富爸爸峰会

富爸爸峰会结束后，有很多小伙伴希望我做一次的复盘，刚好这几天准备把我从富爸爸那里学到的一些精髓在这个平台上做一下分享，内容大概围绕六个方向去，连续六天，三天宏观层面，三天微观层面，希望能够看到此文的你们有受启发。

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序言

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在峰会之处，富爸爸就提出一个概念：假钱、假老师、假资产。

那么何为假钱呢？即赚再多钱也不会让你富有。在很多人眼里，赚很多钱就很富有，住豪宅，开名车，拥有数不尽的资产，但清崎先生演讲一开始就否定了这种虚假的“富有”，随后清崎先生解释道：钱再多也不会让你富有，很多人赚的钱越多反而越贫穷，因为你赚的都是假钱，从1971年，布雷顿森林体系废除，美元不再和黄金挂钩之后，全世界各个国家都可以无止境地印钱，此时的货币都不再是真的货币。货币印刷得越多，钱贬值得就越多，所以你越辛苦赚钱，但却发现自己过得越贫穷。

但事实上世界上却还有很多愚笨的“有钱人”，他们拼命赚钱维持着虚假富有的形象，甚至打肿脸充胖子，这些人一旦碰到经济危机，就会瞬间破产，就像泡沫被刺破。

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何为假资产，清崎现实也说道很多人之所以穷，其根源就在于错把负债当资产，错把资产当负债。

在富爸爸一书中，对资产负债的有着清晰的定义，资产就是不用你工作就有钱源源不断流进你口袋的东西，而负债就是不需要你工作就有钱源源不断流出你口袋的东西

那么无论在做房产投资时或者其它方面的投资时，就需要警惕此刻我的钱是流出我的口袋还是流进我的口袋，例如你按揭买个一百万房子，首付三成，三十年等额等息每个月要还银行三千多块钱，最终本金和利息加起来总共需要给银行支付160多万，而且每个月有源源不断的现金流流出你的口袋（即月供），这就是负债，即使不是按揭，全款买的话，你每个月还有物业费、水电费等等，还是有钱流出你的口袋，这其实也是变相的负债，当然会有人说我买房是为了刚需，这其中就涉及到了犹太人最大的经商哲学“延迟享受”，那么房子怎么样才能成为你的资产呢？

首先你买的房租出去，且租金大于月供，这是其一；其次低买高卖，赚中间差，这是其二；最后就是拿房子做抵押，利用现金流去做钱生钱的事，这是其三，这三种方式都有源源不断的现金流入你的口袋，才真正算的上资产。

接下来我们正式走入此次富爸爸峰会的第一个内容：

房住不炒时代，粤港湾大弯区的房产投资之道

我们先来看一下一些数据：

1. 2019年8月数据显示，房价同比上涨7.3%，上涨趋势在减弱，与此同时，房地产市场低迷，成交量大幅减少，土地成交量下滑，也就意味着房子供应量逐渐减少。

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2、与此同时涨跌不在一致，城市分化严重。

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3、总体而言：成交结构向一二线转移，一线反弹，二线平稳，三四线萎缩 。

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4、各线城市房价涨跌不一，上涨轮动结束（轮动就是一个板块上涨的时候另一个板块下跌，如图是不规律的，所以说上涨轮动结束）

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5、房企拿地向一二线转移，代表一二线城市的房子供应量会比三四线的多。

6、国家基调：从图中我们可以看到，目前国家的强调的是“房住不炒”，为什么谈基调呢，因为赚钱得跟国家政策走呀。

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7、融资收紧：也就是地产商能用来买地的钱少了。所以还债压力加大：2019年房企还债能力达到顶峰“以价换量”【简言之就是表示通过提供折扣给买家，刺激房屋销售，因为开发商都是借钱融资买的地，定期要还债，但由于房地产不景气，很多人不愿意买房，因此为了现金流，他们就降价销售抱住现金流】。如图我们也可以看到下图2019年房企有息债务达到了今年最高峰，预计今年后慢慢减少。

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8、因此有一个明显的趋势就是：房价不能再刺激经济了，但房地产不能拖后腿，它必须得稳定，毕竟房地产依然是国家的支柱行业，不会降的太厉害，所以房价横盘时代到来【横盘又称盘整，指一段时间内波动幅度小，无明显的上涨或下降趋势，该阶段的房价价格震幅小，方向不易把握，是投资者最迷惑的时候。】

9、那么横盘时代，我们该如何跑赢大市呢？

如果你的资金成本越百分之五，姑且理解为贷款利息，折旧百分之二的话，房价年涨幅低于5%即会亏损，买房亏损的时代到了，所以我们要投资房产的第一步是改变炒房观念。

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首先你需要更新你的投资观念：

错误的收益观：短期翻倍，滥用杠杆

正确的收益观：价值投资，聚沙成塔

其次你需要更新周期观：

错误的周期观：2-3年转手，快进快出

正确的周期观：至少持5年的投资预期

最后你需要你更新择房观：

错误的买房观：在哪买哪，熟哪买哪

正确的买房观：跨城投资，选对雪坡。

总之就是选对滑坡，价值投资。

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10、那么你该如何投资房产呢，我们要学会读懂趋势，选对城市，跟着国家战略，看看城市发展战略。

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总结几这个图 ，整体城市发展战略：大湾区时代。城市群的最高级别也是湾区，就是粤港澳这一块区域，包括佛山 、惠州、东莞等地，为什么选湾区呢，湾区时代，强国必有湾区，中国必须有一个城市群成为湾区代表。

而且湾区是作为海运--经济发展的重要桥梁，促进工业发展与贸易往来，而且全球60%的经济总量集中在入海口75%大城市，70%工业资本和人口集中在海岸100公里内。

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如图中所现世界三大湾区无论 人口 GDP 人均GDP 第三产业比重 世界名校 国际机场数量 和航运流量都很大，房地产需求也就自然很大，房价也自然会涨，因为大湾区地区自带优势：高度发达的经济、交通网发达、城市联系紧密。

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并且目前大湾区相比于世界三大湾区的创新资源集聚得天独厚，整体上粤港澳大湾区是中国湾区位置最优越，经济效益最高，人口最密集，城市联系最紧密的湾区

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而深圳会优先成为示范区，代表国家重点发展的世界标杆城市，继而取代香港，成为大湾区的龙头城市，弥补人文，交易，医疗差距，从经济强市到综合强市的蜕变。

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那下面总结一下大湾区各城市的特点：

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世界标杆的深圳，深圳豪宅涨30-40%，科创中心，龙头企业聚集，先行示范区，GDP第一，人口高增速。

奋起直追的广州，广州的房价天花板比深圳要低很多，教育文化交通中心，商贸中心，IAB计划“IAB”计划即发展新一代信息技术、人工智能、生物医药等战略性新兴产业，打造若干个千亿级产业集群，一批价值创新园区正在广州加速崛起，2018人口净增量全国第二。

彷徨的香港，一流的大学教育，世界服务业之都，金融自由港，发展缓慢，正在被赶超，但是永远不会没落。

单调的澳门，博彩业独大，面积太小，发展受限，澳门在申请证券交易所，所以申请成功是利好中国的纳斯达克。

小而美的珠海，有值得投资的地方，人均GDP强，仅次于广深港澳环境好，宜居众多科创企业，流动人口比例高，全国第三。

佛山，GDP排前十五名，民营经济发达广佛同城化，经济基础夯实且稳定增长，靠近广州的买顺德、南海。

东莞，制造之都，深圳的华为转移到东莞，外来人口占比超70%，靠近深圳，经济基础夯实且稳定增长。

惠州，哪里靠深圳就投哪里，靠近深圳香港，不限购，价格低，环境好，宜居城市。

后方的江门，肇庆，不看好，传统行业，广袤的土地，西翼门户。