二手房交易流程

   刚刚经历了二手房买卖，特地整理了二手房交易的流程，希望对需要购买二手房的朋友有帮助。

1.找中介看房。我们前前后后看了一年多，主要看的市中心的学区房。经历了18年上半年的疯狂（户型和价格好一点的分分钟被签走），到7月份的时候看着行情下来就不着急慢慢看，这中间也经历了看中的房子前犹豫不决，结果丧失良机。降价的大部分是去年上半年剩下的房子，要不就是户型不好，要不就是价格还是太高，新出的房子房东的预期还是太高，比较难还价。二手房没有100%满意的，所以就看你更看重哪样。

2.签定金合同。如果房子看好了之后让中介带去还还价，觉得价格合适，就签定金合同。定金合同多少由自己来定，2W,5W都可以，在签定金合同之前一定要把中介费给确定下来，中介费是可以打折的，总价越高，折扣越多。我的中介是我的同学，因为比较相信他，所以签定金合同之前就没有跟他谈中介费的事情，等我付了定金之后他要的中介费居然是最早跟我说的两倍还多，虽然还是低于市场价，但我也就不觉得欠他一个人情，这样反而更好。

3.中介查档。确定买方是否有购房资格。

4.签订购房合同，打首付款。购房合同体现房产面积、房价、装修电器、首付款、贷款方式、产权人、户口等，是房管局的标准合同，签订购房合同的同时签订税费中介代缴协议、中介费缴付协议、不动产证领取方式等。签字之后买方就可以往监管账户打首付款。这时卖方可以去中介公司拿第一笔首付款。

5.办理贷款手续。签订合同之后或者打完首付款就可以去中介指定的银行办理贷款。办理哪种贷款需要在购房合同签订的时候确认下来。有三种贷款方式：公积金贷款、商业贷款、组合贷款。公积金贷款以家庭为单位一生可以贷两次，第二次贷的时候需要把第一次的公积金给还掉，大部分城市需要公积金缴存满一年，用公积金贷款需要拉公积金的缴存明细和缴存额度，有些公积金中心有专门的机子可以拉，如果是外服代缴的还需要外服或者自己公司开具代缴证明。商业贷款也是类似的操作，免去了公积金资料部分，但是对个人征信更加严格。个人征信银行会现场查询，但是最好先去人行的征信中心先查询一下，心里有个底。最后还需要两份查档证明，证明自己及配偶和小孩名下无房或只有一套房，网上可以直接下载。

6.过户。贷款审核通过就可以去房产户籍中心过户了。凭中介预约的时间和地点带上身份证、结婚证、户口本原件去中心过户，房子如果有问题，中心会告知。如果没有问题买卖双方拍照就结束了，前后大约需要一小时。过户完之后卖方可以拿第二笔首付款。

7.领取不动产权证。在签合同的时候会确认是自己去拿还是邮寄上门，过户之后3-5个工作日可以领取不动产权证。

8.落户。买方如果是本市的平迁，带上身份证、结婚证、户口本、不动产证、小孩子的出生证明去户籍办证大厅办理。如果是其他城市迁入，就要看迁入城市的政策。卖方这时需要把所有户口迁出。

9.交房。贷款放款之后就可以办理交房手续了，交房之前房产里除了买方的户口，其他的户口都要迁出，卖方才能拿到尾款。同时交接水、电、煤气、物业等。

以上就是一整套二手房交易的流程，可能每个城市政策上会有点区别，但是基本上都是按照这个流程走的。