类似政策的时候都会出现。
房地产投资其实是一个长周期的投资行为，长期来看，房产税不是影响价格的唯一主要因素，只能是之一，而且不是最主要的。用炒股的话讲，正所谓利空出尽就是利好，最后的一只靴子终于掉下来了。
左右城市房价的因素有哪些呢？
前面说了，房产税不是影响房价的唯一主要因素，那影响的因素有哪些呢？一般有如下几个维度：
▎影响房价第一要素：人（供需关系）
看人口红利和人口净流入，比如北上广深杭，都是人口净流入。
看流入人口的质量，比如某些中部西部省会城市核心，也出现人口净流入，但都是远郊县或地级市的，相对于北上广深杭的人才流入就差了很多。
▎影响房价第二要素：钱（实际购买力）
城市GDP，就是这个城市能挣多少钱，一来能挣钱的城市吸引国内乃至全球的人才，二来这个城市的本地人本身就有钱，例如北上广深杭。
▎影响房价第三要素：货（土地供应）
土地供应量大，开发项目多，竞争激烈，市场价格自然会亲民。土地供应紧缺，奇货可居就是这个道理。
▎影响房价第四要素：场（城市的定位）
一带一路、大湾区、长三角、珠三角、京津冀等等，你的城市定位在哪一个区域，这个区域最值钱的亮点是什么，城市产业结构是什么，有几个维度是拿得出的，产业支柱如何。
北上广深杭，特别是北京集政治、文化、教育、经济、旅游、科技、医疗等综合一体，当仁不让是中国一哥地位，紧随其后就是上海。杭州因为阿里巴巴，有电商之都美誉，仅我身边常驻北京的亲戚好友同事就有将近10个人都挥师南下直奔杭州。做电商的、去阿里的、搞网红的、创业新零售的、大数据的比比皆是。
最好的头部资源在哪里，哪里的房价就是头部蓝筹，扛跌看涨。它确定你在国家乃至世界的地位，也就意味着你面向的是全中国还是全世界的租客或买家。
▎影响房价第五要素：成本（持有成本&经营成本）
房产税影响租售比，以目前北京最近2019年春节后跌下来的房价算，比如1500万的房子，年租金30万，租售比就是2%。基本业主就收个25万，也就是1.5%的租售比，和国外的日本、美国、欧洲4%左右相差甚远。
你再加上收房产税，租售比直接到1%。但房价不单单是租售比决定的，租售比高的确可以买，但租售比低不一定马上卖，因为还有前面的几个因素。要么房价降，要么房租涨，怎么也得维持在2-3%的一个水平。
如果算上以上所有因素，房价降的空间不大了，房租上涨的压力反而不小。
文章来源：NewBanker博客
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