房产税

房产税

一、概念房产税：是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值（从价计征）或租金收入（从租计征）为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。

二、特点：

1.属于财产税中的个别财产税2.限于征税范围的经营性房屋3.区别房屋的经营使用方式规定不同的计税依据房产：是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所，但独立于房屋之外的建筑物，如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。

财税〔2008〕123号：加油站罩棚不属于房产，不征收房产税。以前各地已做出税收处理的，不追溯调整。

财税〔2005〕181号：凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

财税地字［1986］8号第二十一条的规定，凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。

通讯公司在开征范围内所建的通讯基站安装设备的机房等要作为房产，征收房产税。

国税发〔2003〕89号）的规定，鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

（样板房属于商品房）

三、征税范围征税范围：房产税在城市、

县城、建制镇和工矿区征收。城市：城市征税范围为市区、郊区和市辖县县城

城市：城市征税范围为市区、郊区和市辖县县城，不包括农村。

县城：县城指县人民政府所在地。

建制镇：建制镇的征税范围为镇人民政府所在地，不包括所辖的行政村。

工矿区：工矿区系指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。

四、税率

房产税有两种税率。依照房产余值计算缴纳的，税率的1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。

从价计税：1.2%。

从租计税：12%。

其中，出租还有一档4%优惠税率。1.对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。

2.对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。

五、纳税地点及纳税义务发生时间

1：在房产所在地缴纳；房产不在同一地方的，按房屋的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。

2、纳税义务发生时间纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起。

纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起。

纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起。纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起。

纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起。

六、纳税期限房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法。我省是按年计算，分季缴纳。即每年的1、4、7、10月份申报缴纳。

一次性收取租金应如何缴纳房产税？如A公司收取房产租金3年共计180万元。

增值税：财税「2016」36号（二）纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。收到租金时应当交增值税。

企业所得税：根据国税函「2010」79号：企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。所以可以在租赁期内分期确认收入交企业所得税。

房产税：按年征收，分期缴纳。

印花税：书立时一次性缴纳。七、几种具体应纳税额计算方式的确定

财税[2006]186号：自2007年起，对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营(自营、出租)的代管人或使用人纳税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。

租地建房的房产税。无论是否办理产权证，由房屋产权所有人或使用人按原值征收房产税。

财税地字[1986]第8号：纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分划分，分别征收或免征房产税。承租人使用房产，以支付修理费抵交房产租金，仍应由房产的产权所有人依照规定交纳房产税。

赣地税发〔2008〕95号：江西省地方税务局关于对转租房屋收入不征房产税的通知：自2008年6月23日起，对转租房屋所取得的租金收入，不征房产税。

财税[2009]128号：无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税；融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

财税[2010]121号：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。财税[2005]181号凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。

自用的地下建筑，按以下方式计税：

1.工业用途房产，以房屋原价的50%—60%作为应税房产原值。

2.商业和其他用途房产，以房屋原价的70%—80％作为应税房产原值。

对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

个人所有的非营业用的房产免征房产税。因此，对个人所有的居住用房，不分面积多少，均免征房产税。

个人出租的房产，不分用途，应按房屋租金收入征税。

自有商业房产一半自用一半出租，房产税如何缴纳？

答：自用的按照从价计征，按照房产余值计征房产税，出租的按照从租计征，按租金收入计征房产税。

八、房产原值的计算《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）

对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

九、地价计入原值的特殊规定财税〔2010〕121号财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知

　三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题　

　重点：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

1、地价计入原值的特殊规定地价的界定：

地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等支付的价款：是指企业支付土地价格实际的开票金额，也是在会计上记载的实际支出金额，政府对土地的财政返还不能抵减价款。这与土地增值税、契税、企业所得税的有关规定是一致的。《土地增值税暂行条例实施细则》对条例规定的扣除项目“取得土地使用权所支付的金额”界定为“纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用”。A公司拍得一块100亩的土地，单价每亩100万元。

情形1：作为招商引资优惠，企业以半价支付土地出让金5000万元。

情形2：作为招商引资优惠，企业支付1亿元全额出让金后，政府返还企业5000万元。

问题：纳税人为取得土地使用权所支付成本费用，是否包括购买土地所缴纳的契税。解读：纳税人购买土地所缴纳的契税，均属于地价的组成部分，应计入房产原值征税。

二、非应税建筑物所占土地的价值是否应扣除问题：应税房产配建了一些非应税建筑物，如游泳池、烟囱、水塔等，在计算计入房产原值的土地价值时，是否应将这些建筑物所占土地的价值扣除。解读：按照现行房产税有关政策，独立于房屋之外的建筑物，如游泳池、烟囱、水塔等，不属于房产，不是房产税的征税对象，其所占用土地的价值也不应该计入应税房产的原值征收房产税。因此，在计算应计入房产原值的地价时，可将非房产税征税对象的建筑物所占的土地价值进行扣除。

十、免税政策及特殊规定国发[1986]90号中华人民共和国房产税暂行条例下列房产免纳房产税：

　　1、国家机关、人民团体、军队自用的房产，自用房产指单位本身的办公用房和公务用房。出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属免税范围。

2、国家财政部门拨付事业经费的单位，如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院、文化、体育、艺术等全额或差额预算管理事业单位，业务范围内使用的房产免税。不包括经费来源实行自收自支的事业单位。

　　3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；附设的经营单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等，照章纳税　　

4、个人所有非营业用的房产；

5、经财政部批准免税的其他房产。

6.由财政部门拨付事业经费的文化单位转制为企业，自转制注册之日起五年内对其自用房产免征房产税。2018年12月31日之前已完成转制的企业，自2019年1月1日起对其自用房产可继续免征五年房产税。《财税[2019]16号》

7.农产品批发市场优惠

01、自2019年1月1日至2021年12月31日，对农产品批发市场、农贸市场（包括自有和承租，下同）专门用于经营农产品的房产、土地，暂免征收房产税和城镇土地使用税。对同时经营其他产品的农产品批发市场和农贸市场使用的房产、土地，按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免房产税和城镇土地使用税。

02、农产品批发市场和农贸市场，是指经工商登记注册，供买卖双方进行农产品及其初加工品现货批发或零售交易的场所。农产品包括粮油、肉禽蛋、蔬菜、干鲜果品、水产品、调味品、棉麻、活畜、可食用的林产品以及由省、自治区、直辖市财税部门确定的其他可食用的农产品。

03、享受上述税收优惠的房产、土地，是指农产品批发市场、农贸市场直接为农产品交易提供服务的房产、土地。农产品批发市场、农贸市场的行政办公区、生活区，以及商业餐饮娱乐等非直接为农产品交易提供服务的房产、土地，不属于本通知规定的优惠范围,应按规定征收房产税和城镇土地使用税。

8.武警部队房产的房产税优惠办理：武警部队的工厂，凡专门为武警部队内部生产武器、弹药、军训器材、部队装备（指人员装备、军械装具、马装具）的，免征土地使用税、房产税；武警部队所办的服务社，专为武警内部人员及其家属服务的，免征土地使用税；对外营业的，应征收土地使用税。武警部队的招待所，专门接待武警内部人员的，免征土地使用税；对外营业的，应征收土地使用税；二者兼有的，按各占比例划分征免土地使用税。《关于对武警部队房产征免房产税的通知》（财税地字[1987]12号）

9.军需工厂的房产，为照顾实际情况，凡生产军品的，免征房产税；生产经营民品的，依照规定征收房产税；既生产军品又生产经营民品的，可按各占比例划分征免房产税。《财政部关于对军队房产征免房产税的通知》（财税字[1987]32号）

10.老年服务机构的房产税优惠办理：对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构，暂免征收企业所得税，以及老年服务机构自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税。《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》（财税[2000]97号）

11.医疗卫生机构的房产税优惠办理：对非营利性医疗机构自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。对营利性医疗机构取得的收入，直接用于改善医疗卫生条件的，自其取得执业登记之日起，3年内给予下列优惠:对其自用的房产、土地免征房产税、城镇土地使用税，3年免税期满后恢复征税。《关于医疗卫生机构有关税收政策的通知》（财税[2000]42号）

　12.鉴于血站是采集和提供临床用血，不以营利为目的的公益性组织，又属于财政拨补事业费的单位，因此，对血站自用的房产和土地免征房产税和城镇土地使用税。《关于血站有关税收问题的通知》（财税字[1999]264号）

13.教育行业的房产税优惠办理：国家拨付事业经费和企业办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产、土地。《关于教育税收政策的通知》（财税[2004]39号）

14.承担国家商品储备自用房的房产税优惠办理：对商品储备企业自用的承担商品储备业务（我省主要是粮、食用油、肉）的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。（一）省市县三级政府有关单位签订的承担储备任务的书面委托合同或存储计划文件；（二）取得财政储备经费（补贴）的批复文件或相关单据（凭证）；（三）承担储备业务的储备库建设规划、不动产权属证明、房产原值等资料;（四）承担商品储备业务情况等资料。《关于部分国家储备商品有关税收政策的通知》（财政部、税务总局公告2019年第77号2019年1月1日至2021年12月31日）《江西省财政厅国家税务总局江西省税务局2019年第19号公告》（政策延续）

15.自2019年1月1日至2021年12月31日，对国家级、省级科技企业孵化器、大学科技园和国家备案众创空间自用以及无偿或通过出租等方式提供给在孵对象使用的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税；2018年12月31日以前认定的国家级科技企业孵化器、大学科技园，自2019年1月1日起享受本通知规定的税收优惠政策。2019年1月1日以后认定的国家级、省级科技企业孵化器、大学科技园和国家备案众创空间，自认定之日次月起享受本通知规定的税收优惠政策。2019年1月1日以后被取消资格的，自取消资格之日次月起停止享受本通知规定的税收优惠政策。

解读：

1.增加了优惠范围：增加了国家备案众创空间、省级科技企业孵化器、大学科技园。

2.对时间进行了界定。2018年12月31日前的，按老政策执行；2019年1月1日起，按新认定的名单执行优惠政策，被取消资格的不再享受，仍在名单上的继续享受。

3.认定方式变化：国家级科技企业孵化器、大学科技园和国家备案众创空间认定和管理办法由国务院科技、教育部门另行发布；省级科技企业孵化器、大学科技园认定和管理办法由省级科技、教育部门另行发布。总局答复是，2019年1月1日起不再专门发布文件，在科技部和省级网站公布。享受或不享受，以网上名单认定的时间的次月起计算。《关于科技企业孵化器大学科技园和众创空间税收政策的通知》财税〔2018〕120

19.农村饮水安全的房产税优惠办理：对饮水工程运营管理单位自用的生产、办公用房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。对饮水工程运营管理单位为建设饮水工程取得土地使用权而签订的产权转移书据，以及与施工单位签订的建设工程承包合同免征印花税。时间：2019年1月1日至2020年12月31日执行，《关于支持农村饮水安全工程建设运营税收政策的通知》（财政部、税务总局公告第67号）

20.非营利性科研机构的房产税优惠办理：非营利性科研机构自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。《关于非营利性科研机构税收政策的通知》（财税[2001]5号）

21.自然灾害类房产税优惠办理：因风、火、水、地震等严重自然灾害或其他意外因素等不可抗力，导致纳税人遭受重大损失（减免金额不超过纳税人因不可抗力遭受的损失额）；《江西省地方税务局关于房产税和城镇土地使用税困难减免税有关事项的公告》（江西省地方税务局公告2015年第2号）

22.司法系统自用房产的房产税优惠办理：

一、对少年犯管教所的房产，免征房产税。

二、对劳改工厂、劳改农场等单位，凡作为管教或生活用房产，例如：办公室、警卫室、职工宿舍、犯人宿舍、储藏室、食堂、礼堂、图书室、阅览室、浴室、理发室、医务室等，均免征房产税；凡作为生产经营用房产，例如：厂房、仓库、门市部等，应征收房产税。

三、对监狱的房产，若主要用于关押犯人，只有极少部分用于生产经营的，可从宽掌握，免征房产税。但对设在监狱外部的门市部、营业部等生产经营用房产，应征收房产税，对生产规模较大的监狱，可以比照本通知第二条办理。具体由各省、自治区、直辖市税务局根据情况确定。由国家财政拨付事业经费的劳教单位，免征房产税。经费实行自收自支的劳教单位，在规定的免税期满后，应比照对劳改单位征免房产税的规定办理。《关于对司法部所属的劳改劳教单位征免房产税问题的通知》（财税地字[1987]21号），《关于对司法部所属的劳改劳教单位征免房产税问题的补充通知》（财税地字[1987]29号）

23.体育场馆房产税和土地使用税政策《财政部、国家税务总局关于体育场馆房产税和城镇土地使用税政策的通知》（财税[2015]130号）

　一、国家机关、军队、人民团体、财政补助事业单位、居民委员会、村民委员会拥有的体育场馆，用于体育活动的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税。　

二、经费自理事业单位、体育社会团体、体育基金会、体育类民办非企业单位拥有并运营管理的体育场馆，同时符合下列条件的，其用于体育活动的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税：

　　（一）向社会开放，用于满足公众体育活动需要；　　

（二）体育场馆取得的收入主要用于场馆的维护、管理和事业发展；

（三）拥有体育场馆的体育社会团体、体育基金会及体育类民办非企业单位，除当年新设立或登记的以外，前一年度登记管理机关的检查结论为“合格”。

　　三、企业拥有并运营管理的大型体育场馆，其用于体育活动的房产、土地，减半征收房产税和城镇土地使用税。本通知所称大型体育场馆，是指由各级人民政府或社会力量投资建设、向公众开放、达到《体育建筑设计规范》（JGJ31-2003）有关规模规定的体育场（观众座位数20000座及以上），体育馆（观众座位数3000座及以上），游泳馆、跳水馆（观众座位数1500座及以上）等体育建筑。

　　五、本通知所称用于体育活动的房产、土地，是指运动场地，看台、辅助用房（包括观众用房、运动员用房、竞赛管理用房、新闻媒介用房、广播电视用房、技术设备用房和场馆运营用房等）及占地，以及场馆配套设施（包括通道、道路、广场、绿化等）。　

六、享受上述税收优惠体育场馆的运动场地用于体育活动的天数不得低于全年自然天数的70%。　体育场馆辅助用房及配套设施用于非体育活动的部分，不得享受上述税收优惠。　

七、高尔夫球、马术、汽车、卡丁车、摩托车的比赛场、训练场、练习场，除另有规定外，不得享受房产税、城镇土地使用税优惠政策。各省、自治区、直辖市财政、税务部门可根据本地区情况适时增加不得享受优惠体育场馆的类型。

八、符合条件的纳税人，持相关材料向主管税务机关办理减免税备案手续。九、本通知自2016年1月1日起执行。

24.飞机行业房产税。财税[2016]133号：财政部国家税务总局关于大型客机和大型客机发动机整机设计制造企业房产税城镇土地使用税政策的通知。2015年1月1日至2018年12月31日。对在中国境内从事大型客机、大型客机发动机整机设计制造的企业及其全资子公司自用的科研、生产、办公房产及土地，免征房产税、城镇土地使用税。本通知所称大型客机，是指空载重量大于45吨的民用客机；大型客机发动机，是指起飞推力大于14000公斤的民用客机发动机。

27.自2019年1月1日至2021年12月31日，对高校学生公寓免征房产税。所称高校学生公寓，是指为高校学生提供住宿服务，按照国家规定的收费标准收取住宿费的学生公寓。《财政部、税务总局关于高校学生公寓房产税、印花税政策的通知》财税[2019]14号