2017年三四线城市楼市的火爆，确实让人大跌眼镜。在这之前，无数的研究分析都把三四线判了死刑，苦口婆心劝诫投资客对于三四线要慎入慎入。可谁知半路跳出棚改跟学区房的大杀器，导致三四线楼市的量价齐升气势如虹，不断打脸各路专家。
至此，江苏省13个市，全部步入万元时代（市区）。
“今天你对我爱搭不理，明天我让你高攀不起
——王大锤”
1最后的繁荣
2016年，三四线库存高企，去库存的政治任务跟三四线城市的基本面严重相悖。确实是难题。
可执政者的智慧是无穷的。不但做到了，而且做得很漂亮。
棚改跟学区房撑起了这波繁荣。
棚改：
一个三四线城市的城区，常住人口也就几十万。
每年拆1万户，就是1万户要买房。而且，很多棚户区是三代同堂住在一起。拆迁后一般都会分家。这种拆迁，是裂变。
并且，不再分房，直接给钱。天量的拆迁款直接流入市场推高房价。
简单粗暴，关键是可控。
学区房：
一二线玩过的套路，至今仍非常好用。中国人对教育的投资动力是无穷的。学区房的价格直接拉高了当地房价的天花板。
以前全城均价也就在五六千，现在学区房直接把上限拉高到1.5万。等大家逐渐适应了这个价格。非学区房，稍微有点利好的，也可以心安理得的涨到1万了。
说到底，还是市场预期。
可这波热火朝天，只能说是最后的繁荣。
“长期看人口、中期看土地、短期看金融”。无论从哪个维度，三四线都不适合投资，这波跳涨都很现象级。
人口：三四线持续的人口流出，人口结构加速老龄化，全国任何一个三四线都存在。夸张一点的说，大部分三四线明天都会变成留守老人村。
土地：一二线要“严控特大型城市”，土地出让量极少。可三四线并不存在这个问题。一座座新城望过去，全都是新房。
金融：无论是银行的按揭额度，还是融资渠道，一二线城市永远秒杀三四线。在三四线，普通人能接触的更多的只有“放爪子”。
无论从长短中期来看，三四线的基本面都不乐观。
棚改和学改，说到底就是一针吗啡：立竿见影，但无法起死回生。
2命门
资金是敏感的，资金也是短视的。这波短暂的繁荣，谁都想捞一笔。
全国668个城市，其中三四线近200个，不可能每个城市都适合投资。
避险是第一位。鄂尔多斯跟温州的鬼城，谁也不想经历。
1）返乡置业
情结这种感觉是最说不清道不明的。家乡情结、衣锦还乡等都是感性层面的。是无法用投资逻辑来引导的。
如果手里有闲钱，想在家乡投资一套逢年过节回去小住，或是给家里人住。
那就买吧。
2）旅游休闲
其实这就是旅游休闲地产。对于旅游休闲地产，我一直不看好。波动性太强，接盘侠太少。全国唯一能做旅游地产的海南，也已经买不到了。
3）卫星城
只有这种城市才真正能用投资逻辑来分析。
卫星城分两种：
第一种：自己没有主导产业。
业主都是在中心城市工作。白天进城工作，晚上回来睡觉。
比如句容，比如燕郊。
本质上，它就是座“睡城”。
第二种：跟中心城市有产业的结合。
通常都承接中心城市第一第二级产业的转移，跟中心城市在工作上联系也很紧密。不但能提供居住，还能提供就业。
比如佛山肇庆承接了广州的产业，东莞惠州承接了深圳的产业。
第一种可以进化成第二种，但要机缘。而且，极少极少。毕竟大城市也有自己的郊区，肯定优先发展自己的郊区。
卫星城的兴起源于中心城市，所有的风险也都来源于中心城市。距离中心城市的交通就是关键，是命门。
常见的交通方式，有三种：
第一种：地铁轻轨
这对卫星城来说就是最大的利好。也是中心城市对卫星城的直接承认。如果有地铁轻轨，或者规划中有，则是投资卫星城的首选。
对上班狗来说，准点跟快一样重要。
第二种：高铁动车
十三五规划，就是三四线城市的高铁大跃进。截止至2020年，江苏13个市，每个市都通高铁动车，正式迎来“高铁经济”的时代。
很多楼盘推广会拿高铁类比地铁，说到中心城市的时间一样短，而且高铁坐起来更舒服云云。
但高铁毕竟是以服务长途运输为主。对于短途来说，有些缺点不得不考虑：
1.进出站时间过久
取票、安检、候车等耗时远比地铁要久，最起码十五分钟。中心城市的高铁站都建的很大，进出站随便走走都要十来分钟。加起来就花费近半小时了。更别谈节假日排队安检行李的那个队伍了。
对于早上起床都困难的上班狗来说，时间成本确实略高 。
2.逢年过节期间，票难买
要知道，跟你一起坐车的除了上班狗，还有出差狗旅游狗返乡狗。逢年过节，尤其是春运期间，你连正常上下班的票都买不到。
第三种：高速
楼盘要建在高速路口旁，不然一点用都没有。
3接盘侠
投资最大的风险，是最后一棒。而刚需，就是最后一棒。
在任何一片市场，刚需永远都是接盘侠。
也就是说，不管你投资的再怎么早、再怎么划算，没有接盘侠作为最前面的“1”，你的所有努力都是“0”。
刚需就是投资客的衣食父母。
所有看到便宜房子就头脑发热眼睛发红一窝蜂去抢房的投资客，活该你们做韭菜。
你们问过衣食父母的想法了吗？
你们自己都不愿去住的房子，还指望别人来接盘？
4卫星城的投资姿势
心中要非常清楚，你的接盘侠是谁。下面这段话请重复读三遍：
是买不起中心城区的年轻人，以及把主城房子让给子女而自己搬到卫星城住的老人。
跟卫星城的本地人，没有半毛钱关系。
1）1小时通勤圈
几年前，曾负责过一个楼盘的外拓。可是楼盘太远，每天先地铁再换乘再公交要花2小时单程，来回则要4个小时。按照朝九晚五的工作时间，早上7点要出门，晚上7点才能到家晚饭。再做个加班狗，下班后的时间就废了。协调无果后，怒而辞职。
不管什么交通方式，单程通勤1小时，是刚需上班狗们时间跟体力的极限。也是通勤跟生活距离的极限。单纯路程的行驶时间，能够控制在半小时为宜。
2）夜班车是夜生活的极限时间
很多卫星城的楼盘，会提供中心城市来回的班车。年轻人精力好，加班多、夜生活丰富是常态。可是过点了没赶上回去的2路汽车，就只能尴尬的睡酒店。次数多了可是会影响家庭和谐的。
3）基本配套要有
医疗、教育、商业这些不要求高级，但一定要有。
其中，商业是最不需要担心的。只要入住的人多，商业一定会起来的。
4）推房量会大
这种地段，推房量一般都是天量。不要抱着快进快出的想法。除非2016-2017年这波跳涨的行情再现，不然还是慢慢等。
5）不要装修
毛坯跟自带的精装都很好。不要出租，不要装修。买了就放在那里。任何人天生都有“处房情结”，中心城市房价太高买不起“处房”也就忍了，这种便宜房子还住二手房？很多人会无法容忍的。
6）距离交通节点越近越好
有地铁轻轨高铁，就选靠近站口的。有高速公路的，就选靠近高速路口的。总之，“快”是重中之重。
7）如果能有产业融合最好
如果说这个片区能够入住各种产业园区、大公司总部等，那就再好不过了。那它就不再仅仅是个“睡城”。还有很多当地公司的员工可以成为你的接盘侠。
5非卫星城的投资姿势
跟卫星城不同，这些城市由于没有外来的增量人口，仅仅依靠内生人口，购买力是远远不够的。只要来几个超级大盘，抽一波购买力，这些小城市的购房需求立刻枯竭。因此投资策略跟前者完全不同。即使是回乡置业，也要多留一个心眼。
对于这种城市，抗跌是第一位的，是重中之重。
1）首选学区，次选市中心
选地段的思路也一切以抗跌为主，以稀缺地段为主。
学区永远领涨。而且学区是最稀缺的资源，不缺接盘侠。哪怕贵一些，也要首选学区。
那为什么市中心的选择要谨慎？
小城市人口少，市中心极易变迁。很可能在新区建一个万达广场，用了十来年的老市中心就被废了。因此对于市中心的判断，也是存在风险的。
2）面积要大
跟大城市不同，小城市的房子总价低，人们倾向选择大面积的房子。小面积的房子在这里很难出手。因此尽量选择130㎡以上的改善居。
3）不要装修
同上文一样。不要装修，不要出租，处房情结。
4）尽量买新房
视野、自然资源、交通，至少要占一个。小城市的趋势是老房子逐渐被拆被废弃，新城逐渐取代老城区，因此买新不买旧。同时稀缺的自然、交通等资源一定要占一两样。还是为了抗跌。
如果你要博拆迁，可以试试老房子。不过概率真的不高。
6其他补充的点
1）能做开发商直接更名最好
适合短投，以及2017年这波快速上涨期。
可以避税，赚快钱。
2）尽量选大开发商
小城市烂尾房特别多。谁也不想当那个维权的业主。
3）不要浪费自己的首贷名额
如果你还有意向在大城市买房，如果你还有首贷名额，那就千万不要把它浪费在小城市里。
非常非常得不偿失。不要问我是怎么知道的。
4）对风险要有心理准备
一二线永远涨，三四线两极分化，只有极少数城市能够活到最后。投资三四线，要有充分的心理准备：你的投资可能被套。同样，不要问我是怎么知道的。
5）当心纸面财富
看一个楼盘是否被刚需认可，只需要看楼盘周围的二手中介多不多。如果中介很少，说明二手房销量一般。即使房价上涨，也要想想是不是纸面财富，无法变现。
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