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以下内容来自徐远的分享。
本节思维框架
前言
征税成本高，房产税出台“稳”字当先
房产税何时会出台
官员的表态
- 房产税税率不会太高
- 房产税不会改变房价方向
- 总结
前言
从今天开始，我们开始课程的第三部分，政策分析部分。今天是政策分析的第一讲，我们来重点分析一下房产税的影响。
基于以往的讲课经验，不管是线上课还是线下课，房产税是大家问得最多的问题之一，不少同学担心房产税的推出会影响房价。总结起来，关于房产税的问题主要就是三个：
- 房产税何时会出台？
- 如果出台，征收力度会有多大？
- 出台以后，对房价的影响有多大？
今天我就来一一回答这些问题。
征税成本高，房产税出台“稳”字当先
1. 首先，第一个问题，房产税何时会出台？
答案是，会很慢。这不是说房产税不会出台，而是说，尽管推出房产税是税制改革的长期方向，但是短期内很难推出，更谈不上具体的时间表。
最根本的原因，是房产税与现有税种的性质完全不同，条件不具备就强行征收，成本太大。税收收入也不会太多，还不利于社会稳定，最终得不偿失。
要理解这个征税成本，我们不妨想一下一个古老的制度，叫做“盐铁专卖”。根据史书记载，从春秋战国时期，齐国、秦国就实行盐铁专卖，为国君笼络到巨额财富。
你想，那个时候农业为主，地广人稀，一家一户收税很难的，主要是向地方家收税，即使如此，刨除供养税吏的支出，净税收入就更少。所以，征税是历朝历代的一个大难题，弄不好就国库空虚，国将不国。
于是，就出现了盐铁专卖制度。盐和铁是每家每户的必须品，人们必须买，加一点价也必须买。所以政府就实行专卖，加一点价，有时候加了很多。通过这种办法收到巨额的财政收入，充实了国库。
盐铁专卖的例子告诉我们，尽管古代有征税的权力，但是还是要考虑征税的成本，否则得不偿失。现在国家则不仅考虑征税的成本，还要考虑社会的和谐稳定。
如果你研究一下我们目前的税收种类，你会发现有一个很大的特点，就是所有的主要税收，都是“流量税”、“存量税”占比很少。看看下图2016年我国税种的种类占比，几乎都是流量税。为什么会这样，根本原因就是存量税的征税成本太高。
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所谓流量税，就是向经济活动的流量征税，比如增值税是向销售征税，公司所得税是向公司利润征税，个人所得税是向个人所得征税，契税、印花税是向交易征税，等等。
这些税收的特别，是向流量的、增量的收入征税。人们为了获得这些增量收入，就必须交这个税。看在这个流量、增量的收入的份上，人们在交这些税时的阻力相对并不大。
换句话说，流量税相当于是从做大的蛋糕中切一块，交税的人还留了一大块，交税的时候体会的税收痛苦不大。
而存量收税，也就是财产征税，是完全不同的逻辑。存量收入已经属于个人，没有增量的收入，向存量收入收税，相当于切分已经属于个人的蛋糕，这时候税收带来的痛苦很大，征税驵力也会很大。
这个税收阻力可以表现在各个方面。比如说：退休老职式在城市繁华地带有个房子，房屋价值很高，可是他现金收入很少，靠退休金生活，这时候这个税怎么收？税收的官员怎么开这个口？难道你真要把他赶走，到偏远地方去住？从社会安定的角度看，赶人走根本就不是一个选项。
再比如，很多人的房子是以前单位的房改房、集资房，这样的情形很多，这样的税是很难收的，真的使用强制力，会不利于社会的稳定。
从刚才的讨论可以看出，大规模征收房产税，需要社会经济结构的根本性转变，现在还不具备这个条件。
正因为如此，从2003年提出要征房产税，到现在已经15年了，立法的草案还没有拿出来一个。其中的困难，可想而知。
2. 明白了这个道理，再看看有关官员的表态，就一目了然了
2014年，当时的财政部部长楼继伟在《求是》撰文指出，房地产税改革总的方向是，在“保障基本居住需求”的基础上，“统筹考虑税收与收费”等因素，合理设置建设、交易、保有环节税负。这里的要点，一是“保障基本居住需求”，二是“统筹考虑”，三是“合理设置”，都是慢慢来，不着急的意思。
2017年12月，财政部长肖捷在人民日报发文中提到，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担。
这里的要点是“立法先行、充分授权、分步推进”。既然立法先行，大家都知道房产税有关法律的重要性，自然会是谨慎加谨慎，这个法从草案、到审议，到向公众征求意见，到表决出台，到实施细则出台，还有很长很长的路要走。
李克强总理在今年的政府工作报告中说法是“稳妥推进房地产税立法”，还是强调一个“稳”字。
好了，明白了这个房产税有多难收，看着前后两位财政部长以及总理的表态，你应该明白这个税，不是说收就收的，短期内是不会收的，至少3年内不可能。
3年前的2015年我是这样说的，3年后的今天，我还是这样说，再过3年之后的2021年，大概率我还会这样说。毕竟，3年很快的。
房产税税率不会太高
保障基本居住需求，房产税税率不会太高。
刚才说的是第一个问题，现在我们来看第二个问题，征收的力度有多大？讲清楚第一个问题之后，这个问题其实好回答。房产税的阻力这么大，征收的力度一定大不了。
收税的力度越大，阻力就越大。最后，一定会形成普遍的税收减免，比如人均40平米不收税。只有这样，才能做大“稳妥”，才能保障人们的“基本居住需求”。
关于这个税率，一定不会太高，估计在房产评估值的1%以下。你想，统计局的城镇居民人均收入才3万多块，双职工也就6万多，你最多让人拿10%来交房产税，也就是6000元，现在的房产价值，相对动辄100多万的住房，这样一比，也就是半个百分点。否则，整个国家的经济系统都会乱套。
关于房产税的力度，你可以看下上海、重庆房产证试点的力度。未来出台的房产税的力度，估计和上海的力度差不多，大致就是人均减免40到60平米，税率在0.5%左右。这样，城镇居民的首套房是不征税的，刚需首套房的安全不受影响。
房产税不会改变房价方向
渐进推出，力度有限：房产税不会改变房价方向。
刚才说的是征收的力度，现在我们来看看你最关心的第三个问题：房产税对房价的影响有多大？其实，说清了前面两个问题，第三个问题的答案是显然的，可以用两句话概括。
第一句：既然房产税推出会很慢，推出了力度也不会很大，就不会对房价产生很大的影响。
第二句：根据以往的经验，并不是说房产税一推出，房价就会崩盘。
你看2011年重庆、上海的房产税试点，对房价几乎没有影响。看国外的经验，美国、日本、香港都有房产税，房子还是很贵。
2005年，韩国为了调控房价推出了综合不动产税，也还是不能改变房价的上涨趋势，充分说明房产税抑制房价的作用不可高估。
房价最后还是供求关系决定的，在经济保持稳定、较快增长，城市化还在进行的大背景下，需求很旺的大中城市，特别是好地段的房价，还是会上涨的。
对于发展潜力不大的三四线城市，房价上涨的空间本来就不大，倘若出台了房产税，是会有一定的影响。
总结
简单总结，今天集中回答了大家关心的房产税问题，结论可以概括为三句话：
第一句：房产税征收成本太高，房产税的出台一定会渐进、稳步，短期内不会出台房产税；
第二句：房产税的征收力度不会大，一定会有足够的税收减免，保障人们的基本居住需求；
第三句：房产税对于房价有影响，但是不会很大，房价由供求关系决定，有发展潜力的大中城市的房价依然会上涨。
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