警惕，别成了房地产的韭菜（第一期）

每年都会听到大量的声音，房价要跌了，房价要跌了，这话听了十几年，然而房价还是一路凯歌十几年，渐渐地似乎成了一种太阳东边升起，西边落下的定律

然而世界上哪有定律，房价会不会跌，从货币政策角度就能看的很清楚。

其实在X年前，三四线城市房价就有了松动迹象，至少房价将会从三四线城市开始跌。

但是我们现在看到的情况是，三四线城市房价暴涨，涨的比一二线城市还高。

大家都在喊房价涨房价涨，可房价为什么涨，为什么涨不停又有多少人说得清呢？

由于这个问题很庞大，需要进行不断的分割，分割，分割来分析，今天就为大家来说一说这两年我们都亲身经历的，又一波房价暴涨潮。

为什么2015-2017年这三年，房价，尤其是二三四线城市暴涨呢？

带大家来分析一下，先来看这几年房价走势

上面是新房和二手房这几年的成交价格涨幅曲线

我们可以看到在大部分时间里，一线城市的房价涨幅都高于二线和三线城市。

这是符合规律和逻辑的，一线城市房子涨幅更高，更贵，这很正常。

然而到了2016年下半的时候，我们可以看到，原本较为平静和稳定的二三线城市房价，突然来了个“鲤鱼翻身”

到了2017年，鲤鱼不光翻身了，还跃龙门了，大家可以看到下图的红圈位置。

2017年中旬的6、7月份，一线城市房价的涨幅和二三线城市，来了个死亡交叉。

什么意思？

就是从那一刻开始，二三线城市的房价涨幅，完全超过了一线城市的涨幅。

并且在“死亡交叉”后，仍旧继续一路凯歌。

那么，这正常吗？

当然不正常。

一般来说，这种情况只有一种可能，就是国家公布了重大利好。

你比如说，突然宣布搞个“雄安新区”，那雄安这片的房价猛涨，这合情合理。

再比如说，宣布要在海南建设自由港，那海南的大城市房价就会飙涨，这也很正常。

但像图上所表现的，这样全国性的二三线城市房价涨幅全面赶超一线城市，这就完全不是正常的东西了。

这里面必定存在大量的泡沫，而有泡沫，就必定有韭菜。

那么我们先一样样来说，首先要说的，就是“为什么”

为什么近几年，二三线城市的房价涨幅这么凶猛呢？

原因只有一个

PSL，也就是“棚改货币化”

相信有朋友对“棚改货币化”很了解，但我想还是用最简单的方式，来为大家介绍一下，什么是“棚改货币化”吧。

因为只有解释清楚了这东西，才能说清楚为什么这几年二三线城市房价涨的那么凶。

以时间线为顺序，帮大家简单梳理下PSL（棚改货币化）的来龙去脉。

一切始于2005年

2005年，东北地区国有林区的基础建设十分落后，职工生活设施严重滞后，整个林区呈现“又小，又散，又破”的景象。

为了提高国有林区的基础设施建设，优化生产和生活效率，国家出钱，对林区内的棚户区进行拆迁改造。

2009年，林区棚户区改造初见成效，开始向全国推广。

当年，国务院召开十几次专题会议，重点讨论“推进保障性安居工程建设”

而所谓的“保障性安居工程”，讲白了，就是拆棚户区，这时候就不光是林区棚户区了。

它已经被提升到一个“全国性任务”的高度了。

包括城市、林区、垦区、煤矿，危房及其他所有国有工矿棚户区都适用于该“棚改计划”。

以前是东北地区小试牛刀，现在要在全国进行“棚改计划”。

当“棚改计划”从研究讨论到正式部署之后，全国各地政府都开始了相应的“棚改动作”。

“棚改计划”当然是一个利国利民的好东西，让住危房，住烂房的老百姓住上新房，同时也清空出了新的土地进行新的投资。

然而，这样一个利国利民的东西，却在执行过程中遇到诸多困难，并且从2010年到2014年期间

“棚改计划”的速度不断不断不断放缓，而且每年计划都无法按预期达标。

这是为什么？

是老百姓不愿意住上新房，还是地方政府不愿意按照上面的指令做？

其实原因很简单

一句话，因为没钱

你要棚改，要拆旧房盖新房，钱哪里来？这是一笔巨大的财政支出，少则几亿，多则十几亿，几十亿。

而且大家也知道，不少人就是靠着拆迁来“翻身”的。

你要拆我的家，不是拆一套房补一套房那么简单哦

在很多地方，拆迁没有高昂的补偿款或者赔上几套房，想让住户搬走，简直难如登天。

新闻里经常报道的“钉子户”相信大家都知道是为什么。

所以一个政策下达下来，尤其是那么宏大的一个政策，它在真正的执行层面，一定会遇上各种各样的困难。

而在这其中，“棚改”最大的困难，就是没钱。

2005-2014，这十年间，“棚改计划”的钱，主要是靠中央政府拨款，再依托中央、省、市（县）的“三级财政统筹”来解决。

简单讲，就是上面每年按照计划拨预算给各地，进行棚改。

但是光靠上面的奶水来哺育，下面那么多张嘴，你根本喂不过来。

于是在2013年，就直接将原本计划的304万户棚改计划，降低到232万户，主要原因，就是没钱了，改不动了。

对百姓来说，没有更大的经济利益，我不想搬走

对地方政府来说，没有更多的财政预算，棚改改不下去。

2013年，全国的“棚改”前景，其实已经不太明朗了，很多人认为“棚改”搞不下去了，再过个一年就谁也不提了，当做没这回事。

然而在2014年，一个崭新的“货币政策”横空出世，这个政策，在世界其他任何国家都没有，都没有。

它叫“抵押补充贷款”

英文叫做Pledged Supplemental Lending

简称PSL，也就是我们后来说的“棚改货币化”

那这到底是个什么东西呢？

太专业的东西看起来也看不懂，读起来也没意思，用最简单的方法给大家讲讲，PSL到底是什么意思吧。

首先大家要有个概念，就是这PSL横空出世的目的啊，它就是为了解决我上面讲的“棚改没钱”的问题的。

PSL的诞生，是为了“无中生有”的把钱给弄出来，然后支持当时快搞不下去的“棚改计划”。

然后再给大家举一个最直观的例子，方便大家了解PSL，究竟是个啥。

比如，你的朋友A，要盖房，可他没钱，于是来找你借钱。

你借了1000万给A，然后A给了你张1000万的借条。

一个月后，你自己也要盖房，可你也没钱，你的钱借给A啦，于是你拿着A写的1000万借条，去问银行借钱。

原本，银行说，你这1000万的借条，关我什么事，我不认。

可现在，PSL横空出世，银行就认你这1000万的借条

然后你用借条做抵押，借给你500万或者800万。

这就是PSL，它直接打通了在棚改过程中的，各方的资金链。

那他具体是怎么运作的呢？

打个比方来更直观的理解吧。

比如在A城市的幸福村小区，要棚改

以前棚改的套路是，上面财政拨款，地方上建安置房，然后在补贴一点钱给居民，以此来完成棚改。

可上面的财政拨款是死的，今年拨给你多少亿，他就是多少亿，可建房，买房以及补贴居民的钱，他是随着市场变化而不断变化的。

这就造成很多时候，地方政府根本不够钱来完成“棚改计划”

中央拨款→地方建保障房→拆迁旧房子→居民获新房子

大家可以看到，这个管道是单向的，中央的钱流向地方，进行棚户改造。

这是老套路。

而新套路呢？

当PSL横空出世后，这个棚改的套路，就完全改变了。

首先他从单向，变成了双向。

现在，同样的A城的幸福村小区，要进行棚改，那他的钱哪里来呢？他的钱不再是被动的等中央拨款了。

他变成了一个主动的“要钱过程”

这个要钱的过程称之为——棚改项目资产证券化

“棚改项目资产证券化”的具体流程，如下图

复杂的流程，讲的人头晕，听的人也头晕。

还是简化来让大家理解吧。

现在我这个幸福村要棚改，我不等上面拨预算了，我就弄一个项目，我弄一个“项目”，这个项目叫“幸福村棚改项目”，这个项目所需要的资金，我可以用抵押贷款的方式获得，也就是上面所说的“写借条”，这个“借条”它不是真金白银，但却是个被政策性银行承认的“抵押凭证”

而我这个“幸福村项目”，包括三部分

征地拆迁

安置住房筹集

基础设施建设

这个项目的参与者

地方政府，建设公司，房产公司，

银行，证券公司，

评级机构，律师事务所。

这一帮子人和公司，全都参与到这个“项目”中来，然后，我用这个项目的“借条”，直接向……

不是向下面哦，而是直接向“上面”要钱。

也就是直接向“国家开发银行（国开行）”要钱。

而国开行的钱，上头的央行早就已“抵押补充贷款（PSL）”的形式发给国开行了。

就等地方政府将“项目”提交上来，审批通过后，国开行就将央妈给的钱，撒向地方政府。

地方政府拿到钱，再和房产公司，和建设公司，和银行，和被棚改的居民一起完成这个“项目”。

原本，地方政府没钱，开发商盖楼也资金紧张。

那现在好了，地方政府和开发商以及一票服务提供商，统统打包成一个项目。

这个项目由地方政府给开发商和服务商“写借条”，借条经过国开行的审批后，再问央行要钱，然后这钱以“PSL”的形式，发给该项目。

大家注意，其实这里面形成了一个“三角债的关系”

就是地方政府欠开发商的钱，开发商欠国开行的钱

地方政府为开发商写打引号的“借条”，凭借这“借条”，可以从国开行拿到贷款。

他这有什么好处呢？

他这最大的好处就是保证了资金的来源和资金链的稳定。

你想开发商会资金链断裂，地方政府也会遇到财政困难，可国家开发银行会缺钱吗？

当然不会

为什么不会？

因为国开行背后是中国人民银行，也就是咱们的央妈。

那肯定有人会问，“央行”的钱，哪来的？

当初“棚改计划”越来越难弄，不就是因为缺钱吗？

现在“不缺了”？

知道美国怎么解决问题的吗？

搞Q1，开启印刷机，印美元呗

而央行也同样以PSL的形式撒钱给国开行，国开行再把钱撒给地方政府。

当然撒出去的钱是要还的，是期限为3-5年的，低利息贷款。

这个PSL最妙的地方就是，它用一种“无中生有”的方法，打通了整个“棚改计划”的资金链。

地方政府用“项目”的方法，问上面要钱，而大家要重点知道的是，这个“项目”里面，不光有地方政府，还有建筑公司，还有房产企业，还有相关银行。

等于说，一个“项目”将一大批“利益相关方”全都揽了进来。

这样一来，“棚改计划”就不是地方政府一方的任务了，它成了房产企业，建筑公司，银行和一系列“利益相关方”的任务。

当我们都坐上一条船的时候，那我们的利益就被捆绑在一起了。

而且，更重要的是，这条船上，现在装满了人民币。棚改计划的资金链，被彻底打通了。

这一打通后，不得了了，钱来了。

钱来了

房市大爆炸。

之前，居民对棚改积极性不高，因为政府给不起钱，一套房换一套房，换的还是安置房，没什么人愿意换。

现在，通过“棚改货币化”这招绝妙的办法，帮助地方政府弄到了钱，地方政府一有钱，补贴拆迁户的资金上涨，补偿的房子也不是一套了，可能是两套，是三套。

到后来，在2015年后，各地都特别强调了，“提高货币化安置比例”。

而所谓的“提高货币化安置比例”，直白讲，就是棚改户们，不给你们房了，直接给你们钱，有了钱你们自己去买商品房吧。

这样一来，会出现什么现象？

会出现一个现象叫做，人人都想被棚改

每一次拆迁，都是一个一夜暴富的机会

所有人，所有人，都期待我被棚改。

另一方面，所有地方政府，它只要能搞个“棚改项目”出来，就可以用这“项目”向上面要钱。

这个“项目”经过审批后，钱很快就下来了。

而每一个“项目”里面，都无一例外的会出现房产商的身影，这些房产商直接是“项目”的参与者和获利者。

棚改后居民拿着钱去买“房产商”的商品房，一套两套，一百套两百套，那由谁买单？

PSL的发行方，央行买单。

央行怎么买单？

印钱买单（M2）

好了，现在问题都解决了。

棚改计划一路高歌猛进，棚户区百姓拿到了钱，大量的钱，有的在当地买房，有的跑到其他城市买房。

五线城市跑四线买，四线跑三线买

那些原本无人问津的楼盘，那些原本愁眉苦脸的开发商，开始喜笑颜开。

看着一批批拿着拆迁款来买房的人民，房产商的库存，就这么轻轻松松的，给去了。

而这就直接推高了当地的房地产价格，因为以前大多是政府建保障房，现在政府不建房了，直接发钱让居民自己去买。

居民拿了钱冲进楼市，这就让二三四线城市的，商品房价格不断升高。

那对于“项目”的利益方，房地产商来说，卖了房，去了库存，房价又被炒热了，有百利而无一害，何乐而不为呢？

那棚改货币化为市场注入了多少钱呢？

30978亿

这30978亿是从2014年年末开始一直到2018年5月

在这三年间，逐渐累计累计的PSL，总额超过30000亿人民币。

这三万亿朝房地产市场打进去，犹如一针强心剂，效果显著。甚至可以说，这三万亿，扎扎实实的救了中国房市。

为什么这么说？来看兴业证券的最新统计

当年，2014年房地产销售问题非常严重，尤其是，尤其是三四五线城市的房地产库存，非常的多。

三四线城市的房子，根本卖不出去，大量的房子积压在那里。

从上图可以看到

2014年的时候依靠各种方法拉抬房地产销售都没用，不管你怎么拉，房市销售依旧萎缩10%

简单讲，就是在2014年，买房的人足足少了十分之一，而各大房地产商的库存积压在那里，动弹不得。

库存积压会造成什么严重的问题？

最严重的问题就是资金无法回流，我买地，盖楼，这些投进去的钱，如果房子卖不掉，我的钱就无法拿回来。

钱拿不回来我可能就没法付各种贷款和利息，我的资金链就可能断裂，资金链断裂这公司就无法运转，面临倒闭。

所以当高库存的楼盘积压在那里卖不出去的时候，对房产商来说是一件有着巨大风险的事。

然而仅仅过了一年，房产商们就看见了曙光。

2015年，天清气朗，当其他拉抬房产销售的手段依旧没用的时候。

一个叫做PSL的东西，横空出世。

靠着PSL，全国的房地产的总销售量，增加11%

2014年减少10%，2015年增加11%

这一来一回，PSL起到了“鲤鱼跃龙门”的效应。

2016年，房产销售又增加8.6%

2017年，再增加4.4%

也就是说，如果没有PSL，这个横空出世的东西，中国的房地产市场，不说崩溃吧，但绝对不会像今天一样再度陷入疯狂。

PSL直接改变了中国房地产的供需格局

它从

原先的高库存，供过于求

变成了低库存，供不应求

如果依照这条逻辑线想下去的话

你甚至可以认为，这个PSL，并不是为了棚改居民准备的，也不是为了地方政府准备的

它就是为了房地产企业准备的。

通过PSL这套“漂亮”的操作，中国房地产再次起死回生，并且来了一段轰轰烈烈的“悬崖之舞”。

为什么我说它是“悬崖之舞”呢？

因为它是华丽而残酷的，是美艳与危险的，在绚烂的悬崖上舞蹈后，舞者可能掉下悬崖，生死未卜。

轰轰烈烈的三万亿PSL朝房市打了进去，造成了后续一连串的严重问题。

这一系列问题将直接导致中国房产市场的重新洗牌，甚至一两家房产龙头企业的危机

那究竟是什么问题呢？

下期节目将为大家继续分析。

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