春节房地产特辑｜首次置业，刚需房如何选择？
香帅北大金融学课——春节房地产特辑课程回顾
一、现在的中国房地产有泡沫吗？
1.以美国纽约的房价作为标尺，对比中国现在与日本东京1990年泡沫破灭前的房价。
1990年：日本东京好一点的住宅8万多一点美金一平米，美国纽约好一点的住宅不到1万美金一平米。2017年:北京均价1万多一点美金一平米，美国纽约均价2万美金多一点一平米。北京的房价相当于1990年日本东京房价的1/16。
2.徐远教授的研究结论
（1）放在全球范围内分析，我国房价的快速上涨与其他国家在经济发展较快情况下的房价上涨相符合。
（2）在消费水平、收入水平、房价水平、市化率等指标上，我国与美国、日本、韩国等还有很大差距，所以房价上涨潜力很大。
（3）政府调控房价，是为了抑制房价的过快上涨。房价过快上涨会拉大贫富差距，不利于社会稳定和发展。
二、房价上涨的一些似是而非的原因
1.是不是货币超发导致房价上涨？
2000年至2016年的17年间，我国的平均通货膨胀率是2.7%，低于世界平均通货膨胀率3.8%的水平，并且从2015年到2017年，我国的货币供应量（M2）增速是持续下行的，下降的幅度高达40%（从13.3%下降到 8.2%）。
2.供地不足导致房价上涨？
决定房价的是位置，土地可以供应充足，但位置是稀缺的。
3.房价是炒作起来的吗？
如果是炒作，房屋价格过一阵会回落，但我国的平均房价，尤其是大中城市的房价，即使在经济增长放缓，国家调控的情况下依然坚挺。
三、买房两大原则：“先上车原则”和“稀缺原则”
1.先上车原则
买房不必一步到位，可以先买小一点的，先搭上经济增长的列车。
2.稀缺原则
位置决定房价，城市中心拥有医院、学校、商圈、办事机构等稀缺资源。
春节房地产特辑｜渐入佳境，改善房怎么选择？
香帅北大金融学课——春节房地产特辑课程回顾
买改善房不只是改善居住条件，更重要的是改善财富状况。
1.现在买改善房晚不晚，还能不能进一步改善财富状况？
（1）通过对世界14个发达经济体1946年—2016年房价涨幅情况统计分析，从长远来看房价是上涨的。
（2）我们国家的发展潜力大，经济在持续增长，与发达国家相比收入水平低，城市化率还远没达到。
（3）全球资本过剩，房地产资产会受到青睐。
2.买房和其它投资工具比，比如股票、债券、理财，哪个工具更好，更能够改善财务状况？
以2003年——2017年这14年的数据看，远高于股票、债券的收益，并且安全稳定。
3.决定买的话，这个首付和月供应该如何安排？
（1）低首付，多贷款；
（2）贷款期限尽量长；
（3）尽量使用公积金贷款。
春节房地产特辑｜百岁人生，养老房让你老有所依
香帅北大金融学课——春节房地产特辑课程回顾
一、挑选城市的“八大要素”
1.常见的已知要素
（1）城市规模（用GDP总量或者人口总量衡量）；
（2）人口流入；
（3）人均收入（用职工名义平均）；
（4）土地供应。
2.不常见的关键要素
（1）儿童数量的增速；
孩子上学，促进买房
（2）上市公司的数量；
上市公司的数量反映了经济发展的好坏
（3）财政收入；
财政收支数据准确，一方面反映经济状况，另一方面也决定了土地的供应量。
（4）服务业占比。
服务业的占比，决定了城市的发展潜力和抗经济下行的能力，尤其是在我国经济转型的背景下。
二、国外房产投资：看起来很美
1.房价低的城市，按照人口容量相比，房价其实不便宜；
2.大城市之间相比，国外房价更高；
3.国外房子的持有费用高，收益率低。
春节房地产特辑｜租房VS买房，一个决策改变未来
香帅北大金融学课——春节房地产特辑课程回顾
一、大城市的房租快速增长
从数据上看，我国在2010年到2016年经济大幅减速的时期，北上广深的房租每年上涨都在6%以上，上海每年的增速有11%；战后70年，发达国家大城市的房租增速每年都在6%以上。
1.大城市的租房市场，供求少，需求多。
2.通过恩格尔定律和发达国家的经验，随着收入的增加，人们用在服装、食品等方面的消费，会小于用在居住、旅游等方面的消费，所以房租的支出会增加更多。
二、买房VS租房，算清这笔账
1.在租售比60倍的情况下，考虑到房租上涨的因素，购买房屋更划算。一是总价差不多，二是买房会拥有一套房，三是房价上涨造成差距更大。
2.人们看好房屋的增长潜力，所以房价高。
3.高房价提前反映了未来房租的高增长。
三、买房具有抗通胀的属性
在通货膨胀和房租上涨的双重压力下，买房能够把未来的租金上涨和通货膨胀的风险锁定。
四、租房的原则：“便利原则”
租房地点要考虑利于自己的个人发展
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