十年前在京城卖了一套房……十年我都不想再看房地产的任何消息……我害怕小心脏受不了。
可是眼看着周边买房的人，都发了财，眼看着通胀日益严重，眼看着啥投资都跑不过房产，我咬咬牙，吞下一颗“速效救心丸”，一天听完@相信美好送我的《徐远的房产30讲》，发现我们很多人原来的认知都是错的，有种拨云见日，一下子抓住事物本质的快感。
首先，我们关于房产的很多认知都是错的：
1.中国的房价已经很贵了，泡沫非常大。
中国的房价从底部上来的确是很贵了，但是并没有泡沫。
北京房价是1990年东京房价的十六分之一，是现在纽约房价的一半。
但是，北京是中国的政治中心、经济中心、文化中心，资源众多、人口众多，与纽约相比，房屋面积小，利用率低。纽约仅仅只是美国的政治中心。
所以，中国的房价没有泡沫。
2.生育率下降、人口老龄化已经开始，以后一对夫妇有两套房子继承，房产价格要降。
人口老龄化和生育率下降在国外已经发生，但并没有导致房价的普遍下降；中国人口出生率从1970年 就开始下降了，预期寿命也一直在提高，但是这十几年房价也一直是上涨的。
预期寿命的延长，以及家庭规模的减小，都带来住房需求的增加，过去四世同堂，现在更多的是三口之家。
在不远的将来，我国人口总量将停止增长，没有发展潜力的城市，人口会加速流出，这就意味着这些城市的房价可能会下跌。但是有发展潜力的大城市，人口反倒可能会增加，房价继续上涨。
3.随着信息技术进步、交通技术进步，人们可以远程工作，不要见面也不用聚集在城市里，房价估计要下跌。
历史经验上看，以往的技术进步，一直是促进城市聚集的。
人们的交流是分很多层次的，线上交流不但不能够满足人们的所有需求，还会引发更多的交流需求。以往信息沟通不便，很多时候就不见、不交流了，现在沟通多了，发现很多事情在电话里是讲不清楚的。
人们的时间是有限的，每天24小时，为了用有限的时间满足无限的需求，节约时间的需求是无穷大的。所以人对城市运行效率的追求也是无限的。
因此，人们往城市聚集是没有止境的。
唉，春节回家10天，感觉整个世界的脚步都停下来了，时间颗粒度大到用天来算。真是可怕。
4.中国的房价已经很贵了，现在投资房产去国外，投资收益更高。东南亚距离我们近，更适合投资。
国外房产看上去很美，人口规模不在同一级别上；相同规模人口的城市房价都贵很多；国外房产的投资回报率都不高。
东南亚新加坡已经是高收入国家，投资价值不大；文莱太小，投资价值也不大；柬埔寨、缅甸的风险太高，房产还不是安全资产；泰国、马来西亚、菲律宾的经济比我国起飞还要早，没有有优势；越南是后起飞国家，是全球人口第15大国，倘若经济能保持增长，房产有一定投资价值。
5.土地财政和货币超发推高了房价。
土地财政是地方政府、开发商、买房人和银行四方合谋共赢的策略，都是受益者，只有没有参与这个串谋的人受损了。明智的选择，是参加到这场合谋中，成为受益方。
衡量货币是否超发，最重要的指标就是通货膨胀。
1998年以来我国的通胀并不高，2003年到2017年，我国的通胀率平均是2.6%，同期世界平均水平是3.6%。比发达国家略高，跟发展中国家比，只高于泰国，远远低于常见的发展中大国。
6.租房比买房便宜。
当初听古典、罗胖、樊登、李笑来话，租房住的人，现在估计大多数人都买不起房了……
买房具有抗通胀的属性，租房住，大城市房租上涨是很快的，人们用在居住、旅行、娱乐方面的支付比例是在不断上升的。
其次，几个基本的常识：
1.房价上涨是全球普遍现象。
房价快速上涨，并不是我国特有的现象，而是全球范围内的普遍现象。
从国际经验上看，即便是经济增速显著下行了，房价依然可能很坚挺。
主要大国2000年以来房价增长率
2.房价上涨有三个方面的原因：经济增长、通货膨胀、城市化。
房价增长的简单计算公式：
房价增速 = 经济增速 + 通货膨胀速度 + 城市化速度
3.房子是投资品，不是消费品，没有哪个国家把房价记入通胀。
4.首次置业：稀缺原则和先上车原则
买房首先要注意稀缺原则，因为房子的价值其实是房子附近的稀缺资源的价值，核心区的小房子比郊区的大房子更值得买。
刚需首套房，尤其要注意先上车原则，不要苛求十全十美，一步到位。稳妥的策略，是先买票上车，分享城市价值，再慢慢升级，买更大更喜欢的房子。
5.未来不是所有人都买得起房子的，中高阶层才买得起房，其余人都要租房住。
纽约、东京、香港、首尔等几个国际大都市，租房率分别为68%、55%、60%，租房住的人都超过一半。所以，以后超过一半的人是要租房住的，中高阶层住自己的房子，中低收入租别人的房子，付房租。
6.一份超值的18大城市房价潜力清单：
潜力大的城市分为三类：
一线城市：北上广深。
区域核心城市：厦门、福州、长沙、武汉、重庆、成都、杭州、南京、济南、青岛，共10个城市。
三类，都市圈次中心城市：东莞、佛山、苏州、天津。
选择购房城市的八大要素：
一般而言，中小城市买房投资的最好时机已过，房价潜力不大，有条件的，可以考虑换成大城市的房产。
7.住宅是股票，商住公寓是债券，收益是不一样的。
公寓有期限，续费费用昂贵，住宅的续费成本很低，可以看做永久产权；
公寓的回报，只有租金，而住宅的回报，还有学区等公共服务；
公寓的成本高，居住舒适度低。
……
认识北大国发院徐远教授，是因为“得到”《香帅的北大金融学课》，原来，徐远与香帅是北大经济学圈子里的一对神仙眷侣，徐远教授的文字干净、利落，口齿清晰、语言简洁，三言两语，就讲清楚一个问题，绝不模棱两可，具有指导实际行动的意义和价值。他的地产30讲听完，对整个房地产框架格局会有一个全面、清晰的认识，相见恨晚。正如引语所言——
梳理全球经验，澄清流行谬误，解析政策逻辑，建立分析框架，从此成为一个懂房子的人
昨天听完课程，今天看到住建部发文：拟取消公摊 住宅按套内面积算。按照徐远教授的逻辑，决定房屋价格的是供求关系，影响房屋价格的是人口、通胀和城市化。无论面积如何计算，房屋的实际价格长期看依然是向上的，所以对房屋投资策略来讲，是没有任何影响的。
当然所有的专家言论都是一家之言，徐远老师最后一节是《做时间的朋友》，就是从历史上看、从以往的规律上推测，长线持有大城市房产，大概率是财富增长的很好方式。具体的某个节点、某个中小城市的短期波动，都不在考虑范畴之内。
备注：所有图标均来自与《徐远的房产财富30讲》，更多更精彩更详细的的讲解，欢迎付费订阅徐远老师的荔枝课程。
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