在房地产业内，有条重要的营销规律：客户来不来售房部，看的是地段；项目买不买，看的是户型；能不能掏钱，看的是优惠。之前写过首套刚需如何选择地段，这篇写一下另外一个要点——户型。
别墅和大平层就不讲了，这里展开讲一下常规的二房和三房户型。以下原则会更符合刚需首套的选择。
第一个原则：有限面积实现较多功能。
比如一百平米的房子，可以是一个小三房户型，同样也可能是一个中等两房户型，但对于刚需来说，三房更受欢迎，因为你现在可能是二人世界，三十未来呢？未来可能还有一个孩子，甚至两个，多个房间，总会方便许多，正如有句广告语：多一室，少一事。
再比如同样的两房户型，70多平的两房没有餐厅，属于正常，但是90平的没有餐厅，那这个户型设计就很失败了。
第二个原则：面积发布合理，得房率高
对于刚需住宅，理想的卧室大概在12~15平米左右，客厅在20平左右，厨房卫生间在5~8平左右，阳台也应该在5平左右，其余是走道和公摊。公摊过大的户型一定不是好的刚需户型。这里有两个参考数值，高层户型达到25%以上，多层达到15%以上，这样的户型不能算紧凑实用。反之，则是理想的户型。
第三个原则：好户型必须人性化。
人性化是一切设计最基本的标尺。以前人们总认为，厨房和卫生间是居室的附属品，所以卫生间设计又矮又小，需要挤在角落里洗澡，打扫起来也不方便。实际上，理想的卫生间，应该在7平米左右，实行干湿分离，厕所马桶不能直对厕所门，洗脸台高度在1.4米，手纸架应该在右手边，而不是身后，这些都是人性化的提现。
最后，户型的重要性不言而喻，对于每个家庭侧重点也不同，这里给出一个最为大众的排序：
1、客厅是否好用，面积大小，布局如何。
2、主卧室是否合理，面积大小，采光条件，私密性如何。
3、卫生间设计面积是否够用，设计是否合理。
4、餐厅是否相对独立，好用。
5、次卧包括书房，客房面积大小如何。
6、阳台数量、面积和封闭性。
7、储藏间是否独立。
以上的排序上面重要性大于下面，当不能完全满足条件的时候，最好是保证前五项或者至少前三项能够满足。
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