核心观点

1. 中国房地产有泡沫么？

• 北京房价相当于日本1990年的1/16, 不在一个数量级，还会上涨
• a. 房价的快速上涨，符合全球范围内的一般规律
• b. 我国房价还有很大的上涨潜力（很多指标还有大幅上涨空间）
• c. 我国政府调控房价，调控的不是房价水平，而是房价增速。

1.1 房价上涨的原因

• a. 货币超发不是导致房价上涨的原因，而是经济增速和城市化率
• b. 房价上涨不是供地不足，而是位置。
• c. 房价不是炒作起来的，是坚实的基本面支撑

2. 决定买房的话，注意哪些原则

• 1先上车原则：不追求一步到位，先上车，一起跟列车前进，不被抛下。
• 2稀缺性原则：学校、医院、商圈、地铁周边的，哪怕小房子

逻辑架构

• a. 货币超发不是导致房价上涨的原因，而是经济增速和城市化率
  M2增速下降
  CPI 2.7% < 3.8% WA
• b. 房价上涨不是供地不足，而是位置。
  中国三四线城市
  巴黎、纽约土地私有但价格高，城乡结合部价格低
• c. 房价不是炒作起来的，是坚实的基本面支撑

素材积累

• 以纽约房价作为锚点
  1990年东京8万美金一平，是纽约的8倍
  2017年北京1万美金一平，是纽约的1/2
• M2增速13.3%下降到8.2%
• 中国通货膨胀率2.7%

自身思考

• 1. 可以对照北京和纽约的房价，如果以GDP总量为参照，2017年美国GDP为中国1.5倍，纽约房价为北京的2倍，以此计量逻辑。北京房价属于正常数量级，泡沫不多，但也不在低点。如果以中美全国人均GDP进行比较，北京房价存在泡沫很大，但以国家人均GDP为锚点，衡量两个城市房价不科学。

思考体操1：一种锚点为北京和纽约2016年人均GPD
1.1 2016年北京人均GDP11.82万元/人
1.2 2016 New York GDP 6.679 万美元/人 至少33万元/人
以此计量逻辑，故北京房价的一般水平应该为纽约房价的1/3, 实际房价为纽约1/2, 高出50%，存在泡沫，但在同一数量级。
思考体操2：应该以地区年人均收入与房价的比值作为一种衡量的指标。当年收入可以买到几平米的房子
横向比较：
历史比较：

• 房屋价格：有独特性，房产所属位置、医疗教育的功能性，房屋楼层，位置户型等在某些程度上超过了租售比、GDP、收入房价比。
• 房屋价格为功能性和投资性（预期性）
• 个人买房一般是刚需：首套工作 子女幼儿园，二、三套小学、初中学区； 第四套高中就近租不租；第五套养老结束。

• 1.b 人口、国庆很不不同，以日本、韩国作为参照系，来估计发展空间，逻辑上并非十分严密。
• 1.1 a 素材中M2 是增速下行，而非发行量下行，如果已有货币超发严重，即便增速下行，但总量较大，超发也可能很多，数据论证并非十分严密。
• 对于2.7%的通货膨胀率，受知识限制
• 确定上的小学之后，可以考虑所选小学周边的二手房，掌握市场动向，挖掘笋房。

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