出售婚前房屋重新购房，新购房归个人所有

出售婚前房屋重新购房，新购房归个人所有

一方用出售自己婚前房屋款项购买房屋，属于婚前财产在婚后进行了转化，即由婚前房产转化为货币形式，再由货币形式转化为房产，不影响其个人财产的性质。同时，购买的房屋用于家庭居住，并非投资，将该房屋卖给他人的增值部分属于自然增值，归个人所有。

《婚姻法解释（三）》第5条规定：“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。” 一般来说，收益是孳息的上位概念，收益包括孳息，但超出孳息之范围。孳息有天然孳息和法定孳息之分。此处“孳息”应作缩解释，专指非投资性、非经营性的收益，天然孳息。投资、经营收益与天然孳息收益的不同之处在于其具有风险性、不确定性和主观性的特点。增值，可分为自然增值（也有称被动增值）和主动增值。如果物或权利价格的提升是基于人为努力而产生的，应当属于主动增值，原则上按照夫妻共同财产处理。

 夫妻一方个人财产在婚姻关系存续期间的自然增值，是指该增值的发生因通货膨胀或市场行情的变化而致，与夫妻一方或双方的协作劳动、努力或管理等并无联。比如，夫妻一方个人婚前所有的房屋、古董、字画、珠宝、黄金等，在婚姻关系手续期间因市场价格上涨而产生的增值，由于拋售后的增值是基于原物交换价值上升所致，是不以人的意志为转移的市场行为作用的结果，仍应依原物所有权归为个人所有，将该部分增值认定为一方的个人财产。

 由于购买房屋具有投资和自住两种功能，对一方用婚前财产婚后购买房产得来的收益，需要区分是投资购房还是家庭居住。在将婚前房产用于非自住的投用途时，另一方有权主张其投资收益。比如，夫妻一方用婚前个人存款婚后购买反租式酒店公寓，期间获取租金收益，虽然房产的所有权是一方个人的，但租金收归属夫妻双方。有的炒房客用自己的个人财产在婚后不断买进卖出房产，花费大量的时间和精力，所获收益认定为夫妻共同财产比较公平。因此，在将婚前房产于非自住的投资用途时，夫妻另一方有权主张分割投资收益。

 一方将婚前个人房产婚后变卖，双方又添加若干夫妻共同财产购买新的房产，离婚应考虑婚前房产变卖价款在新购房产价款中所占的比例，公平合理地予以分割。 一方用自己个人所有的房产作为家庭共同生活的居住用房，婚姻关系存续期，因种种原因将该房屋出售后另购住房，仍然用于家庭自住，如果没有夫妻共同财产投入或另一方个人资金的再投入，离婚时对于出售房屋所带来的增值收益，应当认为一方的个人财产。

 简言之，—方婚后用个人财产购买房屋，离婚时该房屋属于“个人财产的替代物”，应认为个人财产，其自然增值也属于个人财产；一方个人所有的房屋婚后用于出租，租金收入属于经营性收入，应认定为夫妻共同财产。