房地产现在面临的最大问题是什么？

房地产现在面临的最大问题是什么？开发商手里的新房库存大量积压，根本卖不动。易居研究院发布的2022年中国百城库存报告显示，截至2022年底，全国100个城市新建商品住宅库存较2021年底增长了百分之一点三百城新房库存同比连涨49个月。新房区划不畅，开发商回款遇阻，高州转高杠杆玩不下去了，严重的现金流断裂，最后灰头土脸地宣布债务违约。开发商缺钱拿地的积极性降至冰点。

2022年全国卖地收入减少两万亿一夜回到2017年，其中民营房企拿地占比不足一成。整个2022年土地市场其实一直靠央企、国企、城投公司在撑着，而新房库存严重积压，反映的其实是需求不足的问题。需求为什么会不足呢？这是个好问题。觉得主要是三方面的原因，

第一，住房严重过剩，尤其是二三线城市，郊区和广大的345线城市，房子已经烂大街，有些新区交付两到三年的新楼盘，晚上的亮灯率竟然不足10%。

第二，疫情。三年经济下行，诸多行业受到冲击，很多家庭收入锐减，彻底打消了买房换房的念头。

第三，制度的弊端，公摊面积期房预售不得民心，在一定程度上抑制了大家购买新房的意愿，原因很简单，吃一堑，长一智。这种背景下，从2022年6月起，全国百城新房销售价格环比。连续下跌七个月，二手房价格更是连续下跌九个月。之前的视频我们说过，房地产的背后有两条利益驱动，所以某种程度上说，房价下跌并不是地方乐于见到的。

因此，保房价一直都是很多城市调控楼市的首要任务。过去这一年多，为了房地产市场回归稳定，为了保房价，上至国家下至地方可谓使出了浑身解数，从松绑限购到取消限售，再到房贷利率大幅下调，银行还先后推出了百岁带连新贷，住建部长喊话有条件的可以进行现房销售等等，但效果都不理想。不仅如此，居民存钱的热情远高于从银行贷款。

今年一月份，居民存款新增六点二万亿，房地产相关的贷款只新增了2572亿。土地卖出去了，房子建起来了，就要有人买单才行，否则整个产业链都很难维持正常的运转。换句话说，当下楼市最大的风险就是高居不下的存量库存，如果库存不被妥善解决，房价不仅会继续向下走，还会释放悲观情绪，让预期进一步恶化，进而对整个金融系统的大局稳定产生巨大的杀伤力。

熟悉房地产发展历程的朋友对此应该不陌生，因为这种情况不是第一次出现。同样的场景，2014年也出现过，彼时很多城市的新房严重滞销，有7.2亿代售商品房开发商、地方银行都挤得如热锅上的蚂蚁，最后国家出手了。2015年，棚改货币化安置政策横空出世，拆旧建新需求从老房子里重新诞生，再加上棚改专项资金的加持，天量库存在短短两年内被消耗殆世，伴随而来的是全国房价在2016年2017年轮动上涨，大规模的棚改还能再来一次吗？自然是不能的，因为代价太高，且造成了社会资源的极大浪费。关键时期，为了保房价，国家又出手了。

2月24日，央行、银保监会就关于金融支持住房租赁市场发展的意见征求意见稿公开征求意见。征求意见稿提出支持发放住房租赁经营性贷款。一看到租赁二字，很多人可能会习惯性的觉得掀不起大风大浪，但在铁锤看来，这件事释放了非常重磅的信号，这个政策的制定其实是对我国长期以来重商品房轻租赁房的一次前所未有的颠覆。

我们先来看一下征求意见稿的内容，全文一共17条金融支持措施，其中加强住房租赁信贷产品和服务模式创新尤为重要。铁锤总结了五条贴在下面，建议大家仔细看看。为什么说这个文件特别重要？一句话就可以概括，这是国家为了保房价，在给天量的存量库存找新的买家，这个新买家就是创新团体，其实就是专业化规寞卓租赁企业，比如保险资金专业资产管理机构卓租赁企业等。说白了，可以是个人成立的公司，也可以是开发商自己。不仅如此，这些人购买租赁住房，还可以像普通人一样申请银行贷款，贷款期限30年，额度最高可达到物业评估价的80%。这意味着，只要对租赁市场感兴趣的企业，从建设到运营都可以用极少的资金撬动巨大的杠杆，而且杠杆成本极低。

这个政策的好处有哪些呢？理论上可以做到一箭三雕。

第一，有利于长租公寓市场的发展。2016年以来，国家一直在大力倡导长租公寓的发展，事实上，30强开发商已经有六成进场布局了，比如万科、龙湖等，但各家经营的情况都不容乐观。后期若该政策真正落地，以自持为主的长租公寓运营者融资渠道拓宽了，融资成本也大大降低了，这对于企业经营大有裨益。更重要的是，可预见后期会有更多企业参与到长租公寓的市场中来，这更加有利于租赁市场的价格稳定。

第二，有利于存量库存的去化。国家积极出台租赁住房金融支持政策，本质上是为有资金实力的个人和企业开放了大批量购买商品房的渠道。换句话说，国家给予那么多便利，是希望社会资金参与买房去库存，最终达到保房价的目的。理论上来说，这对于加速商品房的去化，优化房企的资产负债表，促进楼市回暖都有巨大利好。

第三，这是在加快兑现多主体供给、多渠道保障的承诺，是在通过租赁的方式努力解决大城市新市民、青年人的卓难题。特大城市的新市民、青年人卓问题是最为棘手、最令人头疼的。站在国家的视角，不可能让每个人都买得起商品房，因为房价不可能降到每个人都买得起的地步。所以，未来解决不同群体的住房问题，一定会走向市场的归市场，保障的归保障，租赁的归租赁。

综上所述，大家应该发现了，政策出台的设想还是很美好的，通过给有实力的个人、企业释放加杠杆的空间，鼓励社会资金购买消化不掉的库存，已达到盘活存量、保房价、稳楼市，甚至是给房企再融资的目的。但铁锤还是想泼点冷水。在我看来，这和前几天出台的私募基金可以购买住宅的政策意义差不多，都属于是在为楼市创造更多的接盘侠，说白了，都是在鼓励有钱人投资房地产。

但问题是，实际作用于市场时，效果可能没有想象的那么好。原因很简单，私募也好，企业也罢，都不是省油的灯，他们都是极其聪明的钱。另外，头部城市优质房企的好项目不需要这样去库存，低能级的城市倒是想，但有钱人也不是人傻钱多，他们没理由去接盘。一方面，这些城市本身的房产投资价值并不高，另一方面，买来作为长租公寓运营也不现实。抛开租金回报率低的因素不说，这些城市对租赁的需求更是几乎为零。