新都百花谷一隅，我和两位房产精英湖边度过了一个舒畅的下午。

一位是目前就职在全国前三房产，从业十年多，擅长房产市场价值预判—我的先生；一位是在房产圈混了小半辈，练就一副火眼金睛，目前自己开公司的的房产前辈严哥。我7年多的金融从业经历，股票，基金，房产和商铺全方位投资。目的是抵御通胀，资产增值。先生是属牛的金牛座，典型的时间精力都扑在事业上，钱交于我全权打理。

我目前除了留有一部分资金在现金宝上作为日常开支和股市加仓用，其他资金都在股市上。也在看房市或商铺机会欲投资。

一  当前成都投资价值，住宅＞公寓＞商铺

成都是新一线城市，经济实力排名靠前，但房价严重低估，平均在2万多。厦门的房价在4、5万，合肥房价都破3万。两人一致认为未来随着轻轨地铁的逐渐完善，10年或许5年不到成都的房价都要上4万。增值潜力是确定的。在这样的预期下无疑住宅是最具投资价值的。

目前成都限购，这种环境下公寓和商铺可优先考虑。

比如严哥提到近期自己的一个投资，天府三街公寓，精装修，30多平米，单价1.7万，总价56万。商圈成熟，可立即出租。他的投资思路，成熟商圈的公寓，月租金3000元，不到20年就能回本，而且地处天府新区，未来还有增值潜力。

他公寓的投资关键词是：1投资回报率20年内须回本；2增值潜力非常明确。

我提到近期看的商铺，其中有一套地处春熙路一处写字楼的地下一层，面积30-80平米，产权证已办理，付款后一个月内可过户，单价2.5万。卖方已经整体出租给美食广场，购买须签十年协议，投资回报率前三年5%，中间三年6%，后四年7%。商铺上面是写字楼，电梯直接到这一层。

我的思路是买30多平米的，总价75万，年租金3.75万，20年肯定回本。到时还拥有一套春熙路商铺，可以考虑投资。

先生的意见是：目前成都6%的商铺投资回报率还可以，但是这个商铺位于地下一层，经营范围有限，商铺要能做服装等多用途才能有更多增值潜力。商圈来讲，春熙路已经很成熟了，成熟的商圈里这个租金算比较低，未来可想象空间不大。

严哥的意见一致：目前成都商铺投资价值不大，前几年都已经饱和。

先生又补充：上次去龙泉看的商铺其实还不错，旁边在建中学、小学，看得见的未来增值机会，但缺陷在他售价3万，已经将未来的增值包含在内，此外都是100平米以上大面积，这些资金可做更好的投资。

总结：成都目前商铺投资价值不大，但若地段好，未来增值潜力明确，小面积，单价不高，可下手。

二  投资要点：地段大于环境

我之前一直认为在拥有自住房的条件下，我的下一套房子一定是洋房或别墅。因为我始终认为未来有稀缺环境资源的房产一定是最具投资价值的。

所以我问了个问题：同样100-200万是在温江买洋房别墅投资还是在市里好地段买住宅公寓投资？

严哥不假思索地说投资肯定是好地段住宅，需求为王。未来成都的发展方向一定是高新区天府新区，这是成都新城，金融中心，未来辐射到全球的。目前写字楼林立，成都的白领一族大多在那里上班，需求远大于供给。在那里买套小户型，住宅或公寓，出租或将来转售，根本不用愁。反之，洋房别墅环境四川很多地方都能满足的。

先生补充到，环境只是锦上添花，房子确实地段最重要，比如你观察会发现价格比较高的房子其实很多是离高新区比较近的地段，未来高新区天府新区是核心区域，春熙路老商圈会更具文化意义。洋房别墅的投资价值不高，更多是自住，或资金量相当大可以考虑。

总结：普通老百姓在资金量有限的情况下，投资将地段放第一位。成都可将高新区天府新区作为重要的参考。