最近，北京房租涨幅过快成了热点，对此情况，中介协会召开座谈会，要求中介新增12万套房源，并且不可涨租。
这次的要求包括两个部分：1.增加房源；2.不涨租。
今天我们就针对这次的房租管控事件进行一下分析，看一下是否可行，再来预测一下管控的结果。
其实房租上涨的原因也很重要，我们下次再聊，了解一下房屋“租售比”、“租金回报率”这一类指标，就能理解为何租金会涨的这么迅速，也就能理解中介不过是“背锅侠”而已，而不是房租上涨的原因。
回答房租管控问题，我们需要了解经济学里的“价格管控”的原理。
☞价格管控
☞价格上限
☞短缺
☞延伸：“黄牛”问题
☞价格管控
价格管控就是通过政府或人为手段，干预市场自然形成的价格。
之前我们在《市场商品那么多，价格是谁定的？》中讲过，市场的价格是买家和卖家在供需关系中，自然形成的价格。
这个均衡价格是需求曲线和供给曲线的交点。
而价格管控呢？就是不管这个均衡点是多少，政府说定多少，卖家和买家，都必须接受这个价格。这个政府对价格进行管控，是一种典型的“政府干预市场”的情况。
对于价格管控，有两个情况：价格上限，价格下限。
本次的租房问题，主要涉及的是价格上限情况。
☞价格上限
价格上限如果设置在市场均衡价格以上，则没有意义。
因为本来市场价就是50元，政府说管控价格在80元以下，没有任何作用，这种状态下，我们没必要讨论。
价格上限如果有意义，就是设置在均衡价格以下。
如果价格设置的比市场价格低会发生什么情况呢？还是拿西红柿市场做例子吧，如果西红柿市场价2元/斤，政府忽然规定，价格不得超过0.5元/斤，会发生什么呢？
从买家来看，会有更多的人想买，用西红柿替代一些其他类似的蔬菜水果。
从卖家来看，会有更少的人想卖，因为卖西红柿不赚钱了。
那么就会造成西红柿卖家减少，而买家增多，也就是出现供小于求的情况。
短缺：当政府对市场实行了价格上限，造成了物品的短缺。
注意，短缺是人为设置价格上限造成的，稀缺是自然状况下的稀少（如钻石、黄金、五星级酒店）。
买家想要买到西红柿，因为价格管制，又不能通过出高一些价格买到东西，又会发生什么情况？消费者需要用其他方式去竞争商品。比如：排队（消耗时间去竞争）、寻租（贿赂卖家）。
☞延伸：“黄牛”问题
价格上限管控还可能会催生黄牛。卖家还以0.5元卖西红柿，但是黄牛收取1.5元代购费，以2元正常的市场价格，就可以买到想要的西红柿了。
想想有黄牛产生的行业，情况都是类似的，比如医院的号贩子、代购火车票的黄牛。
哪怕是演唱会有黄牛，也是因为价格订低了，而不是黄牛推高了价格。记住，买卖都是自愿的，因为即便价格提高了，还是有人愿意买，并没有强买强卖。演唱会门票定价8000元，旁观者说太贵了。有人说万恶的黄牛把价格炒到了1万，他逼着每个人用1万元必须买了吗？并没有。
如果说定价8000刚好是均衡价，那么黄牛炒到1万元的票，就会因为价格太高，买者减少，就会卖不出去，最后还是要降价出售，这样他是赚不到钱的。如果能赚到钱，说明有更多的买者在竞争，如果不以价格竞争，就会以其他的方式如排队、寻租来竞争。
这次的房租问题，就很类似于演唱会问题，没有强买强卖，不过是中介对市场更为敏感，让租金更快到达了市场应有的价格。
以我知道的租房情况为例：一个95平米两居室的房子，租金1万元，房源少，愿意租的人却很多，比如5个人都想租，这个房子最后的租金可能就变成了1万2。但因为政府要求租金保持1万房租不变，这5个人就需要以其他的方式竞争，其中四个人都租不到房子。但如果房租自然上涨到1万2，很多其他人就都会把房子租出去，这样房源的数量变多了，另外四个人也就能租到了心仪的房子。
关于“黄牛”问题，我还会再用一期专门讨论，这里你只要明白，无论是就医黄牛、火车票黄牛、演唱会黄牛等等问题，其根源都是一样的：价格定低了，造成了短缺。可能是政府管控的结果，也可能是商家自行定价没有做好。
根据之前的供需分析理论，下图是需求曲线和供给曲线图，如果价格上限设置在均衡点以下，我们能看到，需求量很高，供给量很低，之间的差值就是短缺的部分，注定会有很多买家不能买到商品、或享受到服务。
既然不能用价格来竞争，买家就需要用排队等其他方式来竞争，所以短缺市场时常伴随着排队的现象，排队是对时间的无谓消耗。我们之前说过，经济学里成本的概念不止是付出的金钱，而是机会。在排队的时间，本可以从事生产和其他有价值的事情，对个人来讲，是浪费了消费者的时间，对整个社会而言，也导致了整个社会的低效。
☞设置价格上限原因
有人可能会问，既然这样，为什么政府总是要管控价格，为什么要设置租金上限呢？
第一，因为政府作为决策者，觉得用价格竞争有失公平，价格上限的设置，都是为了帮助穷人。
第二，设置租金上限，也是为了平复民怨。很多民众觉得租金上涨过快，最简单的办法就是设置房租上限。民众就会觉得大快人心，觉得“黑中介”早就应该管管了。
☞设置价格上限的结果
而最后的结果，可能往往事与愿违，因为租金上限管控，租房者会有更多的竞争者，而愿意把房子拿出来出租的人也会减少。那么会出现三种情况：
第一，因为租金上限，更多的人租不到房子。
第二，可能让租到的房屋情况很差。因为在有多个竞争者情况，房东可以不去修缮房屋、改善房屋状况，也可以说明水电和房屋任何质量问题，都不会保障，谁能接受就租给谁。
第三，房东可能会附加一些不在房租里的其他费用。比如附加的服务费、折旧费、家具使用费等，让被管控部分的房租回归市场价格，这种情况，管控无效。
今天，我们讲了：价格管控中的价格上限情况、价格上限会造成短缺、延伸的黄牛问题，最后还分析了价格上限管控的原因和可能导致的后果。
最后的思考题，请你思考一下，你觉得美国的房租和石油管控的结果如何？再动手去搜一搜，和我们得出的结论是否一致？
与价格上限管控相对应的情况，就是价格下限管控，其中最有代表的案例就是最低工资制度，相关阅读请点击:
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网友评论
在我看来，有三个词尤为关键：一是租售比，二是预期，三是信息不对称
一是如果用一线城市的房价和租售比来看，房租还是太低。当然我意思不是房租低，而是房价的畸形导致了从租售比来看，房租太低。
二是预期，如果房爷们预测房价还会长期快速增长，那房爷们是不在乎这点租金的，也就是能容许房租低。可是预期一旦改变，那这个租售比就容忍不了了。当然预期的改变是多方面的合力，有政策因素如限制房价、推行房产税、长期看来2018年是人口拐点之类的很多，但确定的房爷们的预期变了.
三是信息不对称,中介通过垄断租房网站,发布垃圾信息,个人房主发布的好的房源信息一定是几十页之后的.在利用信息不对称这件事情上,我只服各个地方的中介,当然这个服是想骂人的.
房租和房价上涨，反映的是房地产的供需关系，上涨过快的都是北京、上海这种，大量人口涌入的集聚城市，需求增加很多，供给增加却很少。
再看其他地区，没有人口流入的城市租金稳定，小县城甚至有下降趋势。
我分析的是政府管控价格出现的事与愿违的结果，你可以驳斥哪个后果不成立，为什么不成立。而不是直接就说该管控价格，没有为什么。
而且在下不才，3000个小粉丝还有人会出钱让我抹黑政策？
另外，这篇的理论和房地产泡沫的关系在哪？
生命都不是刚需，到底有什么是刚需，有需求曲线是垂直的呢
第二，就算做到了短期的垄断，马上就维持不住，因为只要有人降价就发现全都卖光了，就有人继续降价，直到恢复市场价格为止。
你说的情况，在历史上也是从来没发生过，就是因为不可能。
文/ 罗伯特·许廷格 埃蒙·巴特勒
（摘自《四千年通胀史》）
链接http://wemedia.ifeng.com/16291271/wemedia.shtml
演唱会不是刚需，我穷不看就是了。但房子还是得住啊，被人恶意炒房心里不难受嘛。又不想回县城养老，只能痛苦的苟活在北京喽。
很多人为了赚钱也好多年不回家，回家过节真是刚需吗？
如果是刚需，刚需是不论什么价格，只要自己付得起就一定会买，所以，春节车票也不是刚需。
去查查美国房租管制，看看结果。
房租问题就是一个道理:价格上限管制导致短缺。