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■ （一）以下内容整理自任泽平在“第十届中国房地产科学发展论坛”上的演讲：
跟大家介绍三个方面内容：
第一个是关于当前的经济金融形势和政策导向。第二个对中美贸易战的一些看法。第三个我们对房地产短期调控和长效机制的一些研究。
2018年8月29日任泽平大连演讲要点：
人在涌入19个城市群，要到这些大城市为核心的城市群买房；人口和产业跟不上的三四线城市，房地产很危险。
1、我研究房地产十年，总结成一句话：长期看人口，中期看土地，短期看金融。这句话已经广为流传。根据这三句话，我们来探讨当前中国房地产问题及出路、长效机制。
2、人才是房地产最根本的需求。人是需求， 土地是供给，金融是杠杆。房地产未来发展和长效机制的方向，不就是人地匹配、供求平衡吗？
3、人往哪儿走？你往哪儿供地就可以了。问题是未来人口往哪里流动呢？ 一个是小城镇派，一个是都市圈派，大城市有活力。我认为，最重要的是，趋势是什么。
我们研究了过去100年日本欧洲美国等发达国家人口流动的趋势，总结发现：大城市、都市圈化是共同趋势。无论是人地关系紧张的日本韩国，还是人地关系不紧张的美国，无论是巴西澳大利亚菲律宾等等，人口都是往大城市和都市圈涌入。
4、中国也是这样，改革幵放40年，人口都是往大城市为核心的城市群涌入。我们预测，到2030年，中国2亿新增城镇人口的80%，将分布在19个城市群。
5、最关键是，中国出现的问题是：人地错配。越是大城市，人口涌入，需要更多土地， 结果政府反而限制土地供应，导致人地错配， 房价上涨。
6、买房子，投资房地产，看准未来大趋势， 就对了：要到人口涌入的19个城市群，买房子。产业和人口跟不上的三四线城市，房地产很危险。
7、未来应该是人地匹配、供求平衡，这才是真正的长效机制。
8、中美贸易战，本质上是美国对正在崛起的大国中国的全面遏制。因此，对中国来说，认怂论和强硬论都无济于事，甚至会坏事。我们应该采取“无视”策略，埋头把我们国内的事情做好，把改革开放进行到底。
9、女士们，先生们，我们深信市场经济已经在中国大地生根。我们深信未来中国经济前景将越来越光明。
■ （二）哪些城市最值得投资？
一般城市的房地产市场，要看这个城市的城镇化率、城市总人口、城市年去化量、城市存量、在建量和预售量、土地存量、人口净流入量等指标。
但除了参考这些指标外，还要考虑在房地产周期的拐点时，仍能有涨幅的城市。
什么时候是房地产周期的拐点？
人口和城市化率达到平衡，65%的城市家庭都拥有1.1套房时。
到那时，可能50个城市房价会出现下跌，进行盘整。但有30个城市，像省会城市、都市圈仍会缓慢上升。
为什么呢？因为有人口、经济、科技、GDP在背后支撑。房价高低的本质，是由所有资源聚集的程度和多寡决定的。
这就要说到投资房产中逃不开的“都市圈”概念了。
都市圈是指在城市群中出现的以大城市为核心，高度密集，人口规模巨大，是一个国家和地区经济最活跃、最重要区域。
这些都市圈支撑房价的背后，是人对于资源的争夺。每个人都是理性的个体，他一定会选择一个最能适合发展、最能赚钱、最适合找工作的城市。都市圈就业岗位多、创业机会多，足够吸引人才，城市聚焦效应强，带动城市的经济繁荣，而且更是关系到中国经济发展全局，具有不可替代的聚集正面效应，这正与“长期看人口”相吻合。中国的都市圈可以参考日本三大都市圈和美国的十大都市圈。
中国目前已经显现出几大都市圈雏形，可以为楼市投资作参考。
1）粤港澳大湾区：香港、澳门、广州、深圳、珠海、佛山、中山、东莞、肇庆、江门、惠州。
2）长三角都市圈：上海、杭州、南京、苏州、无锡、扬州、南通、嘉兴、湖州、绍兴、宁波、滁州、芜湖、马鞍山等城市。
3）京津冀都市圈：北京、天津、石家庄、唐山、廊坊、保定、沧州、雄安等城市。
4）成渝都市圈：成都、重庆、资阳、内江等城市。
5）郑州都市圈
6）武汉都市圈
房价高的背后是资金流、人流和产业流。而人才、资金、政策都会全部倾斜都市圈。
■ 买房关键词
1）买政治：
买政府所在地，四套班子，各大局机关旁，政府把学校、医院等公共设施全部搬过去，说明是在制造一个新的行政中心新区。
2）买经济：
如金融机构、保险公司、银行旁。
3）买文化：
如图书馆、电影院、学校、文化艺术中心旁。
4）买体育：
如奥体中心、政府配建的全民健身中心旁。
5）买交通：
买汽车站、公交站、高铁、地铁旁的住宅，甚至几横几纵的路网核心，交通便捷。
6）买卫生：
如医院旁、妇幼保健院旁。尤其对于小孩和老人来说，医疗资源特别重要。
7）买环境：
买临湖、临山、广场、公园旁。
8）买中心：
买省会城市，买城市最中心的地段，买经济繁华的中心。
9）买全国：
如海南、北海、桂林、西双版纳、湛江、阳江等城市。越出政策的地方房价越长，政策越严厉的地方房价越长得快。
以上的置业关键词一定要叠加，买房时匹配合适的关键词越多越好，投资置业的房产所处位置有三个以上关键词，购买无忧。
最后用马光远的一句话来结束：中国城市化和人口拐点不结束的时候，你任何时候回头看，房价都是低的。
您的分享是对我最好的鼓励！
桑尼先生
CFP中国注册理财规划师持证人，拥有基金、证券、保险从业资格。
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