四月份在文章里就提到我参与了海外房产投资，终于抽出时间聊一聊了。

分散风险，有个很重要的思路是全球资产配置。

但因为各种不方便说的原因，普通投资者想要在海外市场投资，实际操作起来还是挺麻烦的。

去年一个很偶然的契机，产品经理圈的知名大前辈、Airbnb首位华人产品经理Roc找到我，介绍了他现在的项目Wehome，专门针对一部分对海外投资有兴趣、又缺乏投资渠道、资金实力有限的人，可以通过合投实现海外买房。

1 如何实现

什么叫通过合投实现海外买房？

举个🌰。

假设Roc发现了一个非常有升值潜力的房子，首付需要100万，但他手上的现金不够，怎么办？

他找到我说，每个人出50万，回头三年后房子卖掉，赚到的收益我俩也每人一半。

这种做法在国内外都很常见，为了保护大家的合法权益，Wehome为每一个房子申请一个美国公司，每一个投资这个房子的用户相当于认购了股份，按参股比例分成。

这种操作方式有一个专业名词叫SPV（特殊目的公司），是金融行业操作离岸资产证券化时常用的一种做法。

通过SPV，Roc的团队实现了5000美金就可以投资美国房产，还提供一站式运营管理，把以前高端群体才能涉及到的美国置业，带到了普通投资者可以选择的范围里。

2 如何选房？

在国外买房子，收益通常是由房屋租金和房屋增值两部分组成的。

所以在房地产的投资决策上，会涉及到非常复杂的因素。

我对Roc的项目非常有兴趣，但从接触到投资，期间经历了长达半年多的沟通，越来越信服他们对房源的把握和筛选。

Wehome独创了一套数据引擎，可以结合位置、城市、人口结构、当地收入、市场周期、犯罪率、学区评分、历史价格等几十个维度的数据，实时监控全美超过2100万套房源动态，智能优选全美Top10%具有投资潜力的房源。

除此之外，美国合伙人方面还在提供私人房源，我观察了他们今年上线的几个房子，的确都很有卖点。

今年4月，我看到了奥兰多的这个房子，感觉可以出手了。

Wehome的投资模型显示，这个房子是高达93分的钻石级房源，租金+房屋增值的预期综合回报率有13.03%，最低投资期限3年。

比这些数字更打动我的是：

这个房子是2001年建造，维护得非常好，占地面积超过1000平方米，有一个美式后院，开车去奥兰多迪士尼只需要17分钟。出租的价格特别高，大约1400美元/月，总房价才17.5万美元，也就是说纯靠租金只需要10.5年就能回本，租售比高的可怕。

更何况，奥兰多在2017年的房价增幅是10.3%。

旅游胜地附近的房租回报+地产升值，这个逻辑非常好懂。

3 那就买吧

好的资产都很抢手。

幸亏我在Wehome的VIP群，第一时间看到了房源，第一时间锁定额度。

Wehome的交易流程是：先通过微信支付交一笔人民币订金，锁住额度，然后通过海外账户，将你认购的金额转账到指定账户里，再退还定金。

然而因为我的香港账户很少用，操作不熟练，大概花了整整一周才把钱打过去。整个过程里，客服小妹妹被我“虐”得不轻，还挺抱歉的……

（公众号后台输入关键词“香港账户”，可以获取开户攻略）

但实际操作下来，转账流程比我想象得要简单，而且很快这个房子就租出去了，5月10日就收到了我的第一笔租金。

4 买后的感受

好坏的体验都跟大家聊一聊。

先说投资成本的问题。

虽然是通过合投的方式买房，但实际上该走的流程一样都没少，持有海外房产的费用也一样都没少。

比如说我买的奥兰多这个房子，前前后后涉及到的交易成本包括跨境电汇费、海外账户转降费、HOA（社区管理费）、房产税、保险费、托管费、租金所得税、维修费等，每多出去一笔钱，都会降低最后的收益率。

另外，投资期限也是个需要大家考虑的因素。

房产是重资产，流动性肯定不如基金股票之类的好，每个月的回款只是房租，房屋增值的部分必须到期后出售才能体现，所以至少要有持有三五年的心理预期。

虽然Wehome说今年下半年会上线转让功能，但因为每个月下发的只是租金收入，预期收益比较吸引人的还要加上房价涨幅，通过转让持有现金，肯定会损失很多收益。

但整体投资体验，我觉得是好的。

首先，信息披露做得非常到位。

众筹成功后，可以在线查阅关于这个房子的一系列文件，包括SPV的公司注册证明、房屋估价报告、房屋购买合同、房屋检查报告、组合管理备忘、认购协议书、投资附属协议等等，所有你想知道的都一目了然。

房屋估价报告是硅谷知名房产数据公司HouseCanary提供，这家公司通过机器学习提供房价预测，投资方包括谷歌董事长和NBA知名球星科比布莱恩特。报告右侧的图显示未来三年这个房子的增值预期。 房屋检查报告是由美国专业房产检查服务公司WIN HOME INSPECTIONT提供的，我这个奥兰多的房子没什么大问题，就是要注意下浴室的墙缝。

租金的部分，的确会存在房屋空置的可能性，但奥兰多这个房子好像在出租上没什么困扰，每个月租金到账会有提醒，按目前的情况，今年的租金年化收益可以达到5.4%。

房屋估值也有定期更新。6月10日我刚收到奥兰多的房屋估值情况更新的通知。我看了一下，最新估值已经上涨到了186000美金，也就是说2个月的时间房价已经上涨了约6.3%。

……太会玩了。

总结下来，其实这种房产投资方式优劣势都很明显。要根据自己的实际情况、对投资回报率和流动性的要求、以及风险偏好进行投资决策。

合适，比什么都重要~

5 活动活动

这周三（6月13日）晚上8点，我邀请了Wehome的创始人、也是产品经理圈知名大佬的Roc来给大家好好聊一聊如何投资美国房产。

这次参加活动的小伙伴，还有机会获得Wehome订制T恤和价值199元的房产投资精品课，从500个免费参加活动的名额里抽出40个人发奖品，这个中奖率我都觉得有点心动……

↓活动详情看这里，本周三和你一起学习 ↓

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萌 萌 有 神

AFP金融理财师，资深互金产品经理

专注互联网人的投资理财和赚钱之道

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