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今天某理财论坛有人发帖说，“老公又要投资买房，我如何说服他放弃？原因是老公上次很明智在大涨之前给家里换了一套房子，一年时间房价就翻了一番。”
这个财富效应带来的结果，就是他老公认为如果有钱再投资一套房子，可能还会有这样的效果。
在中国，确实房产有十年多的黄金期，太多购买房产的神话使大家一有钱想到的投资，就是买房子，好像只涨不跌，而且涨的还很多。
可是最近两个热帖打破了这个神话。（《就算老公一毛钱股份都没有拿到，在我心里，他依然是最牛逼的创业者》与《背负高房贷，中年失业，这个深圳男子的财务悲剧为何引发热议？”》），两个家庭都因为买房子，背负过高负债，当家庭唯一经济来源男主人出现职业危机时，家庭出现严重财务危机，而且深圳男子买的房子不但没有上涨，而且如果要出售，还是下跌了50万。
因此，未来的房产走势我们无法判断，但是大多数人的共识应该是不会像过去那样涨势了。即使未来房子还会上涨，投资房产也应该有正确的姿势。
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投资房产应该按照以下步骤全面分析、计算、思考后才能够进行投资。
（1）投资房产，先评估家庭财务状况。
首先，要有足够的首付，这笔资金应该扣除3-6个月的家庭备用金，以家庭出现紧急情况使用。
比如300万左右的房产，首付大约需要100万，还要留出6个月左右的备用金大约6万左右，如果有贷款，还需增加相应备用金。
千万不要借钱付首付，深圳男子就是借钱付首付，而且还没有留出家庭备用金，在被辞职后陷入财务困境的。
其次，估计贷款后的每月还款额。
比如根据上述案例，贷款大约200左右，贷款30年，等额本息每月还款额为10614.53元。如果是等额本金，第一年第一个月还款额为13722.22元。
等额本息，就是每个月还款的“本+息”之和始终保持不变。而等额本金，就是每月的还款总额里，本金部分始终保持不变，利息另算。
如果资金比较紧张，选择等额本息，贷款时还款压力小一些。如果还款压力较小，而且想提前还款，选择等额本金，贷款初期还款压力较大，随着年数增加，还款额逐年递减。
这里至少要计算2个指标。
指标1：负债收入比例=家庭债务支出/当月收入
一般来说，这项指标的判断标准为，如果超过了40%，说明负债比例过高，说明超过承受能力。我认为极限不应超过60%。
根据上述案例，家庭当月收入应该在26000元以上，比较安全。至少也要在18000元左右，低于就不够安全了。
如果过高，一是由于资金紧张，可能会导致家庭生活质量有所下降，因为大部分收入都在偿还债务。二是一旦家庭出现紧急情况，容易出现财务危机。
指标2：盈余比率=（当月收入－当月支出）/当月总收入（税后）
盈余比例越高越好。盈余比率反映了控制家庭开支和能夠增加净资产的能力。数值越大说明你的家庭财务状况越好。
当你的负债收入比例过高的时候，盈余比例一定很低。如果说基本没有什么盈余，这就很危险了，这种情况就是家庭财务状况不能出现一点紧急状况，否则也是会出现财务危机的情况。
以某个家庭买房子投资为例，2015年家庭中负债收入比为67%，这项比例超过40%，过高。原因就是在年初买完房子后，贷款金额比较大，每月还款压力骤热增加。而家庭盈余比例为25.5%，比例不高，也是由于负债比率过高造成的结余率不高，我认为在盈余比例50%以上会比较好。至少不能低于30%左右。
（2）评估投资房产的收益情况
满足了投资房产的资金情况，还需要根据目前的情况，预估一下投资房产的可能收益情况。
如果有理财能力，可以比较一下，哪一个收益更高一些，进行选择。当然家庭没有任何理财行为，如果有比较好的房产投资机会，也是不错的选择。
（3）要站在投资角度考虑购买房产
房产投资和其他投资不一样，一个是需要较多资金，承担一定的债务，而且不容易马上变现，所以投资需要谨慎、而且很考验人的投资眼光。
投资房产一定不能站在自己自主角度来考虑购买，而是要站在投资的角度。
比如投资房产如果是通过出租和房价上涨两个途径获得收益，就要考虑在市中心，比较容易出租，房子不要太大，未来容易出售等因素。如果购买别墅可能就不合适。另外还需考虑是买一手房还是二手房等问题。
总之，投资房产要有正确的投资姿势。需要全面评估后才能做出决策。
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