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【北美地产学堂】绝妙精伦的规模化经营房产投资模式

【北美地产学堂】绝妙精伦的规模化经营房产投资模式

作者: 房博士_美国房产投资 | 来源:发表于2019-01-02 01:01 被阅读511次

    今天是2019年新年第一天, Helen 博士一大早起来,就给我们群贡献了一个精妙绝伦的,规模化房产投资的经营模式。

    这是她的一个犹太人朋友的房产投资模式。

    我住中南部,这里房价几乎只跟通货膨胀齐平,就是说房价相对来说没什么涨。这犹太人看中了一片SFH社区,大约有一两千家的范围。用房博士的衡量标准是C区。房子非常破败,但没有枪战。这哥们儿开始邀请我入伙,我犹豫了一下拒绝了因为准备过几年离开这个城市。这人的策略是每天开着车看到路边插牌要卖的房子他就将房子买下,全翻修租出去。因为社区老,这区房价已经10年或20年没涨,投资人压根儿瞧不上,原房主卖房时间长,这哥儿们可以用低价买入。慢慢的,社区里要卖的房子越来越少,房价越来越高,他最近向我抱怨三四年间,现在要买房子,房价已经涨了三倍。同时幸灾乐祸的说:你要当时答应和我合伙,现在就挣300%回报了。

    他之所以是出租,而不是卖出,是因为,短期修好卖出去,就无法控制卖价了。只有整个范围好了,而且卖的少买家多,到时候卖才有价值,这往往需要很多年。

    除此之外,他掌握这大片区域的出租房,所以租金他可以控制。我当时去看他买的那些小破房,真的是。。。叫花子住的,看完我都为住在里面人伤心💔。他做一下装修,换成人工地板,新的灶台墙壁,居住环境从垃圾堆到可住人,房租比垃圾堆的条件好很多,租户申请的人络绎不绝。

    何林博士用自己的亲身经历,对 Helen 提到的经营模式进行了补充

    我当年买康斗(condo)就是这样,只是可能比他更极端一点。我当时没什么钱,我们这里房价又高,所以只能从C区的康斗下手。很多投资者不愿投资康斗,因为缺少控制权。我干脆买一堆,直接控制HOA board,顺便控制房租。同时因为在board 里,所以有内部消息,就像我上面说的,先下手为强,盯住了,就不放手。[微笑]

    现在我的rental portfolio,一年分两批涨价,因为大家都知道彼此的租金,我又可以控制房源,所以掌控能力比较强。但我也把房租控制在市场价,甚至偏低一点,因为毕竟不想花太多时间在上面,毕竟应该是被动收入嘛。

    以上 Helen 和何博士提到的规模化经营,和上次 Wepartner创始人申兆菊提到的,跟开发商合作,买一大片小区作为出租投资房的策略有异曲同工之妙。

    这也让我想起了跟孩子们一起玩的游戏, Monopoly。刚开始的时候,大家的钱是有限的。如何买地建房的策略,决定着游戏的输赢。要赢得游戏,一个很好的策略,是在地价便宜的地方,购入成片的地产。然后建房,建房的数量足够多了,就把房子换成旅馆,收取更高的租金。何林博士和 Helen提到的策略是否跟 Monopoly 游戏中用到的策略非常相似?

    今天他们的谈话对我们的房产投资也很有帮助。目前我买的几个出租屋,因为追求1%和70%法则,坐落在不同的城市。是否可以对这些房子所在的区域进行考察,重点考虑一个区,持续跟进,最终能有规模化经营?

    这是下一阶段要考虑的问题。

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