葡萄牙投资=里斯本投资
房屋出售在全国相对稳定,从13年起大幅升值。
2008-2012全国房屋大贬值25%,里斯本房价也只受到10%影响。
- 100平方的3房2008年32万欧元,
- 2013年26万5欧,
- 2015年35万欧。
2016年房价
- 公寓房价在 3426 欧/平方米
- 独栋房在3517欧/平方米(新房、旧房、翻新房均价)
- 环城房价2000欧/平方米
- 在历史景点附近房价3000-9000不等,因区而异,比其他欧洲国家首低很多
l'Aire Métropolitaine de Lisbonne (AML)的房价较高,平均房价 4000欧/平方米。这个地方包括:里斯本,卡斯凯什,奥埃拉什,这三个地区房价较高,4000欧元是均价,和他们周边的城郊地区很低的房价平均算出来的。这是2015年涨幅和交易金额最高的地带。
里斯本四个高价小区
- freguesia de Santo António
150 m²的豪华公不到100万欧元,普通的58万欧 - Les Avenidas Novas,
普通公寓3588欧元/平方米,高级的6800欧元/平方米 - freguesia de Santa Maria Maior (Sé, Castelo, entre outros bairros)
在14年是新兴区域 - Le Parque das Nações
这个区以前是房价最高的,但是14年被历史景区区域取代
里斯本各大售房网站,中介房源和个人房源参考
- http://www.maison-au-portugal.com/Acheter/Lisbonne.aspx
- http://www.immostreet.com/portugal/lisbonne-1855871/vente/appartement
- http://www.century21global.com/fr/proprietes-residentielles-a-vendre/Portugal/Lisbon
- http://portugal.gabinohome.com/fr/venteappartements/lisbon/lisboa
- https://www.meretdemeures.com/fr/immobilier/europe/portugal/vente-immobilier-bord+de+mer-region+de+lisbonne/
适合出租的房子特性:
- 房子越新越好
- 城市越大越好
- 历史和旅游区附近
出租房价参考:
- 八月2房1卫100-200欧元/晚
- 八月1房1卫80-90欧元/晚
- 一套2房1卫一半时间出租出去,一年租金收益15000-20000欧元
- 地段房价租金可以在booking上查询
大众点评
11-12价格很低,导致现在葡萄牙房价比应有价格低了30%-40%,因为没有人想买正价,葡萄牙房子建了很多,要买房子的人很少,所以价格低。现在价格不低了,呈上涨趋势,还要过几年才能回升到之前价格。14年考察的时候情况还不是很好,不景气,葡萄牙情况和西班牙差不多,14年房子出租不出去,因为太多了。
—— 游走世界各地的在中国教法语的波兰籍法语老师
2014年房子很便宜,里斯本最好的地段自由大道上90平米的只需要20万欧元。当时实地考察,绕过了两个中介,直接同房东成交。目前2017年,商铺回报率13-14%,商铺租金100-150欧元每平方。office租金 30-50欧元每平方。
—— 体育行业的葡萄牙投资家 Steven
投资建议
(章鱼狗个人建议,仅供参考)
(+) 葡萄牙投资优势:
- 房价较其他欧洲国家非常便宜;房价降了25%-30%
- 近两年有增长
- 法律支持:在法国出租房屋,如果租客不好或不付租金,要赶走租客,比较难,比如冬天不能赶人,法务周期有时候要纠结1-2年,葡萄牙相对简单
- 旅游业持续上涨10%-20%
- 环境和生活水平好
- (软文)一起来做道投资数学题:已知全年入驻率最低60%,一般是80%,房子好90%,一般房子60欧元一晚,税收一年0,30% 到0,50%,租金收入应收款3,75% (收取部分15%,增税额度25%)
- 租金:60 x 365 x 60% = 13 140欧元一年
管理费:13 140 x 25% = 3 285欧元管理费 - 税: 一年500欧元
- 租金收入应收款:0,0375 x (13 140 – 3 285 – 500) = 350,81欧元
- 年收益: 13 140 – 3 285 – 500 – 350,81 = 9 004,19欧元
- 综上所诉,按低的算投资回报率是7,5%,按高的算是10%,19 710欧元。
(-)需要谨慎的地方:
- 代理公司收取费用有哪些?管理费用?税收?是不是都从租金里扣除?(旅游区房子管理费,租金的25%,这部分不算税)
- 年入住率保证,出租回本率多少,可以写到条约里约束,以免代管理公司收款后不做事,或做事不到位
- 投资盈利情况如何同买家数据反馈,反馈周期和形式确定下来
- 买家可以在多少年后将房子原价卖给卖家,卖家必须收购的保障
- 以后房价涨势不确定
- 一年晴天300天,出租最好的时候5-11月,淡季是否可以出租给文化公司,画廊,社区,用场地做内容宣传广告盈利。比如有公司把一个房间免费给社团使用,唯一条件是进来的时候需要参观公司,相当于是公司付费在这里打广告,增加品牌效应。
- 网上信息软文部分说得很好,实际如何?实地考察
欧洲房价涨幅趋势
2015年都涨了,只有法国、比利时没有涨。法国因为失业人多,预计17年有小幅增长1.5%,如果没有其他外部因素,像战争、恐怖袭击、经济危机等,不过最近总统大选5月有新总统,新官上任又不知道在这方面是什么政策了。
法国1965到2020年的物价、房价、租金、售房情况图欧元区涨幅最多的依次:爱尔兰9%、德国5%、葡萄牙4%、荷兰3%、西班牙2.5%
非欧元区:英国一直增长7%,瑞士比较平缓1.5%
波兰,不喜欢外国人,欧盟人投资相对简单,欧盟外的手续复杂,房价稳定,价格和珠海差不多,2万元/平方米。
在葡萄牙生活的人的感受
- http://world.fang.com/news/14613199.htm
- http://jingyan.baidu.com/article/c74d60007989530f6a595df6.html
- http://www.yiminjiayuan.com/thread-176219-1-1.html
- http://jingyan.baidu.com/article/64d05a02440e71de55f73bb6.html
- http://bbs.tianya.cn/m/post-outseachina-73915-1.shtml
- http://www.yongxinyimin.com/Portugal/dongtai/30610.html
- https://www.zhihu.com/question/21873818
- http://www.globevisa.com.cn/news/41657.html
参考文献
-
http://www.lisbonne-appartement.com/p35-achetez-appartement-lisbonne-une-ville-plein-essort.html
http://www.maison-au-portugal.com/ImmobilierauPortugal/ImmobilierLisbonne.aspx - http://www.lisbonne-appartement.com/p35-achetez-appartement-lisbonne-une-ville-plein-essort.html
- https://patrimoine.lesechos.fr/immobilier/prix/021237544405-immobilier-les-pays-europeens-ou-les-prix-vont-grimper-et-ceux-ou-ils-vont-baisser-1141063.php#
笔者小话
这个世界信息分布不平等,有些地方在未来,有些在过去。比如支付,在台湾还是银行卡,现金支付,在支付这件事上,中国是在台湾的未来。而笔者章鱼狗做的就是追时间,追最前沿的信息动态。
的市场怎么切:追那些国外先进的数据信息。让国内人可以获取时间源头的信息,而不是在一堆国内不全面的数据里打转。
有什么功能:
- 章鱼有触手可以四通八达,狗的嗅觉灵敏
- 通过技术手段、共享信息获取渠道和社群学习,帮你找想要知道的国外咨询
- 解决语言不通导致信息不对称的障碍,不懂英语、日语、法语、西班牙语、葡萄牙语、意大利语都可无障碍获取前沿信息
- 虽然人工智能已经有这样的技术,但是科技被少数人所占有,所以更加接地气,当天微信下单你想知道的行业分析或数据,第二天出一份调研报告,根据您的反馈进行调整,后续继续跟进收集完善数据
调研历史:
- 法国古建筑调研,完成一套十卷《古典建筑与雕塑装饰艺术》出版
- 法国大学出版社书店-急速浓缩书本打印调研 Expresso Coffee Machine
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