一、REITs招股说明书
1、搜索对应REIt
https://sc.hkexnews.hk/TuniS/www.hkexnews.hk/index_c.htm
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2、香港交易所网站（下载招股说明书）
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3、主要需要看的内容
发售通函概要包含了大部分重要的信息，风险因素与分派政策是每位投资者都关注的。
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二、REITs年报
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1、财务摘要
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2、主席报告
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3、管理层讨论与分析（主要目的是为了了解物业情况）
（1）资产组合概览
通过出租率，收益等信息评定所持有的物业质量是否足够好。
通过分布资产可以查看各个资产的资金占比
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（2）财务回顾
可以不看
4、综合全面收益表
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（1）物业收入净额
汇贤在财务摘要中。
（2）收入
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（3）投资物业公允价值减少
这个了解一下就行，没有太大意义。
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（4）补足资产之公允价值收益
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（5）折旧及摊销
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（6）其他运营开支
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（7）融资成本
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（8）汇兑亏损
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（9）管理人费用
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（10）房地产投资信托基金开支
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（11）除税前及与基金单位持有人交易前之盈利
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（12）所得税开支
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（13）与基金单位持有人交易前之年内盈利
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5、分派表
（1）通过分派表了解的问题
1.可供分派金额是怎么来的，以及可供分派金额的变化情况
2.分派金额以及分派比率的情况
3.每股分红的变化情况
（2）由净利润得到可供分派金额
1.由净利润得到可供分派收入
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2.调整项中的科目
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6、综合财务状况表
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（1）REITs的物业价值如何
物业估值法之物业资本化率估值法
资本化率 = 物业收入净额 ÷ 物业价值 x 100%
物业价值 = 物业收入净额 ÷ 资本化率
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如何确定资本化率
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例（汇贤）
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（2）REITs的短期债务风险如何
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（3）REITs的长期债务风险如何
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（4）REITs的净资产如何
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7、综合现金流量表
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8、财务报表附注
等财务报表看完了财务报表附注也就看完了
9、了解REITs管理团队的能力
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（1）物业收入净额
对于物业收入净额稳定增长的REITs，我们可以认为其管理团队能力较强
（2）股利分派
对于股利稳定增加的REITs，我们可以认为其管理团队能力较强
（3）借贷比率
对于调整后（资本化率获得的净资产进行计算的的结果）借贷比率低于30%的REITs我们可以认为其管理团队能力较强。
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（4）融资能力
融资渠道多、融资成本低、物业抵押少的REITs，其管理团队能力较强。
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（5）历史收购
出租率，收入净额等数据高于地区平均水准，其管理团队能力较强。
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