一、实务中存在的问题
首先，根据相关规定，没有特别约定的情况下，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
其次，如果出租人与承租人之间明确在租赁合同中约定了物业费由承租人承担，但承租人拒绝支付，甚至人走楼空，这时候物业费如何处理呢？
二、以案说法
带着上面的问题，我们先看一个真实的案例：
贾某购买了上海某公司（以下简称A公司）开发的商品房用于办公。A公司作为甲方与乙方B物业公司签订了该项目的《前期物业服务合同》。合同约定甲方选聘乙方提供前期物业管理服务，同时约定了收费标准等条款，其中合同期限为开发商公告的交房截止之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时。
贾某随后将购得的房屋出租给满某使用，并签订了《房屋租赁协议》，协议约定满某在使用房屋时所产生的一切费用，包括但不限于水电、卫士、物业费及违约金均由满某承担。除贾某已经垫付的的物业费用外，以后每年的物业费均由满某自行交费。
而实际上，满某并没有按时交物业费。而且，因满某搬离租赁房屋而去向不明，B物业公司便起诉贾某，要求支付物业费及违约金。而贾某认为，B物业公司怠于向满某主张权利，且因其监管不善导致满某搬离时损坏了大量室内装修，造成了极大损失。于是，贾某反诉要求B物业公司赔偿其损失20万元。同时，法院也查明，B物业公司曾要求对外出租的业主将租赁合同交由物业公司备案。
此案经一审和二审两级法院审理，均支持了B物业公司的请求，而驳回了贾某的反诉请求。
三、法院裁判
法院认为，根据“物业纠纷案件司法解释”第1条、第7条，以及《物业管理条例》第42条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主与物业使用人、承租人、借用人及其他物业使用人起诉要求业主承担连带责任的，法院应予以支持。本案中，即使物业公司已经让贾某将租赁合同交于其登记的情况下，仍然不能免除贾某的连带责任。
四、律师风险防范建议
简单地说，即使业主在合同中明确约定物业费由承租人承担，物业公司仍然可以要求业主承担连带责任，支付物业费。所以，如果承租人不诚信或者经营发生困难，拖欠物业费的情况下，业主的风险很大。对此，我们认为有两个方法可以防范风险：一是在租赁合同中，明确每月物业费和房租一起缴纳至业主，由业主直接来支付物业费，这样业主可以比较清楚地掌握物业费的实际交纳情况；二是，由物业公司、业主、承租人共同签订一个三方协议，约定物业费由承租人直接支付，物业公司不得向业主主张。这种方式，物业公司可能不会轻易同意。
[作者简介] 杜继业，上海国年律师事务所专职律师，民商法学硕士，合伙人。
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