房价普涨的时代其实已经逐渐过去了，怎么买怎么涨的时代过去了，房产进入了个股时代，只有那些综合条件好的房子，才具有保值增值的功能。但是从不同的需求出发，最后所选择的房子会很不一样。有些朋友如果没搞清楚自己的需求，原本为了投资的房子最后变成了自住，不仅没有收获预期的收益率，甚至可能因为房子和自己的生活需求不匹配，从而引发更多的生活矛盾，那就得不偿失了。因此，我们首先要从需求匹配出发，来确定买房的规划。
明确买房需求：自住 or 投资？
我们来看下列选项，如果你的选项是A到E中的任何一个选项，那就说明在买房这件事上，你有很强的自住需求，你要更多考虑的是房子的自住品质和个性化的居住需求。
- A. 需要婚房
- B. 有改善家庭居住的要求
- C. 近几年内需要学区房
- D. 有在工作地安居或落户的打算
- E. 其他硬性的自住需求
- F. 我想买房但没有以上任何一种需求
为了自住而买房
从自住这个角度来选择房子，你需要考虑的因素很多。下图从四个方面总结了自住房需要的考虑因素。
| 房子本身 | 房子本身 |
|---|---|
| 朝向 | 优先坐北朝南，南北通透的房子 |
| 户型 | 满足未来几年规划的房型，例如结婚、生育 |
| 楼层 | 楼梯房建议3、4层，电梯房建议10层以上 |
| 楼层净高 | 不建议购买楼层净高2.5米以下的房子 |
| 装修 | 毛坯和精装修价格差别大，也要算入买房成本 |
| 位置地段 | 位置地段 |
| 生活设施 | 1公里内有基本的生活设施，大型生活设施不超过5公里 |
| 交通 | 靠近地铁、公交等公共交通路线 |
| 学区房 | 小孩上学优先考虑 |
| 小区情况 | 小区情况 |
| 开发商/物业 | 优先考虑大品牌的开发商与物业 |
| 绿地率 | 建议绿化率 > 35% |
| 噪音 | 关注周边噪音量，尤其是晚上时候 |
| 交易相关 | 交易相关 |
| 均价 | 记录小区房型的均价 |
| 产权 | 注意是否独立产权，不建议购买小产权房 |
| 税费 | 留意各地税费政策及其他需要缴纳款项 |
上述表格就是自住房的买房四面观，大家可以用这个表格的相关维度，去记录所选房子的条件如何。最后回家统一用这些维度，来进行选择和决策。
为了投资而买房
如果是基于投资而产生的买房需求，那么需要看下投资买房的三个自问。
问题一：我的家庭目前的投资回报率是多少？
做任何投资，我们都要去考量这笔钱它背后的机会成本。也就是说，把这笔钱拿去做房产投资，和我们拿去做一些自己更加熟悉的其他投资品类，相比之下谁的收益率更高。
问题二：我的房产投资目标城市，过去5年房价波动情况如何？
房产未来出现大规模快速上涨的可能性已经较低，但是仍然可以根据目标城市过去5年房价的历史情况来做一个基础的判断。对于房价波动的信息，可以关注以下几个渠道：
- 地方统计局的相关资料 ---叶子注：不清楚去哪里找？
- 房管局的交备案资料、预售价格
- 当地一些的大型中介机构所公布的数据
问题三：如果计划投资买房，持有多久后卖出？期望通过买房获取的收益率是多少？
房子不像股票和基金可以随时抛售，房子的转让期限是比较长的，而且房子的持有期间、房型等信息都会影响到交易环节的税费，进而进一步影响到我们的投资收益率。所以在投资买房前，不妨就想想，对于房产这笔投资，预期收益率是多少，准备持有的期间是多长。有了明确的持有期间和预期收益率，再跟现在的其他投资做比较，这样就能对房产投资的机会成本有更清晰的认知，从而做出更明确的投资决策。
投资性选房思路：好户型、好地段
投资性需求的房子，核心目的就是未来有人以更高的价格从你手上买走这个房子。有一句房产投资口诀：投资房产两大宝，房型地段不可少！ 好户型，好地段是投资性房产的两大法宝，也可以结合自住房的四面观中一些相关因素来综合考虑。
买房规划四步走
如果已经确定要买房了，我们可以通过买房规划四步走来帮助我们在买房过程中理清头绪。
第一步：了解房价相关信息
- 网上直接查询
比较大的中介都提供了信息丰富的网上查询工具，除此之外，不少城市还有官方的二手房交易平台，比如上海市房地产交易中心提供的网上房地产交易网站，可以通过这些网站上的交易数据，去佐证我们其他渠道所查询的信息。 - 实地考察
亲身去想买的小区附近考察一下，找两家中介代理人聊聊天，了解一下附近小区的行情，参观一下不同的户型。
在面对不熟悉的房市的情况下，建议大家从以下三个方面来入手：
- 同一城市不同区域的房价
- 心仪区域不同小区的均价
- 同小区中不同户型、不同楼层的价格和租金
备注：此处可DIY表格，记录相关因素，汇总整理信息
第二步：是否要贷款
无论你是否有能力全款，都建议选择尽可能最低的首付比例，剩下的部分选择贷款。 贷款优先选择顺序：公积金贷款（贷款成本最低）、公积金+商业贷款的组合贷、纯商业贷款。即使不能公积金贷款，也要利用公积金进行还款，充分利用自己的公积金账户。目前贷款买房的资金的机会成本比较低，我们把节约下来的首付资金做其他渠道投资，比全款买房更划算。
第三步：确定贷款的金额
贷款多少影响我们每个月要还多少钱，也就影响了我们的生活质量。参考原则是每个月还款的金额不要超过自己收入的40%，否则就会影响到生活质量。
第四步：确定还款的方式
等额本金 or 等额本息？
等额本息：适合前期收入不高的年轻人，随着时间的增加，收入也会不断增加，在这种情况下，后期压力会越来越小。
等额本金：适合前期还款能力比较强的人，尤其是投资性购房者，和购房首付比例较高的购房者。一方面投资性购房者都希望迅速还完贷款，避免房子对现金流的依赖，另一方面还可以节省一部分利息。在贷款时间较短的情况下，迅速还完贷款，选择等额本金更好。
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