十八大以后，我们可以看到中国房地产体制机制改革的四大主题。

1.民生主题

从下图可以看出，从2001年-2013年，13年间城镇居民的人均可支配收入增长得非常快，从6800元-26955元涨幅可以说是非常高的。如果大家没有钱，则要去进行民生主题的这部分的改革是很难的。由图二可以看见长期以来我过GDP涨幅都是高于人均收入的，而在最近几年，我们的人均收入涨幅超过了GDP的增长。这说明大家普遍有钱了。那么这时政府可以开始解决有钱买房的通过商品房解决，人均收入线下这部分就该由政府来解决。

（一） （二）

2.经济结构战略性调整主题

在下图曲线可以看出，蓝线是投资2000年-2011年投资增长比例，红线是指消费占GDP的比重比例。可以看见在过去的几年我们国家投资增长得非常快，消费下降的特别快。这是一个不合理的经济结构，因为到现在来讲，如果我们投资在继续的三驾马车还是以投资来进行的话，会形成以前已经形成的产能过剩。

如果我们继续在第一驾马车上加力，我们将会重新走上我们国家经济发展的老路——过度依靠投资，形成产能过剩的问题，形成房地产在国民经济当中的比重太大，同时会挟持其他产业、压制其他产业的发展。挟持了中国的经济，所以不能够再靠第一驾马车，来支撑中国的经济结构。在这种情况下，我们提出了经济结构调整，主要是使投资的增长在GDP当中占有一定的比例，大量地增加消费的增长，也就是第一架马车与第三家马车的作用平衡。当然出口这辆马车仍然是非常重要的。

3.城镇化主题

城镇化主题的核心就是人的城镇化和规模的城镇化。城镇化之所以重要是因为城镇化是我们最大的内需潜力所在。也就是我们第三驾马车所在——内需消费。

目前我们国家的城镇化水平在百分之50-60之间，按户籍人口算就是35-40之间，这其中的差距是相当大的，而这些差距就是潜力。在未来的二三十年里，我们每年会有一千多万人转入到城市。

a.城镇化中户籍制度改革

城市与城市之间的户籍流动、农村向城市的户籍流动。这样一来我们的劳动生产率和城市集聚效益提高；城镇公共服务和基础设施投资扩大会给我们的经济带来支撑力；居民收入和消费增加会在城市化这样一个基础之上形成；为农业现代化创造条件。从而释放出最大的内需潜能——中国长期平稳较快发展的动力源泉。

通过上图曲线可以看出，城镇化和房地产是正相关的。横轴是城镇化率，纵轴是我们的房地产销售面积。可以看得出，当城镇化率节节升高的时候，房地产销售面积和销售额就节节攀高。

在城镇化当中有改革的内容，实际上户籍制度改革释放内需型需求，是城镇化能不能实现的一个关键，如果不能有序地把农村的人口转成城市人口，然后让城市的公共服务能够全覆盖，那么我们就不会真正地完成中国意义上的城镇化。

b.土地制度改革

土地供给制度改革，农村土地这一块建设用地如何农地入市，和城市的用地同地、同权、同价。这个试点也在快速进行和推广。不管是户籍制度改革，还是农地改革，在十八大之后都得到了迅速推动。

在市调节下土地价格应该是呈现平滑的曲线，远离城市中心的用地便宜，而靠近城市中心的地价贵。而在中国，由于离城市远的地方变成了农用地，则一下子变得很便宜。中间形成断崖，这个断崖在AB区间形成了土地使用的缺口。

换句话说，这一块就成了城市周边小产权这样一个活动的区域。由于城市的土地和农村的土地是二元化的地址，是两种土地制度，于是就出现这样的断崖，这个断崖现在都没有补上，形成了非常难以解决的小产权问题，和农村土地使用的问题。

造成，城市土地价格高，农村土地闲置，且被不合理地压低了。这种情况下就形成了饥饿型的城市中心附近的土地供给，这使得地价越来越高，房价也就越来越高，而靠近城市越来越高，靠近农村越来越低，两者分离式发展的不合理状况，这和我们的土地制度是有关系的。

由上图可以知道，土地出让金是有多么重要，从2001年看到2011年这十年间，土地财政收入，在2001年时占19.7%，结果到了最后几乎占到了50%，占到地方财政50%这样一个比重的话，什么能够替代土地出让金呢?如果土地出让金突然滑坡，那么地方财政就会出现大问题，随之而来很多保障性、公益性、基础设施都会出问题。所以目前土地出让金的改革还是要逐步进行，不能一刀切。

目前面对重重阻力，不改也是不行的，从上图可以看出，从2002年起，地价一直在领跑房价，而且是越跑越快。这样下去，房价是根本没有办法下来的。所谓的房地产泡沫、土地泡沫、房价泡沫都是互动的，所以形成某个局部地区的问题已经引发了局部地区的房地产泡沫问题。

4.金融体制改革主题

银根的改革，主要是完善人民不汇率市场，存贷款利率市场化（“完善人民币汇率市场的形成机制，加快推进利率市场化健全多层次资本市场体系”）；加快推进利率市场化健全多层次的资本市场的体系。

关于利率市场化的问题，实际上最近2015年央行出台的很多政策当中。都提到了推进利率市场化，这个推进比地根的改革要快。比土地改革推动得要快，银根的改革比土地的这方面推动要快。

另外对于房地产融资多元化，我们以前基本上是从银行这样一个渠道进行融资或开发贷，或者说是个人住房抵押贷款。原来房地产的资金主要来自于银行。

从2014年到2015年，房地产融资的多元化已经全面铺开，所以在金融体制改革方面，房地产已经迎来了一个很好很快的发展时期，例如房企再融资IPO已经开启，地产私募股权基金PE同样普遍，房地产信托EITS也做了试点，资产证券化债券CMBS也在试点。

房地产金融产品开始多元化的配置，这点从房企感到非常的贴切，最近互联网金融，互联网+提到一层上来以后，甚至以房地产某种形式的众筹也开始推开。房企多元化配置资产，走出国门，使得国际化得以实现和发展。